การโอนที่ดิน บ้าน หรือคอนโดมิเนียม เป็นเรื่องที่เราหลีกเลี่ยงไม่ได้เมื่อซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ แต่หลายคนอาจยังไม่ทราบว่าการโอนกรรมสิทธิ์นั้นมีค่าใช้จ่ายมากมายที่ต้องเตรียมไว้ล่วงหน้า ซึ่งแตกต่างกันไปตามประเภทของการโอน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย การโอนให้ลูก คู่สมรส หรือญาติ รวมถึงการโอนมรดก บทความนี้จะรวบรวมข้อมูลสำคัญเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน บ้าน และคอนโดล่าสุดในปี 2568 พร้อมเอกสารที่ต้องใช้และขั้นตอนการโอน เพื่อช่วยให้คุณเตรียมความพร้อมได้อย่างครบถ้วน
เอกสารอะไรบ้างที่ต้องเตรียมในการโอนอสังหาริมทรัพย์?
การโอนอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องเตรียมเอกสารให้พร้อม ซึ่งแบ่งได้เป็น 2 กรณีหลัก คือ การโอนในนามบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล โดยมีรายละเอียดดังนี้
การโอนในนามบุคคลธรรมดา
สำหรับการโอนในนามบุคคลธรรมดา ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องเตรียมเอกสารไม่เหมือนกัน
เอกสารที่ผู้ซื้อต้องเตรียม:
• บัตรประชาชนพร้อมสำเนา
• ทะเบียนบ้านพร้อมสำเนา
• เอกสารการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุลพร้อมสำเนา (ถ้ามี)
เอกสารที่ผู้ขายต้องเตรียม:
• โฉนดที่ดินที่ต้องการขาย
• บัตรประชาชนพร้อมสำเนา
• ทะเบียนบ้านพร้อมสำเนา
• เอกสารการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุลพร้อมสำเนา (ถ้ามี)
• หนังสือยินยอมจากคู่สมรส (กรณีมีคู่สมรส)
• ทะเบียนสมรสพร้อมสำเนา (กรณีมีคู่สมรส)
• ใบสำคัญการหย่าพร้อมสำเนา (กรณีหย่าร้าง)
หากให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องเตรียมเอกสารเพิ่มเติม ได้แก่:
• ใบมอบอำนาจที่ดิน (ทด.21)
• สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
• สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
การโอนในนามนิติบุคคล
สำหรับการโอนในนามนิติบุคคล จำเป็นต้องเตรียมเอกสารดังต่อไปนี้:
• หนังสือรับรองนิติบุคคล (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น หรือ บอจ.5 (อายุไม่เกิน 1 เดือน)
• รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ระบุวัตถุประสงค์การซื้อและที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
• หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
กรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน ต้องเตรียม:
• ใบมอบอำนาจ
• สำเนาบัตรประชาชนผู้รับมอบอำนาจ
• สำเนาทะเบียนบ้านผู้รับมอบอำนาจ
ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน บ้าน คอนโด มีอะไรบ้าง?
ค่าใช้จ่ายในการโอนอสังหาริมทรัพย์แบ่งได้เป็น 2 กรณีหลัก คือ การโอนเพื่อซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์ โดยแต่ละกรณีมีค่าใช้จ่ายแตกต่างกัน
การโอนเพื่อการซื้อขาย
1. ค่าธรรมเนียมการโอน
ปกติค่าธรรมเนียมการโอนจะคิดที่ 2% ของราคาประเมิน แต่ในปี 2568 รัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการลดค่าธรรมเนียมเหลือเพียง 0.01% โดยมีเงื่อนไขดังนี้:
• เฉพาะการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งมือหนึ่งและมือสอง (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ คอนโด)
• ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา
• ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
• ต้องโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน
• ต้องดำเนินการภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2569
หากราคาซื้อขายเกิน 7 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมยังคงเป็น 2% ของราคาประเมินตามเดิม
2. ค่าจดจำนอง
ค่าจดจำนองปกติคิด 1% ของวงเงินจำนอง แต่ในปี 2568 ลดเหลือเพียง 0.01% ภายใต้เงื่อนไขเดียวกับค่าธรรมเนียมการโอน ได้แก่:
• ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา
• ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
• ต้องโอนและจดจำนองพร้อมกัน
• ต้องดำเนินการภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2569
3. ค่าอากรแสตมป์
กรณีซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครองมาครบ 5 ปี จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (คิดจากราคาที่สูงกว่า)
หากเสียค่าอากรแสตมป์แล้ว จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
4. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
กรณีขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการซื้อขาย มรดก หรือถูกเวนคืน จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (คิดจากราคาที่สูงกว่า)
อย่างไรก็ตาม หากผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครองครบ 5 ปี จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะเสียค่าอากรแสตมป์แทน
5. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
กรณีนิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเสียภาษีเงินได้ 1% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (คิดจากราคาที่สูงกว่า)
กรณีบุคคลธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเสียภาษีเงินได้ตามอัตราก้าวหน้า โดยคำนวณจากราคาประเมินและหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง ดังนี้:
อัตราภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย:
• 0 – 300,000 บาท: 5%
• 300,001 – 500,000 บาท: 10%
• 500,001 – 750,000 บาท: 15%
• 750,001 – 1,000,000 บาท: 20%
• 1,000,001 – 2,000,000 บาท: 25%
• 2,000,001 – 5,000,000 บาท: 30%
• 5,000,001 บาทขึ้นไป: 35%
การหักค่าใช้จ่าย (ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครอง):
• 1 ปี: 92%
• 2 ปี: 84%
• 3 ปี: 77%
• 4 ปี: 71%
• 5 ปี: 65%
• 6 ปี: 60%
• 7 ปี: 55%
• 8 ปีขึ้นไป: 50%
การนับระยะเวลาถือครองจะนับตามปีบัญชี (1 มกราคม – 31 ธันวาคม) ส่วนกรณีได้รับอสังหาริมทรัพย์จากมรดกหรือให้โดยเสน่หา จะหักค่าใช้จ่ายได้แค่ 50% ไม่ว่าจะถือครองนานเท่าใด
ตัวอย่างการคำนวณค่าธรรมเนียม
หากซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 2,500,000 บาท แล้วทำการโอนพร้อมจดจำนองในคราวเดียวกัน:
กรณีปกติ:
• ค่าธรรมเนียมโอน: 2,500,000 × 2% = 50,000 บาท
• ค่าจดจำนอง: 2,500,000 × 1% = 25,000 บาท
• รวม: 75,000 บาท
กรณีได้รับการลดค่าธรรมเนียม (ปี 2568):
• ค่าธรรมเนียมโอน: 2,500,000 × 0.01% = 250 บาท
• ค่าจดจำนอง: 2,500,000 × 0.01% = 250 บาท
• รวม: 500 บาท
ประหยัดได้: 75,000 – 500 = 74,500 บาท
การโอนกรรมสิทธิ์มีค่าใช้จ่ายอย่างไร?
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์แตกต่างกันไปตามความสัมพันธ์ระหว่างผู้โอนและผู้รับโอน ดังนี้
1. โอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย หมายถึงบุตรที่เกิดจากพ่อแม่ที่จดทะเบียนสมรสกัน มีค่าธรรมเนียมดังนี้:
• ค่าธรรมเนียมการโอน: 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์: 0.5% ของราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: 5% เฉพาะกรณีมูลค่าเกิน 20 ล้านบาท (เฉพาะส่วนที่เกิน)
• ค่าพยาน: 20 บาท
• ค่าอากรคู่ฉบับ: 5 บาท
• ค่าคำขอแปลงละ: 5 บาท
2. โอนให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย หมายถึงบุตรที่ไม่ได้เกิดจากพ่อแม่ที่จดทะเบียนสมรสกัน มีค่าธรรมเนียมดังนี้:
• ค่าธรรมเนียมการโอน: 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์: 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: ตามอัตราก้าวหน้า (หักค่าใช้จ่ายได้ 50%)
• ค่าพยาน: 20 บาท
• ค่าอากรคู่ฉบับ: 5 บาท
• ค่าคำขอแปลงละ: 5 บาท
3. โอนให้คู่สมรส
การโอนระหว่างสามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรส (ไม่ใช่การโอนมรดก) มีค่าธรรมเนียมดังนี้:
• ค่าธรรมเนียมการโอน: 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์: 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: ตามอัตราก้าวหน้า (หักค่าใช้จ่ายได้ 50%)
• ค่าพยาน: 20 บาท
• ค่าอากรคู่ฉบับ: 5 บาท
• ค่าคำขอแปลงละ: 5 บาท
4. โอนให้ญาติพี่น้อง
การโอนให้ญาติพี่น้อง (พี่น้อง ลุงป้า น้าอา ลูกสะใภ้ ลูกเขย ลูกบุญธรรม) มีค่าธรรมเนียมดังนี้:
• ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมิน (กรณีปู่ย่าตายายโอนให้หลานคิด 0.5%)
• ค่าอากรแสตมป์: 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: ตามอัตราก้าวหน้า (หักค่าใช้จ่ายได้ 50%)
• ค่าพยาน: 20 บาท
• ค่าอากรคู่ฉบับ: 5 บาท
• ค่าคำขอแปลงละ: 5 บาท
5. โอนมรดก
การโอนมรดกมีค่าธรรมเนียมดังนี้:
• ค่าธรรมเนียมการโอน: 0.5% ของราคาประเมิน (กรณีผู้รับมรดกเป็นทายาทโดยตรงหรือคู่สมรส)
• ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมิน (กรณีผู้รับมรดกเป็นญาติพี่น้องหรือลูกบุญธรรม)
• ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก: 50 บาทต่อแปลง
• ค่าประกาศมรดก: 10 บาทต่อแปลง
• ค่าคำขอ: 5 บาทต่อแปลง
กรณีมรดกมูลค่าเกิน 100 ล้านบาท:
• ผู้รับมรดกเป็นญาติพี่น้องหรือลูกบุญธรรม: เสียภาษี 10% ของส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท
• ผู้รับมรดกเป็นพ่อแม่ ปู่ย่าตายาย หรือทายาทโดยตรง: เสียภาษี 5% ของส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท
• ผู้รับมรดกเป็นคู่สมรสที่จดทะเบียน: ได้รับการยกเว้นภาษี
ขั้นตอนการโอนที่ดิน บ้าน และคอนโดมีอะไรบ้าง?
การโอนอสังหาริมทรัพย์มีขั้นตอนดังนี้:
1. กรอกแบบฟอร์มใบคำขอและแนบเอกสารทั้งหมดที่เตรียมมา
2. ยื่นแบบฟอร์มพร้อมเอกสารให้เจ้าหน้าที่ และรอรับบัตรคิว
3. เมื่อถึงคิว ผู้ซื้อและผู้ขายต้องลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่
4. เจ้าหน้าที่จะประเมินราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่นๆ
5. ชำระเงินที่ฝ่ายการเงินและรับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลือง
6. มอบใบเสร็จสีเหลืองให้เจ้าหน้าที่ และใบเสร็จสีฟ้าให้ผู้ซื้อ ส่วนผู้ขายเก็บใบเสร็จตัวจริง
7. เจ้าหน้าที่จะพิมพ์สลักหลังโฉนด และให้ผู้ซื้อและผู้ขายตรวจสอบความถูกต้อง
8. ผู้ซื้อจะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) เมื่อกระบวนการเสร็จสิ้น
สิ่งที่ควรรู้ก่อนดำเนินการโอนอสังหาริมทรัพย์
ระยะเวลาในการโอน
การโอนอสังหาริมทรัพย์ใช้เวลาประมาณ 1-2 ชั่วโมง หากเอกสารครบถ้วนและไม่มีปัญหาใดๆ อย่างไรก็ตาม ระยะเวลาอาจเพิ่มขึ้นขึ้นอยู่กับจำนวนผู้มาใช้บริการในวันนั้นและความซับซ้อนของเอกสาร
สถานที่ดำเนินการ
สามารถทำเรื่องโอนอสังหาริมทรัพย์ได้ที่สำนักงานที่ดินในเขตที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ หรือสำนักงานสาขาที่รับผิดชอบพื้นที่นั้นโดยตรง
เพื่อความสะดวก สามารถจองคิวล่วงหน้าผ่านแอปพลิเคชัน e-QLands ของกรมที่ดิน ซึ่งช่วยให้มั่นใจได้ว่าจะได้รับการบริการในวันและเวลาที่ต้องการ
สรุป
การโอนที่ดิน บ้าน หรือคอนโดมิเนียม มีรายละเอียดและค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาหลายประการ การเข้าใจค่าธรรมเนียมต่างๆ และเตรียมเอกสารให้พร้อมจะช่วยให้กระบวนการโอนอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างราบรื่น ในปี 2568 นี้ รัฐบาลมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือเพียง 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งเป็นโอกาสอันดีในการประหยัดค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ที่กำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย
การวางแผนทางการเงินล่วงหน้าและทำความเข้าใจเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนอสังหาริมทรัพย์จะช่วยให้คุณเตรียมตัวได้อย่างมั่นใจและหลีกเลี่ยงความผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้น
#สาระ #การเงิน #ค่าโอนที่ดิน #ค่าโอนบ้าน #ค่าโอนคอนโด #ภาษีอสังหาริมทรัพย์ #ค่าธรรมเนียมการโอน #การซื้อขายที่ดิน #มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ #ค่าจดจำนอง #การโอนมรดก #ประหยัดค่าโอน
