เสนาชี้ โลกยุคผันแปรอย่างรวดเร็ว ปรับตัวพร้อมสู้ทุกวิกฤต ชูกลยุทธ์ขยายความร่วมมือกับพันธมิตรที่แข็งแกร่ง บริหารพอร์ท เพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน และสร้างรายได้สูงขึ้น ส่งผลขนาด Asset รวมโตก้าวกระโดดสูงกว่า 50,000 ล้าน ขณะที่ตัวเลข Net IBD/E สวนทางต่ำลงที่ 1.13 เท่านั้น สะท้อนภาพพื้นฐานทางการเงินที่แข็งแกร่ง พร้อมปรับโครงสร้างสัดส่วนรายได้จากโครงการที่พักอาศัย และธุรกิจบริการเป็น 80/20 และรายได้จากการดำเนินงานสามารถเปลี่ยนเป็นกระแสเงินสดในการดำเนินงานได้ 100% พร้อมมีสินค้าใน Portfolio อีก 82,000 ล้าน
ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กล่าวว่าในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา มีวิกฤตใหญ่ๆ เกิดขึ้น 3 ครั้ง ได้แก่วิกฤตต้มยำกุ้ง วิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ และวิกฤตโควิด-19 ขณะเดียวกันยุคนี้ยังเป็นยุคของการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของเทคโนโลยี การแข่งขัน สภาพแวดล้อมทางธุรกิจ เศรษฐกิจ สังคม ซึ่งสถานการณ์เหล่านี้รู้จักกันในนาม VUCA World ที่ทำให้องค์กรหรือผู้ประกอบการต่างๆ ต้องปรับตัวตามให้ทัน และที่สำคัญก็คือต้องไปในทิศทางที่เหมาะสม สำหรับเสนาฯ เป็นบริษัทผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นธุรกิจที่ต้องลงทุนสูง ทำให้มีความเสี่ยงสูง หลังเกิดวิกฤตโควิด-19 ตั้งแต่ปี 2563 บริษัทจึงได้มีการปรับตัวเพื่อให้สามารถก้าวเดินต่อไปได้ในทุกวิกฤต
“เสนาฯ ตระหนักถึงสถานการณ์ที่เกิดขึ้นเช่นกัน โดยตั้งแต่ที่ระบบเศรษฐกิจได้รับผลกระทบจากโควิด-19 เราก็ได้มีการเริ่มปรับตัว หรือจะเรียกว่าเป็นอีกหนึ่งจุดเปลี่ยนสำคัญคือการปรับกลยุทธ์ของธุรกิจเพิ่มเติม โดยให้ความสำคัญในเรื่อง Partnership, การบริหารการเงิน และการบริหารจัดการพอร์ทโฟลิโออย่างมีประสิทธิภาพ จะเห็นได้ว่าเรามีการเข้าซื้อ บริษัท เจ.เอส.พี พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (JSP) เพื่อขยายตลาดแนวราบเพิ่มเติม รวมถึงความร่วมมือกับ บริษัท ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป (HHP) ในการร่วมลงทุนในโครงการใหม่ๆ ในช่วงที่ผ่านมา ซี่งทำให้ปัจจุบันเรามีมูลค่า Asset สูงถึงกว่า 50,000 ล้าน หรือโตขึ้นถึง 43% จากปี 2563 โดยกลยุทธ์นี้เป็นการมองในระยะยาว เพื่อกระจายความเสี่ยง และลดการลงทุน ขณะเดียวกันอัตราหนี้สินต่อทุนของเราหรือ Net IBD/E Ratio ก็ต่ำลง ล่าสุดอยู่ที่ 1.13 เท่า ซึ่งสะท้อนถึงการเติบโตของธุรกิจบนพื้นฐานทางการเงินที่ดี” ดร.เกษรา กล่าว
ดร.เกษรา กล่าวอีกว่า อีกส่วนสำคัญคือการบริหารพอร์ทโฟลิโอให้เหมาะสม โดยได้มีการขยายโครงการแนวราบเพิ่มขึ้น เพิ่มความหลากหลายของสินค้าให้ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ สอดคล้องกับสภาวะตลาด และตอบโจทย์ผู้บริโภคทั้งในแง่ทำเล ราคา ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไป และเทรนด์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอด ซึ่งปัจจุบันทางเสนามีมูลค่าสินค้าพร้อมพัฒนาและรอรับรู้รายได้สูงกว่า 82,000 ล้านบาท แบ่งการบริหารจัดการสินค้าในพอร์ทนี้ โดยพัฒนาในรูปแบบร่วมทุน 72%, ผ่าน บริษัท เซ็น เอกซ์ จำกัด (มหาชน) หรือ Sen X ที่ 13% และโครงการที่พัฒนาโดยเสนาเองอีก 15% นอกจากนั้นยังมีรายได้จากกลุ่มธุรกิจบริการอื่นซึ่งเป็นรายได้ประจำที่ช่วยสร้างกระแสเงินสดอย่างต่อเนื่องด้วย
“ขณะที่สัดส่วนรายได้นั้นได้ถูกบริหารจัดการให้เหมาะสม มีการกระจายรายได้ผ่านรูปแบบธุรกิจใน 2 ส่วนหลัก คือ รายได้จากโครงการที่พักอาศัย และรายได้จากธุรกิจบริการและธุรกิจเช่า ซึ่งเป็นรายได้ที่สม่ำเสมอที่สัดส่วน 80 : 20 ในปัจจุบัน ควบคู่กับการบริหารความเสี่ยงด้านการเงินให้เหมาะสมกับสถานการณ์อย่างเฝ้าระวัง ซึ่งจะสร้างการเติบโตอย่างต่อเนื่อง และสมดุลในระยะยาว” ดร.เกษรา กล่าว
ดร.เกษรา กล่าวอีกว่า รายได้จากการดำเนินการของบริษัท เริ่มมีโครงสร้างที่เปลี่ยนแปลงโดยเฉพาะการเพิ่มขึ้นของรายได้จากการบริการสัดส่วน 20% และรายได้ทั้ง 100% เป็นเกณฑ์เงินสด ไม่ใช่แค่สัดส่วน 20% เงินสด สอดคล้องกับ Long Term Planning ของบริษัท ที่สำคัญไม่ได้ลดทอนความสามารถในการทำกำไรของบริษัทลงเลย การเติบโตในรูปแบบ JV ตามกลยุทธ์หลักขององค์กรนั้น นอกจากจะส่งผลให้เกิดการใช้เม็ดเงินลงทุนที่เหมาะสมแล้ว ยังได้มาซึ่ง Know-How และความเข้มแข็ง ลดความเสี่ยง และสามารถเติบโตอย่างต่อเนื่องและสัดส่วนกำไรเป็นไปตามสัดส่วนผู้ถือหุ้นด้วย
ปี 67 ลุยเปิด10 โครงการใหม่
สำหรับในปี 2567 ดร.เกษรา เปิดเผยว่า เสนาฯ มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 10 โครงการ ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 1-2 ล้านบาท สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม ที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท อาจเหลือขายเยอะมาก แต่สำหรับเสนาฯ พอร์ทนี้ขายดี แต่สิ่งที่ต้องผลักดันคือทำอย่างไรให้กลุ่มผู้ซื้อในเซกเมนต์นี้สามารถขอสินเชื่อจากธนาคารได้มากขึ้น และอยากให้รัฐบาลให้ความสำคัญกับลูกค้ากลุ่มนี้ให้สามารถเข้าถึงการซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้นด้วย
เตรียมออกหุ้นกู้ดอกเบี้ยคงที่ 5%
ดร.เกษรา กล่าวทิ้งท้ายอีกว่า บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA อยู่ระหว่างเตรียมเสนอขายหุ้นกู้ชุดใหม่ โดยเป็นหุ้นกู้ชนิดระบุชื่อผู้ถือ ประเภทไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีประกัน และมีผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้ให้แก่ผู้ลงทุนทั่วไปและผู้ลงทุนสถาบัน อายุหุ้นกู้ 2 ปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ 5% ต่อปี ชำระดอกเบี้ยทุก 3 เดือน ตลอดอายุหุ้นกู้ สำหรับอันดับความน่าเชื่อถือของบริษัทและหุ้นกู้อยู่ที่ระดับ “BBB” แนวโน้ม “ลบ” จากบริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด โดยคาดว่าจะเปิดให้จองซื้อระหว่างวันที่ 26-30 มกราคม 2567 นี้ ผ่านธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) บริษัทหลักทรัพย์เอเซีย พลัส จำกัด และบริษัทหลักทรัพย์ หยวนต้า (ประเทศไทย) จำกัด โดยจองซื้อขั้นต่ำ 100,000 บาท และทวีคูณครั้งละ 100,000 บาท
