การพัฒนาที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยหรืออาคารต่างๆ นับเป็นการลงทุนที่ต้องใช้เงินทุนสูง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องศึกษาและทำความเข้าใจเกี่ยวกับข้อกำหนดทางกฎหมายที่สำคัญ โดยเฉพาะค่า FAR (Floor Area Ratio) และ OSR (Open Space Ratio) ซึ่งเป็นตัวกำหนดรูปแบบและขนาดของอาคารที่สามารถก่อสร้างได้ในที่ดินแปลงนั้นๆ
ความสำคัญของ FAR และ OSR ในการพัฒนาที่ดิน
FAR หรือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน เป็นตัวเลขที่บ่งบอกว่าเราสามารถสร้างอาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดได้มากน้อยเพียงใดเมื่อเทียบกับขนาดที่ดิน ยิ่งค่า FAR สูง ยิ่งสามารถสร้างพื้นที่ใช้สอยได้มาก ส่งผลโดยตรงต่อความคุ้มค่าในการลงทุน
ในขณะที่ OSR คือ อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม เป็นการกำหนดให้มีพื้นที่เว้นว่างในโครงการเพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่ดี ช่วยให้มีพื้นที่สีเขียว ทางเดิน และพื้นที่สาธารณะที่เพียงพอ
การคำนวณและการนำไปใช้
การคำนวณค่า FAR
FAR = พื้นที่อาคารรวมทั้งหมด / พื้นที่ดิน
ตัวอย่าง: หากมีที่ดิน 400 ตารางเมตร และค่า FAR เท่ากับ 4 จะสามารถสร้างอาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมได้ไม่เกิน 1,600 ตารางเมตร
การคำนวณค่า OSR
OSR = พื้นที่ว่างจริง / พื้นที่อาคารรวม x 100
ตัวอย่าง: หากมีพื้นที่อาคารรวม 1,600 ตารางเมตร และต้องการค่า OSR 10% จะต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 160 ตารางเมตร
ผลกระทบต่อการออกแบบและการพัฒนาโครงการ
การกำหนดค่า FAR และ OSR ส่งผลโดยตรงต่อรูปแบบการออกแบบอาคารและการวางผังโครงการ ผู้พัฒนาต้องคำนึงถึง:
- รูปแบบอาคาร – ความสูง จำนวนชั้น และการกระจายมวลอาคาร
- การจัดวางพื้นที่ว่าง – สวน ที่จอดรถ และพื้นที่สาธารณะ
- ประสิทธิภาพการใช้พื้นที่ – การออกแบบให้ได้พื้นที่ขายสูงสุดภายใต้ข้อจำกัด
- ต้นทุนการก่อสร้าง – การเลือกรูปแบบโครงสร้างที่เหมาะสม
ข้อควรพิจารณาในการเลือกที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ
ทำเลที่ตั้งและข้อกำหนดผังเมือง
- ศึกษาข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในแต่ละพื้นที่
- ตรวจสอบค่า FAR และ OSR ที่กำหนดในพื้นที่นั้น
- พิจารณาข้อจำกัดด้านความสูงอาคาร
ศักยภาพการพัฒนา
- วิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาด
- ประเมินต้นทุนและผลตอบแทน
- พิจารณาแนวโน้มการเติบโตของพื้นที่
สภาพแวดล้อมและโครงสร้างพื้นฐาน
- ระบบคมนาคมและการเข้าถึง
- ระบบสาธารณูปโภค
- สิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ
การวางแผนและการบริหารจัดการโครงการ
การวางแผนการพัฒนา
- กำหนดรูปแบบโครงการที่เหมาะสม
- วางแผนการก่อสร้างและการใช้พื้นที่
- จัดทำแผนธุรกิจและการตลาด
การบริหารจัดการ
- ควบคุมการก่อสร้างให้เป็นไปตามแบบ
- บริหารต้นทุนและระยะเวลา
- จัดการด้านกฎหมายและใบอนุญาต
สรุป
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จต้องอาศัยความเข้าใจอย่างลึกซึ้งเกี่ยวกับค่า FAR และ OSR ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดรูปแบบและขนาดของโครงการ ผู้พัฒนาต้องสามารถบูรณาการข้อกำหนดเหล่านี้เข้ากับการออกแบบและการวางแผนธุรกิจ เพื่อสร้างโครงการที่มีคุณภาพ ตอบสนองความต้องการของตลาด และสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า
#Homeday #Mehome #มีบ้านต้องมีโฮม #อสังหาริมทรัพย์ #FAR #OSR #พัฒนาที่ดิน #ที่อยู่อาศัย #การลงทุน #RealEstate
