ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า อัตราการขายคอนโดมิเนียมในช่วงเปิดตัว ซึ่งคำนวณจากยอดจองภายในไตรมาสที่โครงการเปิดตัว ปรับขึ้นมาอยู่ที่ 51.7% ในไตรมาสสอง ปี 2569 จาก 45.3% ในไตรมาสแรก อย่างไรก็ตาม การปรับตัวดีขึ้นดังกล่าวยังไม่ใช่สัญญาณว่ากำลังซื้อกลับมาฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่สะท้อนว่าผู้ประกอบการลดขนาดการเปิดโครงการและเลือกเฉพาะทำเลที่มีอุปสงค์รองรับชัดเจนมากขึ้น
ในช่วงครึ่งปีแรก 2569 มีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดใหม่จำนวน 8,501 ยูนิต และมียอดจองในช่วงไตรมาสที่เปิดตัวรวม 3,994 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขาย 47.0% แม้จะปรับดีขึ้นจากช่วงที่ตลาดอ่อนตัวรุนแรง แต่ยังต่ำกว่าช่วงก่อนโควิด-19 ซึ่งอัตราการขายส่วนใหญ่อยู่เหนือระดับ 78% สะท้อนว่าการฟื้นตัวของอุปสงค์ยังคงเปราะบาง
อัตราการขายดีขึ้นจากการปรับอุปทาน ไม่ใช่กำลังซื้อฟื้นเต็มที่
การเปลี่ยนแปลงของอัตราการขายในช่วงหลายปีที่ผ่านมาสะท้อนความสัมพันธ์ระหว่างปริมาณอุปทานใหม่กับกำลังซื้ออย่างชัดเจน ในช่วงต้นปี 2563 ถึงไตรมาสสาม ปี 2564 ตลาดมีอุปทานใหม่จำกัดเพียง 2,500–7,400 ยูนิตต่อไตรมาส และสามารถทำอัตราการขายได้ประมาณ 78–100%
อย่างไรก็ตาม หลังจากผู้ประกอบการเร่งเปิดโครงการขนาดใหญ่ตั้งแต่ไตรมาสสี่ ปี 2564 อัตราการขายเริ่มลดลง โดยเฉพาะในช่วงปี 2565–2566 ซึ่งมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนมาก ขณะที่กำลังซื้อยังอ่อนตัว ส่งผลให้อัตราการขายรายไตรมาสส่วนใหญ่อยู่ในกรอบ 24–45%
ตลอดปี 2566 มีอุปทานใหม่เปิดตัวรวม 35,761 ยูนิต แต่ขายได้เพียง 10,155 ยูนิต หรือคิดเป็นอัตราการขาย 28.4% ก่อนลดลงสู่ระดับต่ำสุดที่ 8.3% ในไตรมาสแรก ปี 2567
ตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2567 เป็นต้นมา อัตราการขายเริ่มปรับตัวดีขึ้น สอดคล้องกับการที่ผู้ประกอบการลดจำนวนโครงการและขนาดของอุปทานใหม่ โดยในปี 2568 มีอุปทานใหม่ 17,409 ยูนิต และมียอดขายช่วงเปิดตัว 8,980 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขาย 51.6%
ข้อมูลดังกล่าวสะท้อนว่าอัตราการขายที่ฟื้นกลับมาใกล้ระดับ 50% ส่วนหนึ่งเกิดจากการที่ผู้ประกอบการปรับอุปทานให้สอดคล้องกับปริมาณความต้องการที่มีอยู่จริง มากกว่าการขยายตัวของกำลังซื้อในวงกว้าง
นางสาวพจมาน วรกิจโภคาทร หุ้นส่วน – หัวหน้าส่วนงานบริหารงานขายโครงการ บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า “อัตราการขายคอนโดมิเนียมในช่วงเปิดตัวปรับขึ้นจาก 45.3% ในไตรมาสแรก มาอยู่ที่ 51.7% ในไตรมาสสองของปี 2569 อย่างไรก็ตาม ตัวเลขที่ดีขึ้นนี้ยังไม่ใช่สัญญาณว่ากำลังซื้อกลับมาฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่สะท้อนว่าผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับตลาดมากขึ้น ทั้งการลดขนาดโครงการ เลือกทำเลที่มีอุปสงค์รองรับชัดเจน และกำหนดผลิตภัณฑ์กับระดับราคาให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อจริง”
ตลาดรวมไม่ขยายตัว แต่ส่วนแบ่งตลาดเริ่มเปลี่ยนมือ
แม้ภาพรวมอุปสงค์ยังมีข้อจำกัด แต่ผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการแต่ละรายเริ่มมีความแตกต่างกันมากขึ้น โดยยอดพรีเซลคอนโดมิเนียมของกลุ่มตัวอย่างผู้พัฒนารายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เพิ่มจาก 14,992 ล้านบาทในปี 2564 เป็น 31,936 ล้านบาทในปี 2565 ก่อนขึ้นไปแตะระดับสูงสุดที่ 43,586 ล้านบาทในปี 2566
หลังจากนั้น ยอดพรีเซลของกลุ่มตัวอย่างลดลงสองปีติดต่อกัน เหลือ 40,698 ล้านบาทในปี 2567 หรือลดลง 6.6% และ 37,759 ล้านบาทในปี 2568 หรือลดลงอีก 7.2%
อย่างไรก็ตาม ทิศทางของผู้ประกอบการภายในกลุ่มตัวอย่างแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ โดยในปี 2568 ผู้ประกอบการรายหนึ่งสามารถเพิ่มยอดพรีเซลคอนโดมิเนียมได้มากกว่า 37% จากปีก่อน ขณะที่อีกรายมียอดพรีเซลลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง และอีกหนึ่งรายทรงตัว สะท้อนว่าอุปสงค์ที่มีอยู่อย่างจำกัดกำลังเคลื่อนย้ายไปยังผู้ประกอบการและโครงการที่ตอบโจทย์ผู้ซื้อได้มากกว่า
สำหรับไตรมาสแรก ปี 2569 กลุ่มตัวอย่างทำยอดพรีเซลคอนโดมิเนียมรวม 11,567 ล้านบาท คิดเป็น 27.5% ของประมาณการทั้งปีที่ 42,081 ล้านบาท หากสามารถทำได้ตามเป้าหมาย จะคิดเป็นการฟื้นตัว 11.4% จากปี 2568 และเป็นการกลับมาเติบโตครั้งแรกหลังจากยอดพรีเซลลดลงสองปีติดต่อกัน อย่างไรก็ตาม ตัวเลขดังกล่าวยังเป็นเป้าหมายของผู้ประกอบการ จึงต้องติดตามผลการดำเนินงานจริงในแต่ละไตรมาสต่อไป
ความพร้อมด้านเงินทุนมีผลต่อความสามารถในการเปลี่ยนดีมานด์เป็นยอดขาย
ในภาวะที่อุปสงค์มีจำกัดและการอนุมัติสินเชื่อยังเข้มงวด ความพร้อมด้านเงินทุนและความสามารถในการบริหารกระบวนการขายมีบทบาทเพิ่มขึ้น ตั้งแต่การเข้าถึงสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ การบริหารต้นทุนทางการเงิน การกำหนดราคาที่แข่งขันได้ ไปจนถึงการวางเงื่อนไขการชำระเงินและการสนับสนุนลูกค้าในขั้นตอนขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ผู้ประกอบการที่สามารถลดอุปสรรคของผู้ซื้อได้ตลอดกระบวนการ ตั้งแต่การตัดสินใจจองไปจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ จะมีโอกาสเปลี่ยนความสนใจในตลาดให้กลายเป็นยอดขายจริงได้มากกว่า และมีแนวโน้มได้รับส่วนแบ่งจากอุปสงค์ที่ยังเหลืออยู่
นางสาวพจมาน กล่าวเพิ่มเติมว่า “สำหรับครึ่งปีหลัง ตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มทรงตัวมากกว่าขยายตัว โดยการเติบโตของผู้ประกอบการบางรายจะมาจากการช่วงชิงส่วนแบ่งตลาด มากกว่าการเพิ่มขึ้นของอุปสงค์โดยรวม ความสำเร็จจึงไม่ได้วัดจากจำนวนโครงการที่เปิดตัว แต่ขึ้นอยู่กับความสามารถในการพัฒนาโครงการที่ตรงกับความต้องการและทำให้ผู้ซื้อสามารถตัดสินใจและโอนได้จริง”
สำหรับครึ่งปีหลัง 2569 ตัวชี้วัดสำคัญที่ต้องติดตาม ได้แก่ อัตราการขายในช่วงเปิดตัวจะสามารถรักษาระดับเหนือ 50% ได้อย่างต่อเนื่องหรือไม่ ปริมาณอุปทานใหม่จะเร่งตัวขึ้นมากน้อยเพียงใด และกลุ่มผู้พัฒนารายใหญ่จะสามารถทำยอดพรีเซลได้ตามเป้าหมายรวม 42,081 ล้านบาทหรือไม่
ไนท์แฟรงค์ ประเมินว่า ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในช่วงที่เหลือของปีจะยังไม่กลับเข้าสู่การเติบโตในวงกว้าง แต่การแข่งขันจะเข้มข้นขึ้นจากการเปลี่ยนมือของส่วนแบ่งตลาด โดยอุปสงค์จะกระจุกตัวไปยังโครงการที่มีทำเล ผลิตภัณฑ์ ราคา และเงื่อนไขการซื้อสอดคล้องกับข้อจำกัดของผู้บริโภคมากที่สุด
