LINE
ซาวิลส์เผยตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ ไตรมาส 3/2569 ฟื้นตัวช้า ผู้ประกอบการเลื่อนเปิด 3 โครงการรวมกว่า 1,000 ยูนิต โดยบางส่วนอยู่ในพื้นที่ฝั่งตะวันออกที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม ขณะที่กำลังซื้อและสินเชื่อยังเป็นข้อจำกัด หลายรายเร่งระบายสต็อก บางโครงการลดราคามากกว่า 50% ส่วนตลาดหรูยังมีแรงซื้อ คาดทั้งปีเปิดใหม่ประมาณ 20,000 ยูนิต เพิ่มขึ้น 20% จากปีก่อน
ซาวิลส์ (ประเทศไทย) รายงานภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2569 ว่า ตลาดยังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ผู้พัฒนาระมัดระวังการลงทุน ท่ามกลางกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นเต็มที่ การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวด และต้นทุนพัฒนาโครงการที่อยู่ในระดับสูง
สถานการณ์น้ำท่วมเป็นอีกปัจจัยที่เพิ่มความกังวลต่อการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบ ขณะที่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังเน้นขายคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จแล้ว เพื่อบริหารกระแสเงินสดและลดสินค้าคงเหลือ
เลื่อนเปิด 3 โครงการ รอประเมินผลกระทบน้ำท่วม
ในไตรมาส 3 มีโครงการคอนโดมิเนียม 3 โครงการ รวมกว่า 1,000 ยูนิต เลื่อนเปิดตัวจากกำหนดเดิม โดยบางโครงการตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ซึ่งได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมในช่วงที่ผ่านมา
ผู้พัฒนากังวลว่าสถานการณ์ดังกล่าวจะกระทบความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ มุมมองต่อความเสี่ยงของทำเล และความต้องการซื้อระยะสั้น จึงชะลอเปิดโครงการเพื่อรอประเมินสถานการณ์ให้ชัดเจน
อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนาบางรายยังเปิดโครงการตามแผนและได้รับการตอบรับดี โดยโครงการกลุ่มนี้ทำยอดขายช่วงเปิดจองล่วงหน้า หรือ Presale รวมมากกว่า 20,000 ล้านบาท สะท้อนว่าตลาดยังมีความต้องการซื้อ หากทำเล รูปแบบโครงการ และราคา ตรงกับความต้องการของลูกค้าเป้าหมาย
ไตรมาส 3 เปิดใหม่ 3,737 ยูนิต รายใหญ่ครองสัดส่วนเกือบ 88%
ไตรมาส 3/2569 มีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ 8 โครงการ รวม 3,737 ยูนิต เพิ่มขึ้น 80.35% จากไตรมาสก่อน คิดเป็นมูลค่าพัฒนาโครงการประมาณ 46,340 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวในพื้นที่รอบสวนลุมพินี ริมแม่น้ำเจ้าพระยา และกลุ่มคอนโดฯ ใกล้มหาวิทยาลัย หรือแคมปัสคอนโด
โครงการจากผู้พัฒนารายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มีจำนวน 3,274 ยูนิต คิดเป็น 87.61% ของยูนิตเปิดใหม่ ส่วนผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์มี 463 ยูนิต หรือ 12.39%
สัดส่วนดังกล่าวสะท้อนว่าผู้พัฒนารายเล็กยังชะลอลงทุน โดยให้ความสำคัญกับการรักษาสภาพคล่องและระบายสินค้าคงเหลือมากกว่าขยายโครงการใหม่ ซาวิลส์ยังพบว่า คอนโดฯ บางโครงการของผู้พัฒนารายเล็กที่เพิ่งเปิดขายในครึ่งปีแรก เลือกหยุดขายชั่วคราวหลังเปิดได้เพียงไม่กี่เดือน เนื่องจากยอดขายต่ำกว่าที่คาดไว้
ตลาดกลาง–กลางบนมีอุปทานมากที่สุด เหลือขายรวม 64,650 ยูนิต
ณ สิ้นไตรมาส 3 กรุงเทพฯ มีคอนโดฯ ในโครงการที่อยู่ระหว่างการขายรวม 167,841 ยูนิต ขายแล้ว 103,191 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขาย 61.48% และเหลือขาย 64,650 ยูนิต หรือ 38.52%
อุปทานส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 50,001–150,000 บาทต่อตารางเมตร รวม 130,059 ยูนิต คิดเป็น 77.48% ของทั้งหมด แบ่งเป็นกลุ่มราคา 50,001–100,000 บาทต่อตารางเมตร จำนวน 70,391 ยูนิต หรือ 41.93% และกลุ่มราคา 100,001–150,000 บาทต่อตารางเมตร จำนวน 59,668 ยูนิต หรือ 35.55%
ตัวเลขนี้สะท้อนว่าตลาดหลักยังอยู่ในกลุ่มระดับกลางถึงกลางบน ซึ่งมีฐานผู้ซื้อทั้งเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน แต่ผู้พัฒนาโครงการใหม่ต้องเผชิญการแข่งขันจากอุปทานเดิมจำนวนมาก
ส่วนกลุ่มราคาตั้งแต่ 150,001 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป มีอุปทานประมาณ 28,594 ยูนิต โดยในตลาดระดับสูง กลุ่มราคา 250,001–300,000 บาทต่อตารางเมตร มี 4,693 ยูนิต และกลุ่มราคา 300,001–500,000 บาทต่อตารางเมตร มี 3,476 ยูนิต ขณะที่ตลาดหรูระดับสูงสุด หรือ Ultra-Luxury ราคาตั้งแต่ 500,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป มีเพียง 946 ยูนิต คิดเป็นประมาณ 0.56% ของตลาดทั้งหมด
แม้ตลาดระดับบนมีอุปทานน้อยกว่า แต่ฐานผู้ซื้อมีความเฉพาะเจาะจง ผู้พัฒนาจึงต้องมีจุดขายที่สอดคล้องกับราคา ทั้งทำเล ขนาดห้อง การออกแบบ ความเป็นส่วนตัว สิ่งอำนวยความสะดวก และชื่อเสียงของผู้พัฒนา พร้อมประเมินราคา ยอดขาย และสินค้าคงเหลือของคู่แข่งในทำเลเดียวกัน
เมื่อพิจารณาตามประเภทห้อง พบว่าห้องสตูดิโอมีอัตราการขายสูงสุดที่ 68.90% รองลงมาคือห้องชุดแบบ 2 ห้องนอน อยู่ที่ 65.20%
คอนโดฯ หรูยังแข็งแกร่ง ทำเลรอบสวนลุมพินียังฮอตฮิต
ตลาดคอนโดฯ ระดับ Luxury และ Super Luxury ยังเป็นกลุ่มที่แข็งแกร่งที่สุดในไตรมาส 3 โดยเฉพาะเพนต์เฮาส์และห้องชุดขนาดใหญ่ในโครงการพรีเมียม ซึ่งได้รับความสนใจจากผู้มีกำลังซื้อสูง ทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย นักลงทุนระยะยาว และผู้ซื้อชาวต่างชาติบางส่วน
ลูกค้ากลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจไม่มากนัก และให้ความสำคัญกับคุณภาพโครงการ ความเป็นส่วนตัว การออกแบบ และทำเล มากกว่าราคา พื้นที่รอบสวนลุมพินียังเป็นทำเลที่ได้รับความนิยม ด้วยความพร้อมด้านขนส่งมวลชน สิ่งอำนวยความสะดวก แหล่งไลฟ์สไตล์ และสถานศึกษานานาชาติ ประกอบกับที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการใหม่มีจำกัด ทำให้โครงการในพื้นที่ยังรักษาระดับราคาและทำยอดขายได้ดีกว่าตลาดโดยรวม
ตลาดกลาง–ล่างเร่งระบายสต็อก บางรายลดราคามากกว่า 50%
ตลาดคอนโดฯ ระดับกลางถึงระดับล่างยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อในประเทศที่อ่อนตัว อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่ในระดับสูง และการแข่งขันด้านราคาผู้พัฒนาส่วนใหญ่จึงเน้นระบายสินค้าคงเหลือ โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอน ผ่านการลดราคา จัดโปรโมชั่น และเพิ่มสิทธิประโยชน์ เพื่อกระตุ้นการซื้อและเร่งรับรู้รายได้
ซาวิลส์พบว่า ผู้พัฒนาบางรายลดราคามากกว่า 50% และบางโครงการสามารถปิดการขายได้ สะท้อนถึงการแข่งขันที่เข้มข้นและความสำคัญของการบริหารกระแสเงินสดในช่วงที่ตลาดยังฟื้นตัวช้า
คาดทั้งปีเปิดใหม่ 20,000 ยูนิต รายใหญ่เพิ่มลงทุนภูเก็ต–พัทยา
ซาวิลส์คาดว่า ปี 2569 กรุงเทพฯ จะมีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ประมาณ 20,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นราว 20% จากปีก่อน แต่ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 สะท้อนว่าผู้พัฒนายังคัดเลือกลงทุนเฉพาะโครงการที่มีโอกาสทำยอดขายได้ดี
ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนารายใหญ่หลายรายเริ่มเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจสำคัญ เช่น ภูเก็ตและพัทยา จากแรงหนุนของการท่องเที่ยว ผู้ซื้อชาวต่างชาติ และความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนและพักผ่อน
ซาวิลส์ประเมินว่า ตลาดในเมืองเหล่านี้มีโอกาสเติบโตสูงกว่ากรุงเทพฯ ในระยะสั้นถึงระยะกลาง
คอนโดฯ หรู–ริมแม่น้ำ–ใกล้มหาวิทยาลัยน่าจับตา
ในช่วงที่เหลือของปี 2569 ตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ ยังมีแนวโน้มเป็นตลาดของผู้ซื้อ โดยการแข่งขันจะเน้นระบายสต็อก ผู้พัฒนาจะให้ความสำคัญกับกระแสเงินสด และเลือกลงทุนในโครงการที่มีความเสี่ยงต่ำและมีความต้องการซื้อรองรับชัดเจน
ผู้พัฒนาหลายรายมองว่า ปี 2569 เป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดของธุรกิจในรอบหลายทศวรรษ จากข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ ต้นทุนพัฒนา และการแข่งขันที่รุนแรง ทำให้การฟื้นตัวยังเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป และแตกต่างกันตามระดับราคาและทำเล
สำหรับไตรมาสสุดท้าย ซาวิลส์คาดว่าคอนโดฯ ระดับ Luxury จะยังโดดเด่น โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้แบรนด์ หรือ Branded Residence ในใจกลางเมือง ซึ่งมีแรงซื้อจากผู้มีกำลังซื้อสูงและชาวต่างชาติ ขณะที่การตั้งราคาให้เหมาะสมตั้งแต่เปิดขายยังเป็นปัจจัยสำคัญในการแข่งขัน
คอนโดฯ ริมแม่น้ำเจ้าพระยาและแคมปัสคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยชั้นนำและศูนย์การแพทย์ขนาดใหญ่ ยังเป็นกลุ่มที่ผู้พัฒนาให้ความสนใจ เพราะมีฐานลูกค้าชัดเจน ทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย นักลงทุน และผู้ปกครองที่ซื้อที่พักให้บุตรหลาน จึงยังมีโอกาสพัฒนาโครงการใหม่ แม้ตลาดโดยรวมจะฟื้นตัวช้าก็ตาม
