ปัจจัยเสี่ยงอสังหาฯ ปี 67 สำหรับอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกหมวดธุรกิจที่ชะลอตัวไปในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาจากสถานการณ์โควิด-19 ส่งผลต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของคนภายในประเทศถดถอย และ แรงซื้อจากต่างประเทศโดยเฉพาะชาวจีนที่หดตัว นอกจากนี้ ยังมีความท้าทายที่ธุรกิจต้องแบกรับจากปัจจัยต้นทุนน้ำมัน ค่าแรง และดอกเบี้ยขาขึ้น

ข้อจำกัดดังกล่าวจะคลี่คลาย หรือ มีความเสี่ยงใหม่ๆ เพิ่มเติมเข้ามาอีกระลอก บทวิเคราะห์จากบริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) ชี้ให้เห็นถึง 4 ปัจจัยเสี่ยงที่ธุรกิจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ควรเฝ้าระวัง ในปี 2567

1. อัตราดอกเบี้ย มีแนวโน้มทรงตัวอยู่ในระดับสูง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลต่อต้นทุนในการพัฒนาโครงการและการซื้อที่อยู่อาศัยสูงขึ้นในปี 2567 เมื่อเทียบกับปี 2566 

2. การปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำตามนโยบายของรัฐบาล มีผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนการดำเนินงานของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น 

3. ราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ตามราคาพลังงานที่ปรับตัว ทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างและระดับราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นในปี 2567 เมื่อเทียบกับปี 2566

4. ความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน

ปัจจัยที่กระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อในตลาดโดยในปี 2566 มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ(Rejection Rate) ที่ระดับ 60-65% จากยอดการขออนุมัติสินเชื่อ

นอกจากนี้ ในปี 2567 ธนาคารแห่งประเทศไทยยังคงมีนโยบายทางการเงินที่เข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน เนื่องจากภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง

โดยสัดส่วนหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้(Non-Performing Loans: NPLs) ในกลุ่มสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับสูง เมื่อเทียบกับสินเชื่อบุคคลประเภทอื่น ๆ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในตลาด โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อหน่วย

ปริมณฑลและกรุงเทพฯ เติบโตดี

แม้ว่าภาพรวมอุตสาหกรรมจะเต็มไปด้วยข้อจำกัด แต่แนวโน้มการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2567 ยังมีแนวโน้มเติบโตค่อนข้างดีที่ 5-10%

ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิมีแนวโน้มใกล้เคียงกับปี 2566 หรือเติบโตไม่เกิน 5% ขึ้นกับอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในปี 2567 ความสามารถในการก่อหนี้ของผู้ซื้อ และการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน

เกาะติดสถานการณ์ เตรียมพร้อมรับมือ

ข้อกังวลของบทวิเคราะห์ยังมีอีกด้านที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ควรเกาะติดสถานการณ์ และเตรียมพร้อมรับมือกับความผันผวนที่อาจจะเกิดขึ้นได้

ทั้งจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตน้อยกว่า 2.5% และภาพรวมการส่งออกอยู่ในสภาวะที่ทรงตัว นอกจากนี้ ทางด้านการลงทุนของภาครัฐไม่สามารถทำได้ตามแผนที่วางไว้ โดยเฉพาะโครงการแจกเงินดิจิทัล ที่อาจจะไม่สามารถดำเนินการได้ตามแผนเนื่องจากข้อจำกัดของกฏหมายและประเด็นทางการเมือง

ในขณะที่ ภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศและการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง และราคาพลังงานปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่า 100 เหรียญสหรัฐฯ ต่อบาร์เรลผลจากสถานการณ์สงครามที่ยืดเยื้อทั้งในชนวนกาซ่า และยูเครน ทำให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับเกินกว่า 2 % ส่งผลให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2567 ปรับลดลงมาใกล้เคียงกับปี 2566 หรือลดลงไม่น้อยกว่า 5% ในขณะที่อัตราการโอนกรรมสิทธิมีแนวโน้มที่จะติดลบเมื่อเทียบกับปี 2566 หรือมีมูลค่าน้อยกว่า 1.07 ล้านล้านบาท

ยกระดับบริการสู่ที่ปรึกษาทางการเงิน

ท่ามกลางข้อจำกัดในการทำธุรกิจ แต่เมื่อก้าวสู่ปี 2567 แล้วสิ่งที่ทำได้ก็คือการเดินหน้า และปรับตัว เริ่มจากปรับกลยุทธการขายจากผู้พัฒนาและขายที่อยู่อาศัย สู่การเป็นที่ปรึกษาทางการเงินให้กับลูกค้า ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงในการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน และเพิ่มโอกาสการขายที่มากขึ้น

ข้อมูลเพิ่มเติม : แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น