ซีบีอาร์อีชี้ครึ่งหนึ่งของธุรกิจเอเชียแปซิฟิกวางแผนขยายออฟฟิศ

ครึ่งหนึ่งของบริษัทต่าง ๆ คาดว่าจะขยายพื้นที่สำนักงานในช่วงสามปีข้างหน้า

ผู้เช่าสำนักงานทั่วภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกได้เข้าสู่ช่วงการเปลี่ยนแปลงสถานที่ทำงานครั้งใหม่ หลังจากอัตราการเข้าทำงานในสำนักงานเริ่มคงที่ รวมถึงการใช้ AI เติบโตอย่างก้าวกระโดด และบริษัทต่าง ๆ ให้ความสำคัญกับพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากรายงานผลสำรวจความคิดเห็นผู้เช่าพื้นที่สำนักงานในเอเชียแปซิฟิกประจำปี 2569 ของซีบีอาร์อี เผยให้เห็นว่า ครึ่งหนึ่งของผู้ตอบแบบสอบถามคาดว่าจะขยายพื้นที่สำนักงานของตนเองในช่วงสามปีข้างหน้านี้

การเข้าทำงานและการใช้พื้นที่สำนักงานเข้าสู่สมดุลใหม่

ผู้ตอบแบบสอบถามเกือบ 9 ใน 10 ราย (88%) ระบุว่า พนักงานเข้ามาทำงานที่สำนักงานอย่างน้อยสามวันต่อสัปดาห์ ซึ่งเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ขณะที่ 85% เชื่อว่าอัตราการเข้าทำงานในสำนักงานได้เข้าสู่ระดับที่มีเสถียรภาพแล้ว

นายทอม กัฟฟ์นีย์ หัวหน้าแผนกพื้นที่เช่า ซีบีอาร์อี เอเชียแปซิฟิก กล่าวว่า “ประเด็นเรื่องสถานที่ทำงานในเอเชียแปซิฟิกได้เปลี่ยนทิศทางไปอย่างสิ้นเชิง เมื่ออัตราการเข้าทำงานและการใช้พื้นที่ส่วนใหญ่เริ่มคงที่มากขึ้น บริษัทต่าง ๆ จึงไม่ได้ให้ความสนใจเพียงแค่การดึงพนักงานกลับเข้าออฟฟิศอีกต่อไป แต่สามารถหันมาให้ความสนใจกับการเปลี่ยนแปลงสถานที่ทำงานเพื่อยกระดับประสบการณ์และประสิทธิภาพการทำงาน สิ่งที่เรากำลังมองเห็นในขณะนี้คือ ความสมดุลใหม่กำลังเกิดขึ้นในตลาดสำนักงาน โดยบริษัทต่าง ๆ เลือกขยายพอร์ตโฟลิโอด้วยการพิจารณาอย่างถี่ถ้วนและให้ความสำคัญกับสถานที่ทำงานคุณภาพสูงเป็นอันดับแรก”

AI กำลังเปลี่ยนแปลงการดำเนินงานของบริษัทต่าง ๆ แม้เทรนด์การทำงานเริ่มคงที่ แต่ผลกระทบต่อความต้องการพื้นที่สำนักงานยังคงไม่ชัดเจน

ผลสำรวจเผยว่า การนำ AI มาใช้ในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มบริษัทในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกกำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเกือบครึ่งหนึ่ง (46%) ของผู้ตอบแบบสอบถามระบุว่า ตนเองมีการนำ AI มาใช้หรือเป็นผู้ขับเคลื่อนในการนำ AI มาใช้สำหรับการดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์ขององค์กร ซึ่งเพิ่มขึ้นจากเพียง 9% ในปี 2567

แม้การนำ AI มาใช้จะเพิ่มมากขึ้น แต่ผลกระทบของ AI ต่อความต้องการพื้นที่สำนักงานยังคงไม่ชัดเจน ผู้เช่ามากกว่าครึ่งบอกว่า AI ยังไม่มีผลกระทบ หรือยังเร็วเกินไปที่จะประเมินผลกระทบของ AI ต่อขนาดกำลังคนหรือพื้นที่โดยรวมของสำนักงาน

ผลการสำรวจเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า บทบาทหลักในปัจจุบันของ AI คือการพัฒนาประสิทธิภาพการดำเนินงาน สนับสนุนการตัดสินใจ และยกระดับการบริหารจัดการสถานที่ทำงาน

แผนการเติบโตยังคงดำเนินต่อ แต่เป็นการขยายตัวแบบมุ่งเน้นคุณภาพและประสิทธิภาพ

การขยายธุรกิจยังคงเป็นปัจจัยหลักในการขับเคลื่อนความต้องการพื้นที่สำนักงานทั่วภูมิภาค โดย 50% ของผู้ตอบแบบสอบถามคาดว่าจะขยายพื้นที่สำนักงานในช่วงสามปีข้างหน้า ซึ่ง 60% ในกลุ่มนี้ระบุว่าการเติบโตทางธุรกิจด้วยตัวบริษัทเอง (Organic Growth) เป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลัก

แทนที่จะขยายพอร์ตในวงกว้าง หลายบริษัทเลือกที่จะควบรวมพื้นที่หรือยกเลิกการใช้พื้นที่ที่มีคุณภาพด้อยกว่า แล้วหันไปลงทุนเพิ่มในสิ่งอำนวยความสะดวกระดับพรีเมียมที่จะยกระดับประสบการณ์การทำงานของพนักงานและผลประกอบการทางธุรกิจ

เมื่ออัตราการเข้าทำงานและการใช้พื้นที่สำนักงานของพนักงานฟื้นตัว บางบริษัทจึงต้องดำเนินงานในสภาวะที่พื้นที่จำกัด ซึ่งส่งผลให้เกิดความต้องการพื้นที่เพิ่มเติมกลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้ง

แนวโน้มความต้องการในการขยายพื้นที่เห็นได้ชัดเจนเป็นพิเศษในอินเดียและญี่ปุ่น ซึ่งความต้องการถูกบีบด้วยพื้นที่ว่างที่มีจำกัด นอกจากนี้ ผู้เช่าในจีนแผ่นดินใหญ่ยังแสดงถึงความต้องการในการขยายพื้นที่สำนักงาน นำโดยบริษัทเทคโนโลยีและพลังงานสะอาด แม้ว่าจะอยู่ในอัตราที่ชะลอตัวเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นในภูมิภาค

พื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงยังคงเป็นที่ต้องการทั่วเอเชียแปซิฟิก

ผู้ตอบแบบสอบถามเกือบครึ่งหนึ่ง (48%) คาดว่า สำนักงานของบริษัทจะตั้งอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจ (CBD) ขณะที่ 85% ต้องการพื้นที่ในอาคารเกรด A ขึ้นไป

นางสาวเอดา ชอย หัวหน้าแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี เอเชียแปซิฟิก “บริษัทต่าง ๆ กำลังเผชิญกับภารกิจที่ต้องทำควบคู่กันไป คือการเพิ่มประสิทธิภาพของพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ ควบคู่กับการยกระดับประสบการณ์ของพนักงานอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีการคาดการณ์ว่า AI อาจทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานลดลง แต่ผลการสำรวจของของเราชี้ให้เห็นว่า องค์กรส่วนใหญ่ยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการประเมินผลกระทบจาก AI และในระยะสั้น AI ส่งผลกระทบต่อความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพียงเล็กน้อยเท่านั้น ในขณะเดียวกัน ผู้เช่าจำนวนมากยังคงมั่นใจในการเติบโตทางธุรกิจและวางแผนขยายพื้นที่อย่างต่อเนื่อง และเมื่อบริษัทต่าง ๆ จัดสมดุลพอร์ตด้านสำนักงานใหม่ การเติบโตในอนาคตจะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ทำงานที่มีคุณภาพสูงขึ้น ในขณะที่พื้นที่ที่มีมูลค่าต่ำกว่าจะถูกปรับลดขนาดลง”

ความต้องการอาคารเกรด A+ ขับเคลื่อนเทรนด์ Flight to Quality ในกรุงเทพฯ

แนวโน้มระดับภูมิภาคที่มุ่งสู่พื้นที่คุณภาพสูงกำลังเกิดขึ้นในประเทศไทยเช่นเดียวกัน ซึ่งผู้เช่าต่างกำลังยกระดับพื้นที่สำนักงานของตนเอง

นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า “จากรายงานผลสำรวจด้านพื้นที่สำนักงานระดับภูมิภาคล่าสุดนี้ เราพบว่าแนวโน้มหลายประการเกิดขึ้นในตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เช่นกัน โดยซีบีอาร์อีได้ช่วยเหลือบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่หลายแห่งในการย้ายไปยังสำนักงานใหม่บนพื้นที่ระดับเกรด A+ ย่านใจกลางธุรกิจ ซึ่งบริษัทเหล่านี้ส่วนใหญ่เช่าพื้นที่ขนาดเท่าเดิมหรือมากกว่าเดิม เรายังพบว่าบริษัทหลายแห่งมีการเช่าพื้นที่เพิ่มเติมเพื่อรองรับการเติบโตทางธุรกิจ และเราคาดว่าแนวโน้มทั้งสองนี้จะดำเนินต่อไป นอกจากนี้ แต่ละตลาดก็มีความแตกต่างกันในรายละเอียด ตัวอย่างเช่น ในกรุงเทพฯ พนักงานมีอัตราการเข้าออฟฟิศโดยเฉลี่ยอยู่ที่เกือบ 4 วันต่อสัปดาห์ แม้บริษัทข้ามชาติและบริษัทไทยขนาดใหญ่หลายแห่งจะหันมาใช้รูปแบบการทำงานแบบไฮบริดมากขึ้น แต่บริษัทไทยจำนวนไม่น้อยยังคงมีแนวทางการทำงานแบบดั้งเดิม โดยกำหนดให้พนักงานเข้าทำงานที่สำนักงานเต็มเวลา”

จากสถานการณ์พื้นที่สำนักงานในตลาดที่เกิดขึ้น นางสาวโชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการและวิจัยตลาด ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวเสริมว่า “ผลการวิเคราะห์ของเรายังคงชี้ให้เห็นว่าพื้นที่ Grade A+ ในย่านใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ เป็นพื้นที่ที่มีความต้องการสูงสุดสำหรับการย้ายสำนักงาน และมักเป็นการที่ผู้เช่าย้ายออกจากอาคาร Grade A รุ่นเก่าและอาคาร Grade B ที่เช่ามานานในระยะเกือบ 20 ปีหรือมากกว่า แม้อัตราการใช้พื้นที่ในอาคาร Grade A+ จะกำลังเพิ่มขึ้น แต่อัตราการใช้พื้นที่ในอาคารเก่ากลับกลับลดลง โดยเฉพาะอาคารที่ยังไม่ได้รับการปรับปรุง เราแนะนำให้เจ้าของอาคารสำนักงานประเมินทรัพย์สินของตนอย่างสม่ำเสมอ และขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญในการปรับปรุงอาคารอย่างเหมาะสมที่สุด เพื่อดึงดูดผู้เช่าใหม่และรักษาผู้เช่าเดิมไว้”

หมายเหตุ

การสำรวจความคิดเห็นผู้เช่าสำนักงานในเอเชียแปซิฟิกประจำปี 2569 ของ ซีบีอาร์อี จัดทำขึ้นตั้งแต่วันที่ 26 พฤษภาคม ถึง 10 กรกฎาคม 2569 โดยรวบรวมมุมมองและข้อมูลเชิงลึกจากผู้บริหารด้านอสังหาริมทรัพย์ขององค์กรมากกว่า 650 คนในภูมิภาค