การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้รับความสนใจเป็นอย่างมากสำหรับคนที่วางแผนการเงินและการลงทุนเอาไว้ ทั้งที่ต้องการถือยาวไว้เป็นมรดกส่งต่อถึงคนที่รัก หรือ รอจังหวะทำกำไรจากราคาที่พุ่งไปถึงจุดที่ต้องการ และมีอีกไม่น้อยที่ซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่าเก็บเกี่ยวรายได้จากค่าเช่าไปแบบยาว ๆ ถ้าเป็นการซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ส่วนใหญ่เข้าใจกันเป็นอย่างดีว่าเดินไปดูบ้านตัวอย่าง วางเงินดาวน์ และยื่นขอสินเชื่อ จากนั้นก็เข้าอยู่ได้พร้อมกับทำการชำระเงินรายเดือนไปตลอดสัญญา แต่รู้หรือไม่ว่า ไม่ได้มีบ้านและคอนโดมิเนียมในไทยเท่านั้นที่รอให้หลายคนได้เลือกชอป เพราะยังมีอสังหาฯ อีกมากในหลายประเทศที่เปิดกว้างให้นักลงทุนจากทั่วโลกเข้าไปจับจอง เงื่อนไขในการซื้ออสังหาฯ ในต่างแดนจะเป็นอย่างไรบ้าง และแตกต่างจากประเทศไทยแค่ไหน ไปดูกัน

ประเทศไทย

เปิดโอกาสให้คนต่างชาติหรือนิติบุคคลต่างด้าวมีสิทธิ์ซื้อ และถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้ 49% ของจำนวนอาคารชุดทั้งหมดที่จดทะเบียนเอาไว้ อ้างอิงตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 และ (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542

ถ้าเป็นการซื้อบ้านจัดสรรนั้นตามกฎหมายแล้วชาวต่างชาติหรือนิติบุคคลต่างด้าวไม่สามารถถือครองที่ดิน อาคาร และบ้านในชื่อของตนเองได้ แต่เงื่อนไขนี้ก็มีข้อยกเว้นให้กับต่างชาติที่แต่งงานกับคนไทยสามารถซื้อบ้าน ที่ดิน หรืออาคารในนามของคู่สมรสที่เป็นคนไทยได้

 อีกช่องทางที่เปิดกว้างให้ต่างชาติสามารถซื้อบ้านและอาคารได้  ถ้ามีการนำเงินเข้ามาลงทุนในไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการตามที่กฎหมายกำหนด เช่น ลงทุนในพันธบัตรรัฐบาล พันธบัตรรัฐวิสาหกิจหรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกัน เป็นต้น และเป็นการลงทุนที่ไม่น้อยกว่า 3 ปี

 ทำความเข้าใจกันให้มากขึ้นว่าแม้จะผ่านเกณฑ์ทั้งหมดนี้แล้ว การซื้ออสังหาฯ ของชาวต่างชาติยังมีรายละเอียดด้วยว่า ที่ดินที่สามารถถือครองได้ต้องเป็นที่ดินที่อยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตอยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยผังเมือง และต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหาร และเพื่อสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้น

ที่สำคัญก็คือต้องผ่านการอนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย แต่ถ้าผ่านขั้นตอนทั้งหมดได้จะสามารถถือครองที่ดินได้ 1 ไร่เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย อ้างอิงตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน (พรบ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ. 2542)

 ยังมีอีกช่องทางที่เปิดกว้างให้ชาวต่างชาติที่จัดตั้งบริษัทไทยหรือนิติบุคคลโดยมีคนไทยถือหุ้น 51% ของจำนวนหุ้นทั้งหมดในบริษัท ซึ่งบริษัทนี้สามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภทในชื่อของบริษัทหรือนิติบุคคล 

 มากไปกว่านั้น มีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ประกาศไว้ในราชกิจจานุเบกษาวันที่ 2 มิถุนายน พ.ศ.2565 และมีผลบังคับใช้วันที่ 1 กันยายน พ.ศ.2565 ที่อนุมัติวีซ่าระยะยาว 10 ปีให้กับชาวต่างชาติ ทั้ง 4 กลุ่ม ได้แก่ ผู้มีความมั่งคั่งสูง ชาวต่างชาติวัยเกษียณ กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทยและผู้ที่มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ

 การได้วีซ่าระยะยาว 10 ปีนั้นเท่ากับว่า ถ้าชาวต่างชาติที่ยื่นขอวีซ่านี้สามารถอยู่ในประเทศไทยได้ 10 ปีโดยที่ต้องรายงานตัวทุก 1 ปี (ก่อนหน้านี้ทุก 90 วัน) และไม่จำกัดจำนวนครั้งในการเข้า-ออก

 เมื่ออยู่ในประเทศไทยก็มีความเป็นไปได้ที่จะต้องมีที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจจะกระตุ้นให้เกิดการซื้อคอนโดมิเนียมได้ด้วย

ประเทศมาเลเซีย

มาเลเซียเป็นประเทศเพื่อนบ้านของไทยที่มีการขยายตัวอย่างมากโดยเฉพาะย่านธุรกิจสำคัญ ทำให้มีชาวต่างชาติสนใจซื้ออสังหาฯ เป็นจำนวนไม่น้อยในแต่ละปี ซึ่งทางการของมาเลเซียเปิดโอกาสให้ต่างชาติที่สนใจเข้าร่วมโครงการ Malaysia My 2 Home (MM2H) พร้อมรับสิทธิประโยชน์เป็นวีซ่าระยะยาว 10 ปีที่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้

เงื่อนไขคืออสังหาฯ นั้นต้องมีมูลค่ามากกว่า 1 ล้านริงกิตขึ้นไป และต้องมีเงินประมาณ 70,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ เก็บไว้ในธนาคารของมาเลเซียและห้ามถอนจนกว่าจะออกจากประเทศมาเลเซีย

เมื่อ 1 ตุลาคม ปี 2565 มาเลเซียก็ได้เปิดตัววีซ่าใหม่ที่ชื่อว่า Premium Visa Programme (PVIP) เงื่อนไขให้คนที่เป็นนักลงทุนและผู้มีความมั่งคั่งสามารถสมัครเข้าร่วมโครงการดังกล่าวได้ โดยต้องมีรายได้นอกมาเลเซียอย่างน้อย 40,000 ริงกิตต่อเดือน หรือ 480,000 ริงกิตต่อปี (ประมาณ 3,870,000 บาท)

 ในเกณฑ์ใหม่ที่กำหนดยังระบุให้ต้องมีเงินในบัญชีออมทรัพย์อย่างน้อย 1 ล้านริงกิต (ประมาณ 8,000,000 บาท) ที่ไม่สามารถถอนเงินต้นออกได้ในปีแรก หลังจากนั้นจะถอนเงินได้สูงสุด 50%

ประเทศสิงคโปร์

วันที่ 1 มกราคม ปี 2566 รัฐบาลสิงคโปร์ออกวีซ่าแบบใหม่ Overseas Networks & Expertise (ONE Pass) เพื่อดึงดูดคนที่มีศักยภาพสูง และผู้เชี่ยวชาญด้านเทคโนโลยี พร้อมครอบครัวให้อยู่ในสิงคโปร์ เป็นเวลาถึง 5 ปี เงื่อนไข คือ ชาวต่างชาติต้องมีรายได้อย่างน้อย 30,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อเดือน รวมถึงกลุ่มแรงงานที่มีความสามารถโดดเด่นในด้านศิลปะ วิทยาศาสตร์ วิชาการ สามารถยื่นขอวีซ่าประเภทนี้ได้เช่นกัน สำหรับชาวต่างชาติที่สนใจซื้อคอนโดมิเนียมในสิงคโปร์ จะต้องมีเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 20 ล้านดอลลาร์ และต้องได้รับอนุญาตจากสำนักงานที่ดินของสิงคโปร์ก่อน

ประเทศเวียดนาม

การขยายตัวอย่างมากทั้งด้านแหล่งท่องเที่ยว และเศรษฐกิจทำให้เวียดนามเป็นอีกประเทศที่ชาวต่างชาติสนใจซื้ออสังหาฯ ซึ่งก็แน่นอนว่าโอกาสในการซื้อนั้นจะเป็นลักษณะของการเช่าซื้อได้ไม่เกิน 30% ของคอนโดมิเนียมทั้งหมด ส่วนการเช่าที่ดินก็สามารถทำได้เช่นกันในระยะเวลาประมาณ 50-70 ปีหลังจากนั้นไม่มีการต่อสัญญา แต่ต้องเป็นที่ดินที่อยู่นอกพื้นที่ความมั่นคง

ประเทศอินโดนีเซีย

การซื้อคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติในอินโดนีเซียจะอยู่ในเงื่อนไขของการเช่าซื้อ ที่มีการออกใบรับรองการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างซึ่งจะแยกออกจากสิทธิในการถือครองที่ดิน ส่วนโฉนดคอนโดมิเนียมยังเป็นของบริษัทผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ ส่วนของที่ดินจะอนุญาตให้ชาวต่างชาติที่พักอาศัยอยู่ในอินโดนีเซียเท่านั้นที่สามารถเช่าได้

ประเทศกัมพูชา

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมในกัมพูชาได้เฉพาะโครงการที่สร้างขึ้นมาใหม่ และไม่รวมพื้นที่ชั้น 1 แต่ต้องไม่เกิน 70% ของคอนโดมิเนียมทั้งหมด

ประเทศฟิลิปปินส์

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมในฟิลิปปินส์ได้ แต่ต้องไม่เกิน 40% ของคอนโดมิเนียมทั้งหมด แต่ถ้าเป็นการเช่าจะมีเงื่อนไขที่ 50 ปีและไม่สามารถต่อสัญญาต่อได้

ประเทศเกาหลีใต้

ชาวต่างชาติสามารถซื้อและถือครองอสังหาริทมทรัพย์ทุกประเภทในเกาหลีใต้ได้แบบไม่มีข้อจำกัด มีเพียงเกาะเชจูเท่านั้นที่มีเงื่อนไขมากขึ้นกว่าเดิมเพราะเป็นเขตปกครองพิเศษ โดยกำหนดให้เฉพาะคนที่มีสัญชาติเกาหลีเท่านั้นที่สามารถเข้าพักที่เกาะเชจูเป็นเวลา 5 ปี โดยต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 430,000 ดอลล่าร์สหรัฐ

ประเทศญี่ปุ่น

ชาวต่างชาติที่มีวีซ่าประเภทใช้ชีวิตในญี่ปุ่นแบบเต็มเวลาและมีงานทำ หรือทำธุรกิจในญี่ปุ่น สามารถซื้อที่ดิน บ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทใดก็ได้ในญี่ปุ่น

รู้จักและทำความเข้าใจกับหลายประเทศที่เปิดกว้างให้ชาวต่างชาติสามารถเข้าซื้อและถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ เพียงแค่ต้องเข้ามาตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ เช่น กำหนดสัดส่วนการถือครองคอนโดมิเนียมที่ชัดเจนเช่นเดียวกับในประเทศไทย จะเป็นอีกทางเลือกและการเปิดโลกของการลงทุนใหม่ๆ ที่ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะในประเทศไทยนั้น 

ขอบคุณข้อมูล
พร็อพเพอร์ตี้ดีเอ็นเอ​