การมีบ้านสักหลังเป็นความฝันของคนส่วนใหญ่ แต่หลายคนต้องพบกับความผิดหวังเมื่อยื่นขอสินเชื่อบ้านแล้วถูกปฏิเสธ การยื่นกู้ซื้อบ้านให้ผ่านไม่ใช่เรื่องยากเกินไป หากคุณเตรียมตัวให้พร้อมและวางแผนอย่างรอบคอบ บทความนี้จะแนะนำ 7 เทคนิคสำคัญที่จะช่วยให้การยื่นกู้ซื้อบ้านของคุณผ่านฉลุย ทำให้คุณได้เป็นเจ้าของบ้านในฝันเร็วขึ้น
เหตุใดคนส่วนใหญ่ถึงถูกปฏิเสธการกู้บ้าน?
การที่ธนาคารปฏิเสธการยื่นกู้บ้านไม่ได้เกิดขึ้นโดยไม่มีเหตุผล มีปัจจัยหลายประการที่ทำให้ผู้กู้ไม่ผ่านการพิจารณา เช่น รายได้ไม่เพียงพอเมื่อเทียบกับราคาบ้าน มีภาระหนี้สินเดิมสูงเกินไป ประวัติทางการเงินไม่ดี เอกสารไม่ครบถ้วน หรือเลือกธนาคารที่ไม่เหมาะสมกับสถานะทางการเงินของตนเอง
นอกจากนี้ อีกสาเหตุสำคัญคือการขาดการวางแผนทางการเงินที่ดี ทำให้ไม่มีเงินดาวน์เพียงพอ โดยทั่วไปธนาคารจะให้สินเชื่อประมาณ 80-90% ของราคาบ้าน ดังนั้นผู้กู้จะต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 10-20% ของราคาบ้าน ซึ่งหลายคนมักมองข้ามจุดนี้
จะประเมินความสามารถในการกู้ซื้อบ้านของตนเองได้อย่างไร?
การประเมินความสามารถในการกู้ซื้อบ้านของตนเองเป็นขั้นตอนแรกที่สำคัญมาก เพราะจะช่วยให้คุณเลือกบ้านที่ราคาเหมาะสมกับกำลังทรัพย์ของคุณ โดยทั่วไปธนาคารจะพิจารณาจากรายได้และภาระหนี้เป็นหลัก ซึ่งคุณสามารถคำนวณได้ดังนี้
กรณีไม่มีหนี้สินใดๆ:
หากคุณไม่มีภาระหนี้เลย ความสามารถในการกู้จะคำนวณได้จากสูตร:
- รายได้ต่อเดือน x 60 = วงเงินกู้สูงสุดที่เป็นไปได้
เช่น หากคุณมีรายได้เดือนละ 30,000 บาท คุณอาจจะกู้ได้สูงสุดประมาณ 1,800,000 บาท
กรณีมีหนี้สินอยู่แล้ว:
หากคุณมีภาระหนี้อื่นๆ คุณต้องคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระดังนี้:
- รายได้ต่อเดือน x 30-40% = ความสามารถในการผ่อนชำระสูงสุดต่อเดือน
- จากนั้นหักภาระหนี้ที่มีอยู่แล้วออก = เงินที่สามารถผ่อนบ้านได้ต่อเดือน
ตัวอย่างเช่น หากรายได้เดือนละ 40,000 บาท และมีภาระหนี้เดิม 5,000 บาทต่อเดือน
- ความสามารถในการผ่อนสูงสุด = 40,000 x 40% = 16,000 บาท
- หักภาระหนี้เดิม = 16,000 – 5,000 = 11,000 บาท
- เหลือความสามารถในการผ่อนบ้าน = 11,000 บาทต่อเดือน
การคำนวณนี้จะช่วยให้คุณเลือกบ้านที่ราคาเหมาะสมและมีโอกาสผ่านการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารมากขึ้น
ดอกเบี้ยบ้านปี 2568 เป็นอย่างไร? เลือกธนาคารไหนดี?
การเลือกธนาคารที่เหมาะสมเป็นอีกปัจจัยสำคัญในการกู้ซื้อบ้าน ซึ่งแต่ละธนาคารจะมีอัตราดอกเบี้ย เงื่อนไข และโปรโมชั่นที่แตกต่างกัน ในปี 2568 อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของแต่ละธนาคารมีความแตกต่างกัน โดยบางธนาคารมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยต่ำสุด 3 ปีแรกดังนี้:
- ธนาคารกสิกรไทย (Kbank): อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยต่ำสุด 3 ปีแรกอยู่ที่ 2.95% สำหรับสินเชื่อบ้านสีเขียวรักษ์โลก และสินเชื่อบ้านสำหรับผู้มีบัญชีเงินเดือนกสิกรไทย
- ธนาคารกรุงไทย (KTB): อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยต่ำสุด 3 ปีแรกอยู่ที่ 3.51%
- ธนาคารกรุงเทพ (BBL): อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยต่ำสุด 3 ปีแรกอยู่ที่ 3.48%
ในการเลือกธนาคาร นอกจากอัตราดอกเบี้ยแล้ว คุณควรพิจารณาปัจจัยอื่นๆ ร่วมด้วย เช่น:
- วงเงินกู้สูงสุดที่ธนาคารให้ (บางธนาคารให้กู้ได้ถึง 100% ของราคาบ้าน)
- ระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุด (บางธนาคารให้ผ่อนได้นานถึง 40 ปี)
- เงื่อนไขพิเศษสำหรับลูกค้าเก่าหรือผู้มีเงินเดือนผ่านธนาคาร
- ค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง
การเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายๆ ธนาคารจะช่วยให้คุณเลือกสินเชื่อที่คุ้มค่าและเหมาะสมกับสถานะทางการเงินของคุณมากที่สุด
เอกสารสำคัญที่ต้องเตรียมให้พร้อมก่อนยื่นกู้มีอะไรบ้าง?
การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนและถูกต้องเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้การยื่นกู้ของคุณผ่านได้ง่ายขึ้น โดยเอกสารที่จำเป็นสำหรับการยื่นกู้ซื้อบ้านประกอบด้วย:
เอกสารส่วนตัว
- บัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรข้าราชการ (ของผู้กู้ ผู้กู้ร่วม และคู่สมรส)
- ทะเบียนบ้าน (ของผู้กู้ ผู้กู้ร่วม และคู่สมรส)
- ทะเบียนสมรสหรือใบสำคัญการหย่า (ถ้ามี)
- ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
หลักฐานทางการเงินและการทำงาน
- สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3-6 เดือน
- เอกสารการเดินบัญชี (Statement) ย้อนหลัง 6-12 เดือน
- หนังสือรับรองการทำงาน
- เอกสารการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภ.ง.ด.90 หรือ ภ.ง.ด.91)
เอกสารเกี่ยวกับทรัพย์สินที่จะซื้อ
- สำเนาโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์
- สัญญาจะซื้อจะขาย
- เอกสารโครงการ (กรณีซื้อจากโครงการ)
- แบบแปลนบ้าน (กรณีกู้เพื่อปลูกสร้างบ้าน)
- ใบอนุญาตปลูกสร้างอาคาร (กรณีกู้เพื่อสร้างบ้านหรือต่อเติมบ้าน)
เอกสารเพิ่มเติม (กรณีเป็นเจ้าของกิจการหรืออาชีพอิสระ)
- หนังสือรับรองบริษัทอายุไม่เกิน 3 เดือน
- งบการเงินย้อนหลัง 2-3 ปี
- ทะเบียนการค้า หรือ ทะเบียนพาณิชย์
การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนและจัดเรียงให้เป็นระเบียบจะช่วยให้ธนาคารพิจารณาสินเชื่อของคุณได้รวดเร็วและมีโอกาสอนุมัติมากขึ้น
จะสร้างประวัติทางการเงินให้ดีเพื่อยื่นกู้บ้านได้อย่างไร?
ประวัติทางการเงินเป็นปัจจัยสำคัญที่ธนาคารใช้พิจารณาสินเชื่อ เพราะสะท้อนให้เห็นถึงความน่าเชื่อถือและความรับผิดชอบทางการเงินของคุณ การสร้างประวัติทางการเงินที่ดีมีแนวทางดังนี้:
รักษาบัญชีธนาคารให้มีความสม่ำเสมอ
บัญชีธนาคารที่มีเงินเข้าออกสม่ำเสมอและมีเงินคงเหลือที่ดีจะสร้างความเชื่อมั่นให้กับธนาคาร ควรหลีกเลี่ยงการมีเงินในบัญชีน้อยเกินไปหรือการเคลื่อนไหวที่ผิดปกติ
ชำระหนี้ให้ตรงเวลาเสมอ
การชำระค่าบัตรเครดิต ค่าผ่อนสินค้า หรือหนี้สินอื่นๆ ให้ตรงเวลาเป็นสิ่งสำคัญมาก การผิดนัดชำระแม้เพียงครั้งเดียวอาจส่งผลเสียต่อประวัติทางการเงินของคุณได้
ลดภาระหนี้สินที่มีอยู่เดิม
ก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน ควรพยายามชำระหนี้สินเดิมให้หมดหรือลดลงให้มากที่สุด เพราะภาระหนี้สินจะถูกนำมาคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระบ้านของคุณ
ใช้บัตรเครดิตอย่างรับผิดชอบ
การมีและใช้บัตรเครดิตอย่างรับผิดชอบจะช่วยสร้างประวัติทางการเงินที่ดี ควรใช้บัตรเครดิตในระดับที่เหมาะสมและชำระเต็มจำนวนทุกเดือน
หลีกเลี่ยงการสมัครสินเชื่อหลายที่ในเวลาใกล้เคียงกัน
การสมัครสินเชื่อหลายที่ในระยะเวลาใกล้เคียงกันอาจทำให้ธนาคารเห็นว่าคุณกำลังประสบปัญหาทางการเงิน ควรเว้นระยะห่างในการสมัครสินเชื่อ
การสร้างประวัติทางการเงินที่ดีไม่ใช่เรื่องที่ทำได้ในวันเดียว ต้องใช้เวลาและความสม่ำเสมอ แต่จะคุ้มค่าเมื่อถึงเวลาที่คุณต้องการยื่นกู้ซื้อบ้าน
เงินดาวน์ไม่พร้อม จะทำอย่างไรได้บ้าง?
หลายคนมีรายได้เพียงพอสำหรับการผ่อนบ้าน แต่ยังไม่มีเงินก้อนสำหรับดาวน์ ซึ่งมีแนวทางแก้ไขดังนี้:
วางแผนออมเงินดาวน์อย่างเป็นระบบ
หากยังไม่รีบร้อนซื้อบ้าน ควรวางแผนออมเงินดาวน์อย่างเป็นระบบ เช่น เปิดบัญชีเงินฝากประจำปลอดภาษี 24 เดือน ซึ่งจะช่วยให้คุณออมเงินได้อย่างสม่ำเสมอและได้รับผลตอบแทนที่ดีกว่าเงินฝากทั่วไป
ตัวอย่างเช่น หากต้องการซื้อบ้านราคา 2,000,000 บาท และต้องมีเงินดาวน์ 20% คือ 400,000 บาท ถ้าวางแผนซื้อในอีก 2 ปี คุณจะต้องออมเดือนละประมาณ 16,700 บาท
เลือกโครงการที่ให้ผ่อนดาวน์
หลายโครงการบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียมมีนโยบายให้ผู้ซื้อผ่อนดาวน์กับโครงการก่อนได้ โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง นอกจากนี้ การจองซื้อตั้งแต่เริ่มโครงการมักได้ราคาที่ถูกกว่าตอนบ้านสร้างเสร็จ
อย่างไรก็ตาม ควรศึกษาเงื่อนไขให้ละเอียด เพราะหากคุณไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขได้ เช่น กู้ไม่ผ่าน อาจทำให้สูญเสียเงินดาวน์ที่จ่ายไปแล้ว
พิจารณาโครงการที่มีโปรโมชั่นพิเศษ
บางช่วงเวลา โครงการบ้านหรือธนาคารอาจมีโปรโมชั่นพิเศษ เช่น ดาวน์ 0% ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน หรือฟรีเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านได้
หาผู้กู้ร่วม
หากคุณมีสมาชิกในครอบครัวที่มีรายได้มั่นคงและเครดิตดี การหาผู้กู้ร่วมจะช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อและอาจได้วงเงินกู้มากขึ้น
จะคำนวณค่าใช้จ่ายในการผ่อนบ้านอย่างไรให้ถูกต้อง?
การคำนวณค่าใช้จ่ายในการผ่อนบ้านอย่างถูกต้องจะช่วยให้คุณเห็นภาพรวมทางการเงินและวางแผนได้ดียิ่งขึ้น โดยทั่วไปการผ่อนบ้านจะใช้วิธีคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate) ซึ่งแตกต่างจากการผ่อนสินค้าทั่วไป
วิธีคำนวณแบบง่ายๆ มีดังนี้:
สูตรที่ 1 คำนวณดอกเบี้ยในแต่ละงวด:
- ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวด = (เงินต้นคงเหลือในงวดนั้น x อัตราดอกเบี้ยต่อปี x จำนวนวันในงวด) ÷ 365
สูตรที่ 2 คำนวณเงินต้นที่ตัดในแต่ละงวด:
- เงินต้นที่ตัดในงวด = ค่างวด – ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดนั้น
สูตรที่ 3 คำนวณเงินต้นคงเหลือ:
- เงินต้นคงเหลือ = วงเงินกู้เริ่มต้น – เงินต้นที่ตัดในงวดนั้น
ตัวอย่างการคำนวณ:
สมมติว่าคุณกู้ซื้อบ้าน 2,500,000 บาท ดอกเบี้ย 4% ต่อปี ระยะเวลา 30 ปี ค่างวดเดือนละ 11,935 บาท
- ดอกเบี้ยในงวดแรก = (2,500,000 x 0.04 x 31) ÷ 365 = 8,219.18 บาท
- เงินต้นที่ตัดในงวดแรก = 11,935 – 8,219.18 = 3,715.82 บาท
- เงินต้นคงเหลือ = 2,500,000 – 3,715.82 = 2,496,284.18 บาท
จะเห็นได้ว่าในช่วงแรกของการผ่อน เงินส่วนใหญ่จะถูกหักเป็นดอกเบี้ย และจะค่อยๆ ลดลงเมื่อเงินต้นลดลง
หากไม่อยากคำนวณเอง ปัจจุบันมีเครื่องมือคำนวณสินเชื่อบ้านออนไลน์ให้ใช้ฟรีบนเว็บไซต์ของธนาคารและเว็บไซต์ด้านอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เพียงใส่ข้อมูลที่ต้องการ เช่น วงเงินกู้ อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาผ่อน เครื่องคำนวณจะแสดงยอดผ่อนต่อเดือนและตารางการผ่อนชำระทั้งหมดให้คุณ
สรุป
การยื่นกู้ซื้อบ้านให้ผ่านฉลุยไม่ใช่เรื่องยากเกินไป หากคุณมีการวางแผนที่ดีและเตรียมความพร้อมอย่างรอบคอบ ตั้งแต่การประเมินความสามารถทางการเงินของตนเอง การเลือกธนาคารที่เหมาะสม การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน การสร้างประวัติทางการเงินที่ดี การเตรียมเงินดาวน์ให้พร้อม และการคำนวณค่าใช้จ่ายอย่างถูกต้อง
การซื้อบ้านเป็นการลงทุนระยะยาวที่ต้องใช้ความรอบคอบ อย่าเร่งรีบตัดสินใจเพียงเพราะอยากมีบ้านเร็วๆ ควรศึกษาข้อมูลให้ละเอียดและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อให้การตัดสินใจซื้อบ้านเป็นไปอย่างรอบคอบและเหมาะสมกับสถานะทางการเงินของคุณมากที่สุด ด้วยการเตรียมตัวที่ดีและใช้เทคนิคที่แนะนำไว้ในบทความนี้ คุณจะมีโอกาสยื่นกู้ซื้อบ้านผ่านได้ง่ายขึ้นและกลายเป็นเจ้าของบ้านในฝันได้เร็วยิ่งขึ้น
#สาระ #การเงิน #กู้ซื้อบ้าน #สินเชื่อบ้าน #ยื่นกู้บ้าน #เทคนิคกู้บ้าน #ดอกเบี้ยบ้าน #เงินดาวน์บ้าน #วางแผนการเงิน
