กฎหมายปัจจุบันและอนาคต กรณีต่างชาติซื้อบ้านในไทย

–

กำลังเป็นประเด็นร้อนกันอยู่ในตอนนี้ สำหรับที่คณะรัฐมนตรีเห็นชอบให้ต่างชาติศักยภาพสูงเข้ามาลงทุนในประเทศไทย 40 ล้านบาท เพื่อแลกกับการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ และกำลังจะขยายเพดานการซื้อห้องคอนโด จากอดีตที่ทั้งชุดอาคารนั้น ต่างชาติจะสามารถซื้อได้เพียง 49% ของจำนวนห้องทั้งหมด และอื่น ๆ ซึ่งเราก็ต้องติดตามข่าวสารกันต่อไปค่ะ แต่สำหรับวันนี้ ทาง Homeday จะมาเล่าถึงข้อจำกัดของการครอบครองบ้านในไทยสำหรับชาวต่างชาติ ว่ามีเงื่อนไขอะไรบ้าง และในอนาคตหากครม.ผ่านจะเกิดอะไรขึ้นบ้าง พร้อมเปิดข้อดีและข้อเสีย ให้ทุกคนได้รับทราบกันค่ะ

เงื่อนไขต่างชาติซื้อบ้านในไทยปัจจุบัน

คุณสมบัติของชาวต่างชาติ ที่สามารถซื้อบ้านในไทยได้จะต้องมีคุณสมบัติทั้งหมด 4 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มที่มีความมั่งคั่งสูง, กลุ่มที่เกษียณอายุจากต่างประเทศ, กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และกลุ่มที่เป็นผู้เชี่ยวชาญพิเศษ สามารถพำนักและทำงานในประเทศไทย

เงื่อนไขในการถือครองอสังหาฯ ประเภทโครงการคอนโดมิเนียม : ชาวต่างชาติจะสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายกำหนดได้ไม่เกิน 49% ของยูนิตทั้งหมด เช่น หากโครงการมีทั้งหมด 1,000 ยูนิต จะสามารถขายให้ชาวต่างชาติได้เพียง 490 ยูนิต
สำหรับที่ดิน : เงื่อนไขจะมีความแตกต่างออกไป
- ชาวต่างชาติจะสามารถครอบครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่
- ต่างชาติสามารถซื้อที่ดินกับผู้ขายที่มีชื่ออยู่ในเอกสารแสดงสิทธิ์เท่านั้น หากมีการโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ผู้ขายจำเป็นต้องมีเอกสารหลักฐานการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย
- ชาวต่างชาติที่จะซื้อที่ดินในไทย ต้องนำเงินมาลงทุนในไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และลงทุนอยู่นานไม่น้อยกว่า 5 ปี ต้องเป็นธุรกิจที่กฎหมายกำหนด เช่น
  - การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตธรัฐวิสาหกิจ หรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันเงินต้นหรือดอกเบี้ย
  - การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน หรือกองทุนรวมเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
  - การลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
  - การลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็นกิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
- ต้องเป็นชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเท่านั้น
- ที่ดินที่ชาวต่างชาติจะซื้อ จะต้องอยู่ในเขต กทม. เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรืออยู่ในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตอยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยผังเมือง และต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหาร
- ชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตให้ถือครองที่ดิน ต้องใช้ที่ดินนั้นเพื่อการอยู่อาศัยสำหรับตนเองเท่านั้น หากทำผิดเงื่อนไข หรือนำที่ดินไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่น มีสิทธิ์ถูกดำเนินการให้ขายคืนได้
คู่สมรสเป็นคนไทย : ชาวไทยถือสัญชาติไทยที่คู่สมรสเป็นชาวต่างชาติ มีสิทธิ์ซื้อที่ดินเป็นสินส่วนตัวได้ แต่ไม่สามารถซื้อเป็นสินสมรสได้ โดยต้องเซ็นเอกสารยืนยันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกัน ว่าเงินทั้งหมดที่นำมาซื้อที่ดินเป็นสินส่วนตัวของคนไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว

มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ในลักษณะผู้พำนักระยะยาว (long-term stay) แผนระยะ 5 ปี (2565-2569)

การออกวีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาว : กำหนดวีซ่าประเภทใหม่ให้กับกลุ่มของชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง (ทั้ง 4 กลุ่มในข้างต้น) ซึ่งจะได้ข้อยกเว้นและสิทธิประโยชน์ที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ การยกเว้นให้ผู้ถือวีซ่าประเภทผู้พำนักอาศัยระยะยาวและวีซ่าประเภท Smart visa ทั้งหมด ไม่ต้องมีหนังสือแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบหากอยู่ในประเทศเกิน 90 วัน
การแก้ไขกฎหมายหรือกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง : เช่น กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่ดิน การบริหารจัดการการทำงานและอนุญาตให้คนต่างด้าวสามารถทำงานให้นายจ้างทั้งที่อยูในและนอกราชอาณาจักรได้ การยกเว้นหลักเกณฑ์การกำหนดให้การจ้างคนต่างด้าว 1 คน ต้องจ้างงานพนักงานคนไทยทำงานประจำ 4 คน การยกเว้นภาษีประเภทต่าง ๆ และระเบียบวิธีปฏิบัติด้านการศุลกากร

สิทธิประโยชน์ที่ต่างชาติ 4 กลุ่มเป้าหมายจะได้รับ แผนระยะ 5 ปี (2565-2569)

สิทธิประโยชน์ วีซ่าผู้พำนักระยะยาวใหม่ (LTR visa) อายุ 10 ปี รวมถึงผู้ติดตาม หรือคู่สมรสและบุตร
ยกเว้นไม่ต้องไปรายงานตัวทุก 90 วัน
ยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับรายได้จากต่างประเทศ
สามารถถือครองห้องชุดและบ้านจัดสรรในโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่ที่กำหนด

ข้อดี-ข้อเสีย สำหรับมาตรการดึงต่างชาติ ซื้อที่ดิน-บ้าน-คอนโด ในไทย

ข้อดี

เพิ่มปริมาณใช้จ่ายในระบบเศรษฐกิจมูลค่า 1 ล้านล้านบาท
เพิ่มการลงทุนในประเทศ 8 แสนล้านบาท สร้างรายได้จากการเก็บภาษีที่เพิ่มขึ้น 2.7 แสนล้านบาท
ทำให้ประเทศไทยมีบุคลากรที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญด้านต่าง ๆ เพียงพอให้กับภาคธุรกิจที่รัฐบาลมุ่งส่งเสริมซึ่งสอดคล้องกับแผนแม่บทภายใต้ยุทธศาสตร์ชาติ (พ.ศ. 2561-2580) ในประเด็นอุตสาหกรรมและบริการแห่งอนาคต และโครงสร้างพื้นฐาน ระบบโลจิสติกส์และดิจิทัล

ข้อเสีย

เม็ดเงินที่จะเข้ามาจากกฎกระทรวงนี้ จะไม่มีผลไม่มาก และลงไปยังตลาดทุนมากกว่ากระจายสู่ภาคธุรกิจและรากหญ้า
ไม่แก้ปัญหาการซื้ออสังหาฯ ผ่านนอมินี ที่เกิดขึ้นมานานแล้ว
เสี่ยงเรื่องการลักลอบเข้ามาประกอบธุรกิจสีเทา
อสังหาฯ ราคาพุ่ง ส่งผลให้คนไทยซื้อที่ดิน บ้าน และคอนโดได้ยากมากขึ้น
ช่องว่างของความเหลื่อมล้ำของคนไร้บ้านเพิ่มขึ้นหลายเท่า

เมื่อวันที่ 7 พ.ย. 2565 มีรายงานข่าวจากทำเนียบรัฐบาลแจ้งว่า พล.อ.อนุพงษ์ เผ่าจินดา รมว.มหาดไทย ลงนามคำสั่งของถอนมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) เรื่อง ร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ การลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. … ออกจากมติ ครม.ที่ได้มีการอนุมัติหลักการไปเมื่อวันที่ 25 ต.ค. 2565 ที่ผ่านมา เพื่อนำกลับไปรับฟังความคิดเห็นจากประชาชนให้รอบคอบก่อนและฝ่ายที่เกี่ยวข้องจะนำมาสรุปพิจารณาและเสนอ ครม.ต่อไป

แม้จะยังไม่มีร่างกฎหมายที่ชัดเจนออกมา แต่ทางรัฐบาลก็จะนำความเห็นของทั้งกลุ่มที่สนับสนุนและกลุ่มที่เห็นต่าง มาพิจารณาร่วมกัน เพื่อสร้างความสมดุลและเพื่อเลือกทางที่เป็นประโยชน์กับประเทศไทยให้ได้มากที่สุด ก็ต้องมาติดตามผลกันต่อไปค่ะ ว่าในท้ายที่สุดแล้ว มาตรการดึงต่างชาติ จะมีรายละเอียดและเงื่อนไขอย่างไรบ้าง หากมีการอัปเดต ทาง Homeday จะนำข้อมูลมาฝากทุกคนกันอย่างแน่นอนค่ะ