การโอนบ้านและที่ดินใหู้กเป็นอีกหนึ่งการวางแผนที่พ่อแม่หลายครอบครัวคิดไว้ในใจ เพื่อมอบสินทรัพย์มีค่าให้กับบุตรหลาน อีกทั้งยังเป็นการวางแผนภาษีและสร้างความมั่นคงให้ครอบครัวในระยะยาว ในปี 2568 นี้ การโอนทรัพย์สินยังคงมีรายละเอียดและขั้นตอนที่ต้องทำความเข้าใจให้ชัดเจน เพื่อให้การดำเนินการเป็นไปอย่างถูกต้องและราบรื่น บทความนี้จะนำเสนอขั้นตอน เอกสารที่ต้องเตรียม และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนบ้านและที่ดินให้ลูก เพื่อให้คุณสามารถเตรียมตัวได้อย่างครบถ้วนและมั่นใจ
ทำไมการโอนบ้านให้ลูกจึงแตกต่างจากการรับมรดก?
การโอนบ้านหรือที่ดินให้ลูกในขณะที่พ่อแม่ยังมีชีวิตอยู่มีความแตกต่างจากการยกทรัพย์สินให้เป็นมรดกอย่างชัดเจน กล่าวคือ การโอนทรัพย์สินหมายถึงการที่ผู้ให้มีเจตนายกทรัพย์สินให้กับผู้รับในขณะที่ผู้ให้ยังมีชีวิตอยู่ ขณะที่มรดกจะเกิดขึ้นหลังจากเจ้าของทรัพย์สินเสียชีวิตไปแล้ว ประเด็นสำคัญอีกประการคือ ผู้ให้สามารถยกบ้านและที่ดิน หรือสิ่งอื่นๆ ให้กับผู้รับโดยไม่จำเป็นต้องมีค่าตอบแทนใดๆ
การโอนบ้านให้ลูกในขณะที่ยังมีชีวิตอยู่มีประโยชน์หลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านการลดภาระภาษีตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ ที่มีผลบังคับใช้มาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 ซึ่งกำหนดให้ผู้ครอบครองที่ดินประเภทต่างๆ หรือเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ ที่มีมูลค่าเกินเกณฑ์ยกเว้นภาษี จำเป็นต้องเสียภาษีตามมูลค่าของทรัพย์สินในอัตราที่กำหนด การโอนบ้านและที่ดินให้บุตรจึงเป็นวิธีหนึ่งที่ช่วยกระจายการครอบครองสินทรัพย์และช่วยลดภาระภาษีได้
นอกจากนี้ การโอนทรัพย์สินยังช่วยลดปัญหาความขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้นในเรื่องมรดกในอนาคต รวมถึงทำให้พ่อแม่ได้เห็นลูกหลานได้ใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่มอบให้ ซึ่งสร้างความอุ่นใจได้เป็นอย่างดี
เอกสารใดบ้างที่ต้องเตรียมสำหรับการโอนบ้านให้ลูก?
การเตรียมเอกสารเพื่อโอนบ้านหรือที่ดินให้ลูกนั้น สามารถแบ่งได้เป็น 5 รูปแบบ ขึ้นอยู่กับว่าใครจะเป็นผู้ไปดำเนินการในวันโอน ดังนี้
1. กรณีพ่อและแม่มาโอนพร้อมกัน
เมื่อทั้งพ่อและแม่จะมาโอนที่ดินให้ลูกพร้อมกัน เอกสารที่ต้องเตรียมประกอบด้วย:
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- บัตรประชาชนของพ่อและแม่ พร้อมสำเนา
- ทะเบียนบ้านของพ่อและแม่ พร้อมสำเนา
- ใบจดทะเบียนสมรส
2. กรณีพ่อหรือแม่มาโอนคนเดียว
หากมีเพียงพ่อหรือแม่คนใดคนหนึ่งมาดำเนินการ จะต้องมีเอกสารของคู่สมรสที่ไม่ได้มาเพิ่มเติม ได้แก่:
- สำเนาบัตรประชาชนพร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
- สำเนาทะเบียนบ้านพร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
- หนังสือยินยอมคู่สมรสทำนิติกรรม
3. กรณีลูกไปโอนที่ดินพร้อมกับพ่อแม่
หากลูกสามารถไปดำเนินการด้วยตนเอง จะต้องนำเอกสารเหล่านี้ไปด้วย:
- บัตรประชาชนของลูก พร้อมสำเนา
- ทะเบียนบ้านของลูก พร้อมสำเนา
4. กรณีลูกมอบอำนาจให้คนอื่นมาแทน
ในกรณีที่ลูกไม่สามารถมาดำเนินการได้ และต้องการมอบอำนาจให้ผู้อื่นมาแทน จะต้องเตรียมเอกสารดังนี้:
- สำเนาบัตรประชาชนของลูกพร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
- สำเนาทะเบียนบ้านของลูกพร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
- ใบมอบอำนาจกรมที่ดิน (ท.ด.21)
5. กรณีโอนโดยผู้จัดการมรดก
หากเจ้าของที่ดินเสียชีวิตแล้ว และมีผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาลหรือพินัยกรรม จะต้องใช้เอกสารดังนี้:
- คำสั่งศาล คำพิพากษา หรือพินัยกรรมที่ตั้งให้ผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดก
- หลักฐานการตายของเจ้ามรดก
- ทะเบียนบ้านและบัตรประจำตัวของผู้จัดการมรดก
- โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านและที่ดินให้ลูกปี 2568 ต้องจ่ายเท่าไหร่?
ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านและที่ดินให้ลูกนั้นจะแตกต่างกันไปตามสถานะทางกฎหมายของบุตร โดยแบ่งเป็น 2 ประเภทหลัก คือ บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย และบุตรที่มิชอบด้วยกฎหมาย
ค่าใช้จ่ายในการโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย คือบุตรที่เกิดระหว่างพ่อแม่ที่จดทะเบียนสมรสกัน เมื่อต้องการโอนบ้านหรือที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายหลักๆ ดังนี้:
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน: 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าจดทะเบียนโอนที่ดิน: 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์: 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าพยาน: 20 บาท
- ค่าคำขอ: 5 บาท
- ค่าอากรคู่ฉบับ: 5 บาท
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: 5% ของราคาประเมิน เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท
ข้อดีของการโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายคือ แม้ว่าพ่อแม่จะถือครองที่ดินเพียงไม่กี่ปี ก็ไม่เข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตามข้อยกเว้นของกรมสรรพากร กรณีนี้จึงมีอัตราภาษีโอนที่ดินที่ต่ำที่สุด
ค่าใช้จ่ายในการโอนให้ลูกที่มิชอบด้วยกฎหมาย
ลูกที่มิชอบด้วยกฎหมาย คือบุตรที่เกิดในระหว่างที่พ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส หรือพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร เมื่อต้องการโอนบ้านหรือที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายดังนี้:
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน: 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน (อย่างใดอย่างหนึ่ง)
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
ค่าใช้จ่ายในกรณีนี้จะสูงกว่าการโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามอัตราปกติ ไม่ได้รับการยกเว้นภาษีในส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาทเหมือนกรณีแรก
ขั้นตอนการโอนบ้านและที่ดินให้ลูกต้องทำอย่างไร?
การโอนบ้านและที่ดินให้ลูกมีขั้นตอนดำเนินการที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ โดยมีขั้นตอนหลักๆ 5 ขั้นตอน ดังนี้
1. รับบัตรคิวและเตรียมเอกสาร
เมื่อไปถึงสำนักงานที่ดิน คุณจะต้องหยิบบัตรคิวเพื่อรอตรวจเอกสารกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ หรือหยิบใบคำขอพร้อมแนบเอกสารที่เตรียมมาทั้งหมดตามรายการที่กล่าวมาข้างต้น
2. ส่งคำร้องและยื่นเอกสาร
นำเอกสารและใบคำขอยื่นให้เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ตรวจสอบความถูกต้องครบถ้วน หลังจากตรวจเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่จะให้บัตรคิวเพื่อไปดำเนินเรื่องต่อที่ฝ่ายชำนาญงาน
3. ยื่นเรื่องที่ฝ่ายชำนาญงาน
เมื่อถึงคิวของคุณ จะต้องไปดำเนินการที่ฝ่ายชำนาญงาน ซึ่งมีขั้นตอนย่อยดังนี้:
- ลงลายมือชื่อทั้งผู้โอน (พ่อ-แม่) และผู้รับโอน (ลูก)
- เจ้าหน้าที่จะทำการประเมินราคาที่ดิน และคำนวณค่าใช้จ่ายต่างๆ
- ได้รับใบแจ้งค่าใช้จ่ายเพื่อนำไปชำระที่ฝ่ายการเงิน
4. ชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน
นำใบแจ้งค่าใช้จ่ายไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน เมื่อชำระเงินแล้ว คุณจะได้รับใบเสร็จรับเงิน โดยใบเสร็จสีฟ้าพ่อแม่ต้องเก็บไว้เป็นหลักฐาน ส่วนใบเสร็จสีเหลืองเจ้าหน้าที่จะเก็บไว้ดำเนินการต่อ
5. รับโฉนดที่ดินที่สลักหลังแล้ว
นำใบเสร็จไปยื่นที่ฝ่ายชำนาญงานอีกครั้ง เจ้าหน้าที่จะพิมพ์ข้อมูลสลักหลังโฉนดและให้ตรวจสอบรายละเอียดความถูกต้องทั้งหมด เมื่อทุกอย่างเรียบร้อย การโอนที่ดินให้บุตรจะเสร็จสมบูรณ์ และคุณจะได้รับโฉนดที่ดินที่มีการเปลี่ยนชื่อเรียบร้อยแล้ว
การโอนบ้านให้ลูกช่วยลดภาระภาษีได้อย่างไร?
การโอนบ้านและที่ดินให้ลูกสามารถช่วยลดภาระภาษีได้หลายประการ โดยเฉพาะภายใต้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ ซึ่งกำหนดให้ผู้ที่ครอบครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างต้องเสียภาษีตามมูลค่าของทรัพย์สิน
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่นี้มีผลให้เจ้าของที่ดินที่มีมูลค่ามากกว่า 50 ล้านบาท หรือผู้ที่ถือครองที่ดินมากกว่า 1 แปลง ต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรก และยิ่งถือครองที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ก็ยิ่งต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้น
การโอนบ้านและที่ดินให้กับลูกหรือญาติพี่น้องจึงเป็นวิธีการหนึ่งที่ช่วยกระจายการถือครองทรัพย์สิน ทำให้สามารถลดภาระภาษีที่ต้องจ่ายในแต่ละปีได้ แม้จะต้องเสียค่าโอนที่ดินครั้งหนึ่ง แต่ถือว่าคุ้มค่าเมื่อเทียบกับการเสียภาษีทรัพย์สินในอัตราสูงทุกปี
นอกจากนี้ ในกรณีการโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย ยังได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีพิเศษคือไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับมูลค่าทรัพย์สินที่ไม่เกิน 20 ล้านบาท และไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แม้ว่าจะถือครองทรัพย์สินมาไม่ถึง 5 ปีก็ตาม
ข้อควรระวังในการโอนบ้านและที่ดินให้ลูก
แม้ว่าการโอนบ้านและที่ดินให้ลูกจะมีประโยชน์หลายประการ แต่ก็มีข้อควรระวังที่ควรพิจารณาให้รอบคอบก่อนตัดสินใจโอน ดังนี้
1. การสูญเสียอำนาจในการควบคุมทรัพย์สิน
เมื่อโอนบ้านหรือที่ดินให้ลูกแล้ว คุณจะไม่มีอำนาจทางกฎหมายเหนือทรัพย์สินนั้นอีกต่อไป หากในอนาคตมีความจำเป็นต้องนำทรัพย์สินไปทำธุรกรรมใดๆ จะไม่สามารถทำได้โดยไม่ได้รับความยินยอมจากลูก
2. ความเสี่ยงจากปัญหาครอบครัวในอนาคต
หากลูกมีปัญหาทางการเงิน หย่าร้าง หรือมีหนี้สิน ทรัพย์สินที่โอนให้ไปแล้วอาจตกอยู่ในความเสี่ยง เช่น ถูกนำไปคำนวณเป็นสินสมรสในกรณีหย่าร้าง หรือถูกเจ้าหนี้บังคับคดีในกรณีมีหนี้สิน
3. ผลกระทบต่อความมั่นคงทางการเงินในวัยเกษียณ
การโอนทรัพย์สินทั้งหมดให้ลูกอาจส่งผลต่อความมั่นคงทางการเงินในวัยเกษียณของพ่อแม่ ควรพิจารณาให้รอบคอบและอาจเลือกโอนทรัพย์สินเพียงบางส่วนเท่านั้น เพื่อรักษาความมั่นคงทางการเงินของตนเองไว้
4. การวางแผนภาษีที่ไม่เหมาะสม
การโอนทรัพย์สินเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีอย่างไม่ถูกต้องตามกฎหมายอาจมีความเสี่ยง ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีหรือทนายความก่อนดำเนินการ เพื่อให้แน่ใจว่าการวางแผนภาษีของคุณเป็นไปอย่างถูกต้องและเหมาะสม
สรุป
การโอนบ้านและที่ดินให้ลูกเป็นการวางแผนทางการเงินและภาษีที่มีประโยชน์หากดำเนินการอย่างรอบคอบ ในปี 2568 ขั้นตอนการโอนยังคงต้องเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนและดำเนินการตามขั้นตอนที่กำหนด โดยค่าใช้จ่ายจะแตกต่างกันระหว่างการโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายและลูกที่มิชอบด้วยกฎหมาย
การโอนทรัพย์สินให้ลูกนั้นมีทั้งประโยชน์ในการลดภาระภาษีและช่วยกระจายการถือครองทรัพย์สิน แต่ก็มีข้อควรระวังที่ต้องพิจารณาให้รอบคอบก่อนตัดสินใจ เช่น การสูญเสียอำนาจในการควบคุมทรัพย์สิน และผลกระทบต่อความมั่นคงทางการเงินในอนาคต
สุดท้ายนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายหรือภาษีก่อนดำเนินการโอนทรัพย์สิน จะช่วยให้คุณวางแผนได้อย่างรัดกุมและได้รับประโยชน์สูงสุดจากการโอนบ้านและที่ดินให้ลูกของคุณ
#สาระ #การเงิน #โอนบ้านให้ลูก #โอนที่ดินให้ลูก #ค่าโอนบ้าน2568 #ภาษีที่ดิน #ขั้นตอนโอนบ้าน #วางแผนภาษี #มรดกตกทอด #กรมที่ดิน #ลดภาษีที่ดิน #โอนกรรมสิทธิ์
