ตลาดอาคารสำนักงานช่วงปลายปีนี้ ยังคงมีการแข่งขันสูง ขณะที่อำนาจต่อรองอยู่ในมือผู้เช่า ทำให้เจ้าของอาคารต้องเผชิญโจทย์สำคัญในการรักษาความสามารถในการแข่งขันของสินทรัพย์ ทั้งด้านคุณภาพ การใช้งาน และความพร้อมของอาคาร
นายภคิน เอกอธิคม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัท ทัช พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารจัดการระบบวิศวกรรมอาคารครบวงจรในเครือพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ให้ข้อมูลว่า สิ่งที่ช่วยให้อาคารคงประสิทธิภาพและสามารถบริหารจัดการงบประมาณได้ระยะยาว คือการทำสิ่งที่เรียกว่า “Life Cycle Management” หรือ การวางแผนดูแลบำรุงรักษาระบบประกอบอาคารตลอดอายุการใช้งาน โดยนำข้อมูลการตรวจสอบและบำรุงรักษา อายุการใช้งาน สภาพของอุปกรณ์ ความสำคัญของแต่ละระบบ มาวิเคราะห์ร่วมกัน เพื่อประเมินความเสี่ยงและวางแผนดูแล ซ่อมแซม ปรับปรุง หรือเปลี่ยนทดแทน รวมถึงงบประมาณให้เหมาะสมในแต่ละช่วงของอายุอุปกรณ์
แม้หลายอาคารจะมีการทำ Preventive Maintenance (PM) ซึ่งเป็นการบำรุงรักษาตามรอบที่กำหนดไว้อยู่แล้ว แต่ก็ยังไม่สามารถยืนยันได้ว่าอุปกรณ์เครื่องจักรจะไม่มีการชำรุดขัดข้องเกิดขึ้น ดังนั้น หากเจ้าของอาคารต้องการคงสภาพความน่าเชื่อถือของอาคาร และการใช้งานอย่างต่อเนื่องไม่สะดุดหรือติดขัด การวางแผนดูแลอาคารในระยะยาว รวมถึงวางแผนงบประมาณอย่างมีประสิทธิภาพ ด้วยการทำแผน Life Cycle Management ก็ตอบโจทย์นี้ได้อย่างมาก
กล่าวได้ว่า PM เป็นเพียงส่วนหนึ่งของแผน Life Cycle เป็นพื้นฐานในการเก็บรวบรวมข้อมูลเพื่อให้ผู้เชี่ยวชาญวิศวกรรมนำไปวิเคราะห์ วางแผนภาพรวมทั้งอาคาร ซึ่งสามารถวางแผนล่วงหน้าได้ 10-20 ปี ช่วยให้อาคารพร้อมใช้งานต่อเนื่อง
‘ไม่ว่าอาคารเก่าหรือใหม่ ก็ควรให้ความสำคัญกับ Life Cycle อาคาร’
สำหรับอาคารเก่า โดยเฉพาะที่มีอายุ 10–20 ปีขึ้นไป ระบบถูกใช้งานมานาน การตรวจสอบอายุและสภาพของระบบและอุปกรณ์จะช่วยให้เห็นว่าระบบใดกำลังเข้าสู่ช่วงที่มีความเสี่ยงสูง เพื่อไม่ให้เกิด Breakdown ที่คาดไม่ถึงจนส่งผลกระทบกับการใช้อาคาร จึงควรมีการเตรียมการเพื่อให้อาคารยังพร้อมใช้งานอยู่เสมอ
ขณะที่อาคารใหม่ก็มีความเสี่ยงที่ต้องติดตาม โดยเฉพาะในช่วงการติดตั้งและ Set up ระบบ บางปัญหาอาจไม่แสดงผลทันที การตรวจสอบตั้งแต่ช่วงเริ่มต้นการใช้งานจึงช่วยให้สามารถเก็บข้อมูลและวางแผนการจัดการดูแลได้ตั้งแต่ต้น
เนื่องจากความเสี่ยงของอุปกรณ์และเครื่องจักรในการชำรุดขัดข้องมักจะเกิดสูงในช่วงเริ่มต้นและช่วงปลายอายุการใช้งาน ดังนั้น ทั้งอาคารเก่าและใหม่จึงควรวางแผนตรวจสอบและติดตามในช่วงดังกล่าวเป็นพิเศษ เพื่อให้ระบบสามารถทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพและต่อเนื่อง โดยสามารถปรึกษาผู้เชี่ยวชาญวิศวกรรมเพื่อวางแผนให้เหมาะสม
ในส่วนของ ทัช พร็อพเพอร์ตี้ เรามีบริการ Engineering Audit ซึ่งครอบคลุมการตรวจสอบ ประเมินระบบและอุปกรณ์ภายในอาคาร พร้อมนำข้อมูลมาวางแผน Life Cycle โดยอ้างอิงแนวทางและมาตรฐานด้านวิศวกรรมจากยุโรปและอเมริกา ผนวกกับความเชี่ยวชาญและประสบการณ์ของทีมวิศวกรทัชฯ เพื่อให้เจ้าของอาคารเห็นภาพรวมและสามารถวางแผนการดูแลได้อย่างเหมาะสม
“เครื่องจักรและอุปกรณ์ทุกประเภทมีการเสื่อมสภาพตามอายุการใช้งาน ซึ่งจะมีความแตกต่างกันในแต่ละอุปกรณ์ การวางแผนบำรุงรักษาในแต่ละช่วงอายุการใช้งาน ทำให้ทราบว่าควรดูแลอุปกรณ์หรือระบบใดเป็นพิเศษ และช่วยให้เราบริหารงบประมาณล่วงหน้าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ลดโอกาสเกิด Breakdown ครั้งใหญ่ที่อาจส่งผลกระทบต่อการใช้งานอาคารในวงกว้าง และทำให้เกิดค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมแก้ไขที่สูงมากขึ้น หรือหลายกรณีอาจต้องเสียค่าปรับจากการไม่สามารถใช้พื้นที่ของผู้เช่าได้ รวมถึงส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและภาพลักษณ์ของอาคารอีกด้วย”
แม้การจัดการระบบอาคารจะเป็นเรื่องหลังบ้าน แต่ท้ายที่สุดแล้วผลลัพธ์สะท้อนออกมาที่การใช้งานโดยตรง หากอาคารเกิดปัญหาหรือชำรุดบ่อยครั้ง ย่อมส่งผลกระทบต่อผู้เช่า โดยเฉพาะในตลาดที่ผู้เช่ามีตัวเลือกมากขึ้น หากต้องการให้อาคารสามารถยืนระยะในการแข่งขันได้ ระบบประกอบอาคารจึงเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม ดังนั้น การทำ Life Cycle Management จึงเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า ลดความเสี่ยงจากปัญหาการใช้งานของอาคาร เพื่อรักษาคุณภาพและความพร้อมของอาคารได้ในระยะยาว
