ราคาที่ดินกรุงเทพฯ พุ่งต่อเนื่อง แม้เศรษฐกิจชะลอตัว

เป็นสิ่งที่หลายฝ่ายต่างพากันจับตามองอย่างใกล้ชิดสำหรับภาพรวมของราคาที่ดินในประเทสไทยในช่วงที่ผ่านมา แม้ว่าหลายฝ่ายอาจมองว่าในภาพรวมเศรษฐกิจที่ชะลอตัวในช่วงที่ผ่านมา อาจกดดันให้ราคาที่ดินในกรุงเทพฯปรับตัวลดลง แต่ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าราคาที่ดินในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หรืออาจเรียกได้ว่า ขึ้นแล้วขึ้นเลย แลนด์ลอร์ดส่วนใหญ่ยังคงมองว่าที่ดินในมือยังเป็นสิ่งที่มีค่าและมีราคา ยังไม่พบภาพของการปรับลดราคาแต่อย่างใด สำหรับภาพของการซื้อขายที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมืองและพื้นที่โดยรอบยังได้รับความสนใจจากดีเวลลอปเปอร์ทั้งรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ และรายเล็กๆ อย่างต่อเนื่อง แม้ว่าในช่วงก่อนหน้าเราจะพบว่ามีดีเวลลอปเปอร์บางส่วนที่นำที่ดินบางแปลงที่ไม่ได้พัฒนาออกมาขายสู่ตลาดในหลายๆ พื้นที่ และที่ดินเหล่านั้นก็ได้รับความสนใจจากดีเวลลอปเปอร์อื่นๆ มีการติดต่อให้ความสนใจ และบางแปลงก็สามารถปิดการขายได้ในปีที่ผ่านมา และส่วนใหญ่ก็ยังคงมีราคาขายที่ค่อนข้างสูง โดยพบว่าราคาที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมืองบางแปลงมีราคาเสนอขายที่สูงกว่าตารางวาละ 4 ล้านบาทและค่อนข้างได้รับความสนใจจากผู้ซื้อที่ต้องการที่ดินใจกลางเมือง ซึ่งที่ดินบางแปลงที่เป็นข่าวไปในช่วงก่อนหน้า เช่น บมจ. แสนสิริ มีการเข้าซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนถนนสารสิน ซึ่งเป็นดีลการซื้อขายที่ดินที่แพงสุดในประวัติศาสตร์ ในราคา 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา หรือแม้กระทั้งที่ดินติดถนนรัชดาภิเษก ที่บริษัท เอไอเอประเทศไทย หรือ AIA เข้าซื้อที่ดินขนาด  8 ไร่ วงเงิน 3,500 ล้านบาทหรือเฉลี่ยราคาตารางวาละ 1.1 ล้านบาท และได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่เรียบร้อยแล้วในปีพ.ศ. 2564 ที่ผ่านมา ซึ่งถือว่าเป็นการซื้อขายที่ดินในพื้นที่รัชดาภิเษกที่มีราคาสูงที่สุด ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ยังที่ดินอีกหลายแปลงที่มีการซื้อขายกันในปี พ.ศ. 2567 ที่ผ่านมาที่สร้างความตื่นเต้นให้กับคนในวงการอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินบางแปลงบนทำเลย่านชิดลม ที่พบว่าในปีที่ผ่านมามีการปิดดีลการซื้อขาย 3  ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งหลายฝ่ายมองว่าราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครมีการปรับตัวสูงขึ้นเป็นอย่างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ก็ยังคงพบว่าผู้พัฒนาบางส่วนกลับมองเห็นโอกาสและเลือกที่จะมองว่า ที่ดินบางแปลงถึงแม้ว่าจะมีราคาเสนอขายที่ค่อนข้างสูง แต่ก็ยังสามารถซื้อได้ เนื่องจากพวกเขามองเห็นถึงโอกาสหลังจากเข้าพัฒนาที่ดินดังกล่าว ว่าจะยังคงสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้ ส่งผลให้เรายังเห็นภาพของผู้พัฒนาอีกเป็นจำนวนมากยังคงมองหาที่ดินศักยภาพในปีนี้ เพื่อนำมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่างๆ  แต่เราก็จะยังคงเห็นภาพของการประกาศขายที่ดินบางที่ส่วนผู้พัฒนานำมาขายออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกันในปีนี้

มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศ (ล้านบาท)ในช่วงปีพ.ศ. 2540 – ก.ค. 2568

ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส  ประเทศไทย พบว่าจากข้อมูลมูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศของธนาคารแห่งประเทศไทยในช่วง 7 เดือนแรกของปีพ.ศ. 2568 ที่ผ่านมามีมูลค่าอยู่ที่ 403,923.26 ล้านบาท ปรับตัวลดลงคิดเป็นร้อยละ 41.40 จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าที่มีมูลค่าอยู่ที่ 689,330.19 ล้านบาท  โดยพบว่ามูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศในช่วง 7 เดือนปี พ.ศ. 2568 ที่ผ่านมาถือว่าเป็นมูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศที่ต่ำที่สุดในรอบ 16 ปีที่ผ่านมานับตั่งแต่ปีพ.ศ. 2553  ซึ่งอาจเนื่องมาจากปัญหาในเรื่องของเศรษฐกิจที่ที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ภาพของการซื้อขายที่ดินในปีนี้ยังคงคึกคัก เพียงแค่ส่วนใหญ่จะเป็นภาพของการซื้อขายที่ดินในพื้นที่รอบใจกลางเมืองหรือแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเป็นส่วนใหญ่ เนื่องจากเทรนด์การพัฒนาของดีเวลลอปเปอร์ในปีนี้ยังคงมุ่งเน้นไปสู่การพัฒนาโครงการแนวราบ หรือโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่สูงมากเป็นส่วนใหญ่ แต่สำหรับที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมืองก็จะยังคงเป็นที่จับตามองของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่อย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน เพียงแค่ดีลที่ดินใจกลางเมืองเหล่านี้ค่อนข้างใช้เวลาในการพิจารณา ส่งผลให้การปิดดีลในแต่ละครั้งใช้เวลาที่ค่อนข้างนาน ซึ่งเราพบว่า ที่ดินบางแปลงในพื้นที่ย่าน CBD เศรษฐกิจสำคัญมีราคาเสนอขายที่สูงว่าตารางวาละ 4 ล้านบาทแล้วในปัจจุบัน

ขณะเดียวกันทำเลซีบีดี (ย่านศูนย์กลางธุรกิจ) ประกอบด้วยหลังสวน สีลม สาทร สุขุมวิท พบว่า แลนด์ลอร์ดที่ถือครองที่ดินในพื้นที่เหล่านี้ บางรายนำที่ดินออกมาเสนอขาย/เช่า ซึ่งพบว่าราคาเสนอเช่ายังอยู่ในเกณฑ์ที่ค่อนข้างสูงอย่างต่อเนื่อง โดยพบว่า โซนสาทรหลังจากมีการปิดดีลการซื้อขายสถานทูตออสเตรเลียเฉลี่ย 1.45 ล้านบาท/ตารางวา ในช่วงก่อนหน้า เราพบว่าในช่วงปลายปีพ.ศ. 2565 ที่ผ่านมา มีการปิดดีลที่ดินบางแปลงในราคาที่สูงกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวา สำหรับโซนสุขุมวิทมีการซื้อขายสูงกว่าตารางวาละ 2 ล้านบาทแทบทุกพื้นที่ในช่วงที่ผ่านมามีการปรับราคามากถึงร้อยละ 10.0 ต่อปี โดยเฉพาะในพื้นที่ย่านทองหล่อมีการปิดดีลที่ดินบางแปลงทำสถิติใหม่ไปกว่า  2.86 ล้านบาทต่อ ตารางวาในช่วงก่อนหน้า

สำหรับบริเวณริมถนนสุขุมวิทปัจจุบันมีราคาขายที่สูงกว่า 2.5 -2.9 ล้านบาทแทบทุกแปลงในปัจจุบัน สำหรับทำเลย่าน     สีลม-สาทรสำหรับที่ดินที่มีศักยภาพที่สามารถพัฒนาเป็นอาคารสูงได้ก็จะการมีเสนอขายกันมากกว่า 2.00-2.50 ล้านบาทต่อตารางวาแล้วในปัจจุบัน ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างสูงเป็นอย่างมาก และเป็นปัญหาสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญเนื่องจากที่ดินเป็นต้นทุนที่สำคัญของผู้พัฒนาหากปัญหาราคาที่ดินที่ปรับตัวค่อนข้างสูงยังคงมีการปรับอีกต่อเนื่องจะส่งผลต่อราคาสินค้าที่จะผลิตออกมาจนอาจจะสูงจนเกินกว่าผู้บริโภคจะสามารถเข้าถึงได้

เนื่องจากราคาที่ดินที่มีการปรับตัวเป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมาส่งผลให้โอกาสซื้อขายแบบโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือค่อนข้างใช้ระยะเวลาในการศึกษาและตัดสินใจค่อนข้างนานในช่วงที่ผ่านมา  เนื่องจากเจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ดเริ่มเห็นแล้วว่าถ้าอยู่ในพื้นที่ไพรมแอเรียราคาสามารถปรับขึ้นได้ตลอด ดังนั้นจึงเริ่มมองหาวิธีการในการสร้างรายได้จากที่ดินแทนการขายออกไป สำหรับที่ดินไพรมแอเรียจริง ๆ ตอนนี้ที่ผู้พัฒนาทั้งคนไทยและนักลงทุนต่างชาติมองหาราคาขึ้นมากกว่าปีละ 10% เจ้าของที่ดินจึงเกิดภาวะเรลังเลที่จะขายออกไป จึงส่งผลให้เกิดการนำไปสู่โมเดลใหม่ในการสร้างรายได้ทดแทนการขาย โดยมีออปชั่นหลักคือเปลี่ยนจากการขายกรรมสิทธิ์หรือฟรีโฮลด์ (freehold) มาเป็นโมเดลการเช่าหรือลีสโฮลด์ (leasehold) หรือร่วมลงทุน (JV-joint venture) แทน

สำหรับราคาที่ดินในปี พ.ศ. 2569  ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่า ราคาเสนอขายที่ดินในพื้นที่ CBD ในกรุงเทพมหานครยังคงมีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากราคาที่ดินหากมีการปรับแล้วจะปรับแบบยกแผงจะไม่พบว่าจะมีการปรับลด ซึ่งภาวการณ์ปรับตัวของราคาที่ดินที่ค่อนข้างสูงจะยังเป็นปัญหาต่อเนื่องในกรุงเทพมหานคร ซึ่งค่อนข้างเป็นประเด็นที่ค่อนข้างน่าจับตามองอย่างใกล้ชิดเนื่องจาก หากราคาที่ดินยังคงมีการปรับตัวสูงอย่างต่อเนื่องแบบไม่มีที่สิ้นสุดนั้นย่อมหมายความว่า ผู้พัฒนาก็ยังคงต้องแบกรับกับปัญหาต้นทุนที่ค่อนข้างสูงซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาของสินค้าที่แน่นอนว่าต้องมีการปรับตัวสูงขึ้นและผู้บริโภคต้องเจอกับราคาของสินค้าที่ราคาสูงเกินว่าจะที่ซื้อหาได้

สำหรับ 10 ทำเลที่มีราคาเสนอขายที่ดินที่สูงที่สุดในช่วงที่ผ่านมาจากการรวบรวมของฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มีดังต่อไปนี้

1. วิทยุ                                 4,000,000 บาท 2. ชิดลม                           3,200,000 บาท 3. เพลินจิต                       3,000,000  บาท 4. สีลม                             2,700,000  บาท 5. สาทร                           2,500,000 บาท 6. สุขุมวิท-ทองหล่อ          2,600,000 บาท 7. สุขุมวิท-  อโศก            2,550,000 บาท 8. เยาวราช                           1,900,000 บาท 9. ถนนพญาไท                 1,800,000  บาท 10. สุขุมวิท – เอกมัย           1,800,000 บาท

ซึ่งเราจะเห็นว่าราคาเสนอขายที่ดินในหลายทำเลราคาค่อนข้างสูง ซึ่งที่ดินหลายแปลงแม้ว่าจะตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูงแต่ก็ยังไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้ เนื่องจากผู้ซื้อมองว่าราคาเสนอขายค่อนข้างสูง จึงต้องใช้เวลาศึกษาข้อมูลและตัดสินใจที่ค่อนข้างนาน แต่ในช่วงที่ผ่านมา ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เราพบว่า ก็มีที่ดินหลายแปลงเช่นเดียวกันที่มีการซื้อขายไปและมีระดับราคาซื้อขายที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาเสนอขายในตลาดเนื่องจากผู้พัฒนาบางส่วนกลับมองเห็นโอกาสและเลือกที่จะมองว่า ที่ดินบางแปลงถึงแม้ว่าจะมีราคาเสนอขายที่ค่อนข้างสูง แต่ก็ยังสามารถซื้อได้ เนื่องจากพวกเขามองเห็นถึงโอกาสหลังจากเข้าพัฒนาที่ดินดังกล่าว ว่าจะยังคงสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้ ส่งผลให้เรายังเห็นภาพของผู้พัฒนาอีกเป็นจำนวนมากยังคงมองหาที่ดินศักยภาพในปีนี้ เพื่อนำมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่างๆ  แต่เราก็จะยังคงเห็นภาพของการประกาศขายที่ดินบางส่วนผู้พัฒนานำมาขายออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องในปีนี้เช่นเดียวกัน