–
“วิกฤตในโอกาส” เป็นประโยคคลาสสิกของนักลงทุนที่รู้จักทิศทางลมและจังหวะการกอบโกยกำไรในช่วงเวลาที่หลายคนเลือกจะสละเรือหรือรัดเข็มขัด รวมระยะเวลาเกือบ 3 ปี กับ ที่ Covid-19 ทำให้ประเทศไทยอยู่ในสภาวะ “รัดเข็มขัด” และ “ชะลอ” การลงทุนในทุกด้าน Covid-19 ถือเป็นวิกฤตใหญ่ระดับโลกที่ถูกบันทึกไว้ในหน้าประวัติศาสตร์ และเข้าสู่สภาวะ “เศรษฐกิจถดถอย” หรือ “Recession” อย่างแท้จริง
“แล้ววิกฤตนี้กระทบกับอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างไร?”
หากย้อนกลับไปทบทวนประวัติศาสตร์ วิกฤตอสังหาฯ ที่มีผลกระทบกับประเทศไทยอย่างหนัก คือ ช่วงปี พ.ศ. 2540 หรือที่ทุกคนรู้จักในชื่อ “วิกฤตต้มยำกุ้ง” ที่รัฐบาลไทย ถูกบังคับให้ลอยค่าเงินบาท เนื่องจากประเทศขาดเงินตราสำรอง จนส่งผลให้คนทั่วไปที่กู้เงินธนาคาร มีหนี้เพิ่มเป็น 2 เท่าภายในไม่กี่วัน กระทบกับเหล่านักลงทุนที่กู้เงินต่างประเทศมหาศาล จนไม่สามารถคืนหนี้ได้ นำไปสู่การยื่นขอสถานะล้มละลายนั่นเอง แต่หลังจากวิกฤตต้มยำกุ้งผ่านพ้นไป อสังหาริมทรัพย์ก็กลับมาบูมอีกครั้ง ในปี พ.ศ. 2555-2563 และเกิดการชะลอตัวอีกครั้งตั้งแต่การมาถึงของ Covid-19 จนถึงปัจจุบัน
ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2540 จนถึง 2563 เป็นระยะเวลาทั้งสิ้น 23 ปี สำหรับเศรษฐกิจประเทศขนาดเล็กอย่างประเทศไทย เมื่อเทียบกับมหาอำนาจอย่างสหรัฐอเมริกา ที่เกิด Recession บ่อยครั้งกว่า ตั้งแต่สมัยสงครามโลก, ราคาน้ำมันร่วง, ภาระหนี้ครัวเรือนสูง, เงินเฟ้อ เป็นต้น แต่ก็มีลักษณะที่คล้ายคลึงกันมาโดยตลอดคือช่วงเวลาที่ “มีขึ้นและมีลง” นั่นเอง จึงพอสรุปได้เป็น “สถิต (Static)” ที่สามารถนำมาประเมินและวิเคราะห์ออกมาเป็น “Real Estate Cycles” หรือ “วัฎจักรอสังหาทรัพย์” ที่มี Pattern ซ้ำเดิมมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2472 สมัยสงครามโลกครั้งที่ 1 จนถึงปัจจุบัน (ระยะเวลา 93 ปี โดยประมาณ) ผู้เชี่ยวชาญจึงสรุปได้เป็น 4 ช่วงระยะเวลา ดังนี้
ระยะเวลาที่ 1 : Recovery
ระยะเวลาที่ 2 : Expansion
ระยะเวลาที่ 3 : Hyper supply
ระยะเวลาที่ 4 : Recession
โดยลำดับ Timeline การเกิดวิกฤตการณ์นี้เป็นการเดินทางแบบ Supply Chain ที่ต่อกัน ดังนี้
1.Recovery→2.Expansion→3.Hypersupply→4.Recession (และวนกลับไปจุดแรกอีกครั้ง)
“แล้ว ณ ปัจจุบัน ปี พ.ศ. 2565 เรากำลังยืนอยู่ในช่วงเวลาไหนกันแน่?”
ระยะเวลาที่ 4 : Recession สภาวะถดถอยรอการฟื้นตัว
ผลกระทบต่อเนื่องตั้งแต่ปี พ.ศ. 2560 ที่บริษัทอสังหาทรัพย์ผลิต Supply มาอย่างต่อเนื่อง จากการอนุมัติให้ก่อสร้างรถไฟฟ้าทั่วทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2543 ส่งผลให้เหล่าบริษัทอสังหาทรัพย์เทเงินเก็บตัดสินใจลงทุนซื้อที่ดิน โดยถือหลักการ “ซื้อก่อนได้เปรียบ” และเน้นตามแนวรถไฟฟ้าสายสุขุมวิทเป็นแหล่งเก็บเงินหลัก พร้อมขยายตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย โดยที่ไม่รู้ว่าต่อมาในปี พ.ศ. 2563 จะเกิดวิกฤตโรคระบาด Covid-19
บริษัทอสังหาทรัพย์จึงชะลอการเปิดโครงการใหม่และจัดโปรโมชันลดแลกแจกแถม เพื่อระบาย Stock กันมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2563 จนถึงปัจจุบัน ซึ่งในมุมกลับกันนี่เป็น “โอกาส” ให้กับผู้บริโภคที่คิดจะมีบ้านหลังแรก พร้อมกับนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ จัดโปรชนิดพิเศษจากแบงก์ชาติ ให้ทุกธนาคารสนับสนุนให้คนไทยมีบ้าน ดอกเบี้ยถูก โดยเป็นดาบ 2 คม ที่อาจเกิดขึ้นคล้ายคลึงกันกับ วิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ เมื่อปี พ.ศ. 2551 แต่ดีกว่า คือช่วงเวลาที่แบงก์พร้อมให้กู้เงินช่วงเศรษฐกิจย่ำแย่ แต่คุมคุณภาพสินเชื่อให้เข้มขึ้น คล้ายคลึงกับบทความที่ Paul Esajian ได้กล่าวไว่ว่า “การให้กู้ยืมเงินส่วนบุคคล และการลงทุนในการยึดสังหาริมทรัพย์และบ้านเป็นของธนาคาร” ถือเป็นช่วงเวลาแห่งการลงทุนของธนาคารที่หากผิดนัดชำระก็สามารถยึดบ้านในราคาถูกได้ ซึ่งหากเป็นผู้บริโภคอสังหาฯ มือใหม่ ไม่ได้พิจารณาค่าใช้จ่ายกับเงินผ่อนให้ดี ก็ถือเป็นความเสี่ยงผิดชำระหนี้ได้เช่นกัน และถือเป็นช่วงเวลาที่ “นักลงทุนอสังหาฯ” กลุ่มที่ซื้อมาขายไป และ Renovate ห้อง ก็ให้ความสนใจเป็นพิเศษเช่นกัน เพราะเป็นช่วงของการซื้อทรัพย์สินราคาถูก กดราคาเพื่อผลกำไร ในทำเลที่มีการเติบโตของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย
ดังนั้น ณ เวลานี้ ทั้งบริษัทอสังหาทรัพย์ที่ชะลอผลิตทรัพย์สินใหม่ รอระบาย Stock นักลงทุนอสังหาฯ ที่เห็นโอกาส กำลังรอการมาของรถไฟฟ้า และทำเล Capital Gain เข้าเป้า
ระยะเวลาที่ 1 : Recovery สภาวะการฟื้นตัว
ต่อจากระยะเวลาที่ 4 : Recession คือ “สภาวะรอการฟื้นตัว” หรือที่เรียกกันว่า Recovery ซึ่งช่วงเวลานี้จะเกิดขึ้นอยากช้า ๆ และอาจกินเวลายาวนานถึงปี พ.ศ. 2568 ที่จุดเปลี่ยนคือ นักลงทุนชาวจีน นโยบายผ่อนปร่นจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) และความพร้อมของรถไฟฟ้าทุกการเชื่อมต่อที่พร้อมใช้งานอย่างทั่วถึง และสภาวะเศรษฐกิจอื่น ๆ ทั้งสงครามรัสเซีย-ยูเครน น้ำมันโลก ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในจีน การว่างงาน ฯลฯ ซึ่งถือว่าเป็นปัจจัยภายนอก ที่ส่งผลต่อ “ความเชื่อมั่น” ของนักลงทุน ที่ไม่พร้อมลงทุนใด ๆ ในสภาวะเศรษฐกิจแบบนี้
หากมองในเรื่องของสถิต สถานะนี้คือรอความพร้อมในอดีต เช่น วิกฤตต้มยำกุ้งที่เห็นภาพการกลับตัวชัดเจนหลังจากปี พ.ศ. 2543 ถึง 2550 ที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์เริ่มหันมาลงทุนบ้านพักอาศัยราคาถูกโซนชานเมือง เช่น บางใหญ่ นนทบุรี จนได้รับความนิยม และมีเงินหมุนเวียนสร้างอาคารพาณิชย์เพิ่มในโซนธุรกิจ (สีแดง) และการมาของรถไฟฟ้าสายสุขุมวิทที่แสดงให้เห็นถึงความคุ้มค่าต่อการลงทุน จนเป็นการมาของรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ จนถึงปัจจุบัน
ดังนั้น ในช่วงปี พ.ศ. 2568-2570 เป็นช่วงที่น่าจับตามองที่สุด เนื่องด้วยหากไม่เกิดสงครามจากประเทศมหาอำนาจ ก็จะมาถึงจุดกลับตัวที่น่าสนใจทั้งในและต่างประเทศ
ระยะเวลาที่ 2 : Expansion สภาวะการขยายเพิ่มการลงทุน
ข้อมูลสถิติได้กล่าวไว้ว่า เมื่อทุกอย่างดีขึ้น สภาวะเศรษฐกิจคึกคัก ความเชื่อมั่นกลับมาถึงจุดที่ยอมรับได้ นักลงทุนทุกภาคสนามก็พร้อมจะเทใจ และนำเงินมาปลูกต้นไม้ให้งอกงาม และนั่นคือ “จังหวะ” ที่มักจะเกิดเป็น Explosion หรือการระเบิดทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้นตามมา อย่างเช่นในช่วงปี พ.ศ. 2560 ที่หันเส้นทางการลงทุนทรัพย์สินอย่าง “คอนโดมิเนียม” มาตามแนวรถไฟฟ้าสายสุขุมวิททั้งแนวเส้นทาง ตั้งแต่ ทองหล่อ-เอกมัย-เพลินจิต และสถานีปลาย ๆ ก่อนยุค Covid-19 คือเส้นพระราม 9 ก่อนจะถูกชะลอตัวลงไป
ดังนั้น ช่วงเวลานี้ตามทฤษฎีคือ “ช่วงแห่งการลงทุน” ที่น่าสนใจ เช่น ค่าเช่าจะถูกดึงสูงขึ้นในทุกทำเลรถไฟฟ้าใหม่ การจ้างงานมากขึ้น เกิดการขยายธุรกิจในพื้นที่ เป็นต้น ซึ่งผู้เชี่ยวชาญจะแนะนำให้นักลงทุน “Buy and Hold” ในช่วงระยะนี้
ระยะเวลาที่ 3 : Hyper supply สภาวะจุดสูงสุดของการลงทุน
ช่วงเวลานี้ตามทฤษฎี Four of Realestate Cycles คือจุด Peak ที่สุดที่ต่อเนื่องมาจากช่วงระยะเวลาที่ 2 : Expansion และเป็นการมองหาความพึ่งพอใจของนักลงทุนสำหรับการตัดสิน “Sell” เพื่อผลกำไรที่เหมาะสมที่สุดนั้นเอง ซึ่งระยะนี้เคยเกิดขึ้นในประเทศไทย ช่วงปี พ.ศ. 2556-2560 ที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์อวดยอดขาย ยอดโอน และผลกำไร พร้อมแจ้งโบนัสพนักงานอย่างมากมาย ยิ่งเป็นเหมือนจุดขายที่สร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคอสังหาฯ และนักลงทุน พร้อมนำเงินมาแช่ผลกินผลกำไรกันอย่างต่อเนื่อง
แต่กลับต้องสะดุด เมื่อวิกฤต Covid-19 ได้เข้ามาเมื่อปี พ.ศ. 2563 จนเกิด Effect ต่อเนื่องให้เหล่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีที่ดินคงค้าง ซื้อทิ้งแต่ไม่พร้อมขึ้นโครงการ ต้องถือยอดดอกเบี้ยตัดผลกำไรกันหลายเจ้า ต้องเปลี่ยนตัวเองเป็นนายหน้า ประกาศขายที่ดิน ลดต้นทุนเองก็มากมายจนถึงปัจจุบัน
ดังนั้น ทั้งหมดคือบทเรียน ว่าจะเลือกว่า “พอแค่นี้แล้วค่อยไปต่อเมื่อพร้อม” หรือ “จะตัดผลกำไรบางส่วนเพื่อลดต้นทุนบริษัทแล้วรอดูสถานการณ์ใหม่” ทั้ง 2 กรณีมาพร้อมกันและต้องเลือกเพื่อ “รักษาสภาพคล่อง” และระบาย Stock ให้ทันก่อนที่กำไรจะติดลบถัวกับช่วง Peak ก่อนปี พ.ศ. 2560 นั่นเอง
“นักวิจัยพบว่าวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์โดยเฉลี่ยมีระยะเวลา 18 ปี” ความเชื่อเชิงสถิติที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในระยะเวลา 18 ปี/รอบ เห็นได้ชัดว่าปัจจุบันประเทศไทยได้มายืนอยู่ในช่วง ระยะเวลาที่ 4 : Recession จนถึง ระยะเวลาที่ 1 : Recovery ตามทฤษฎีก็เป็นได้ หรืออาจกำลังเข้าสู่ช่วง ระยะเวลาที่ 1 : Recovery ก็ไม่อาจตอบได้อย่างแน่ชัด แต่ในช่วงปี พ.ศ. 2568-2570 ก็ถือเป็นช่วงเวลาที่น่าติดตามและลุ้นให้ทุกอย่างกลับมาดีขึ้นต่อไป
ขอบคุณข้อมูลจาก : www.fortunebuilders.com, https://willowdaleequity.com, www.moneybuffalo.in.th, https://classic.set.or.th
