ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกปี 2569 (H1/2569) พร้อมประเมินแนวโน้มปี 2569–2570 พบภาพรวมตลาดขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญจากแรงหนุนของมาตรการภาครัฐ โดยเฉพาะมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV)
นอกจากนี้ มติคณะรัฐมนตรี (ครม.) ที่เห็นชอบให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปอีก 1 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 คาดว่าจะช่วยประคองตลาดและรักษาแรงส่งได้อย่างต่อเนื่อง โดย REIC ประเมินว่า มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2570 จะเพิ่มขึ้นแตะระดับกว่า 9 แสนล้านบาท
ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยได้รับแรงสนับสนุนจากเศรษฐกิจที่ทยอยฟื้นตัวและผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่เติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป ส่งผลให้กำลังซื้อปรับตัวดีขึ้น ขณะเดียวกัน ตลาดบ้านมือสองในกลุ่มราคาไม่สูงยังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จึงคาดว่าปี 2569 จะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.3 และมีมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8
อย่างไรก็ตาม ตลาดยังมีปัจจัยเสี่ยงที่ต้องติดตาม ได้แก่ ระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ต้นทุนก่อสร้างและค่าขนส่งที่ปรับตัวสูงขึ้น ตลอดจนความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกจากปัญหาภูมิรัฐศาสตร์และมาตรการกีดกันทางการค้า
สำหรับช่วงครึ่งแรกปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 167,665 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 17.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) คิดเป็นมูลค่ารวม 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.8 จากช่วงครึ่งแรกปี 2568 ที่มีจำนวน 142,619 หน่วย มูลค่า 391,601 ล้านบาท
การขยายตัวดังกล่าวมีปัจจัยบวกสำคัญจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่อยู่อาศัย รวมถึงมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ซึ่งในปี 2568 ทั้งสองมาตรการเริ่มมีผลในช่วงไตรมาส 2
เมื่อจำแนกตามประเภทโครงการ พบว่า ที่อยู่อาศัยแนวราบหรือบ้านจัดสรรยังคงเป็นตลาดหลัก ครองสัดส่วนร้อยละ 70 ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด โดยมีจำนวน 111,624 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.6 และมีมูลค่า 299,432 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.1
ขณะที่อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนร้อยละ 30 ของมูลค่าการโอนรวม โดยมีจำนวน 56,041 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 24.1 และมีมูลค่า 130,407 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 19.3
โครงสร้างตลาดยังสะท้อนความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยบ้านมือสองขยับขึ้นมาครองสัดส่วนตลาดร้อยละ 63 ส่วนบ้านใหม่มีสัดส่วนร้อยละ 37 เนื่องจากบ้านมือสองมีความคุ้มค่าทั้งในด้านราคาต่อตารางเมตรและทำเลที่ตั้งใกล้เมือง ซึ่งสอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
เมื่อพิจารณาตามระดับราคา พบว่า กลุ่มราคา 2.01–3.00 ล้านบาท มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 24 ขณะที่กลุ่มราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท มีสัดส่วนลดลงเหลือร้อยละ 27
ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในช่วงครึ่งแรกปี 2569 พบว่า กำลังซื้อโดยรวมชะลอตัว โดยมีการโอนจำนวน 6,533 หน่วย ลดลงร้อยละ 8.8 คิดเป็นมูลค่ารวม 28,267 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 1.5
3 สัญชาติที่มีมูลค่าการโอนสูงสุด ได้แก่
- จีน มูลค่า 6,874 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 27.7 โดยยังคงเป็นผู้ซื้อหลักในกรุงเทพฯ และชลบุรี
- รัสเซีย มูลค่า 3,603 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 75.9 เติบโตโดดเด่นในภูเก็ตและชลบุรี
- เมียนมา มูลค่า 2,457 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 16.2 โดยเน้นซื้อในทำเลกรุงเทพฯ
รองลงมา ได้แก่ สหรัฐอเมริกา ไต้หวัน ฝรั่งเศส สหราชอาณาจักร เยอรมนี ออสเตรเลีย และอินเดีย ตามลำดับ
สำหรับสถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้าง ณ ครึ่งแรกปี 2569 มีมูลค่ารวม 5,174,141 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 2.6 ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่มีมูลค่ารวม 289,315 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.2 โดยเฉพาะในไตรมาส 2/2569 ที่ขยายตัวสูงถึงร้อยละ 18.4 สอดคล้องกับยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น
สำหรับแนวโน้มปี 2569 REIC ประเมินสถานการณ์ภายใต้สมมติฐานว่า GDP จะขยายตัวร้อยละ 2.25 อัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยชั้นดี (MRR) อยู่ที่ร้อยละ 6.55 และอัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ร้อยละ 1.75
แม้จะมีการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาส 2 แต่การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 จะช่วยประคองตลาดในช่วงครึ่งปีหลังให้ดำเนินไปอย่างมีเสถียรภาพ โดยคาดว่าปี 2569 จะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์รวม 323,479 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.3 และมีมูลค่ารวม 880,760 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8 ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่คาดว่าจะมีมูลค่า 571,066 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.4
แรงส่งดังกล่าวคาดว่าจะต่อเนื่องไปถึงปี 2570 โดย REIC ประเมินว่า มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวมจะอยู่ที่ 908,358 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.1 ขณะที่จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะอยู่ที่ 320,617 หน่วย ลดลงร้อยละ 0.9
การที่มูลค่าการโอนขยายตัวสูงกว่าจำนวนหน่วย เป็นผลจากต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น รวมถึงการบังคับใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่สำหรับปี 2570–2573 ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2570 ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่คาดว่าจะมีมูลค่า 582,688 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.0
ดร.มานะกล่าวสรุปว่า “ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 ต่อเนื่องถึงปี 2570 ยังคงเผชิญความท้าทายจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ อย่างไรก็ตาม ยังมีโอกาสเติบโตในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ตลาดบ้านมือสองที่เน้นความคุ้มค่า ตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวอย่างชลบุรีและภูเก็ต รวมถึงเทรนด์บ้านประหยัดพลังงาน (Green Living) ที่ได้รับการส่งเสริมจากภาครัฐ”
