ในช่วงปลายปีที่ผ่านมา หลายคนน่าจะได้รับจดหมายแจ้ง ภาษีที่ดิน สิ่งปลูกสร้างกันไปบ้างแล้ว และเนื่องจากเป็นการดำเนินงานครั้งแรกที่ระบบต่างๆ อาจจะยังไม่สมบูรณ์พร้อม 100 เปอร์เซ็นต์ ทำให้บางคนได้รับจดหมายแจ้งไม่ครบตามจำนวนที่ดิน สิ่งปลูกสร้างที่ตนเองถือครองไว้ แต่ก็ไม่ต้องเป็นกังวล เพราะสุดท้ายก็จะมีการจัดการให้เสร็จสิ้นทั้งหมดอยู่ดี สิ่งที่เราต้องให้ความสนใจ มีแค่ว่าทำอย่างไรหลังจากได้รับจดหมายไปแล้วมากกว่า วันนี้แอดมินจึงอยากนำเสนอวิธีจัดการ เมื่อได้รับจดหมายแจ้งภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง พร้อมบอกสูตรคำนวณภาษีบ้าน และคอนโด ถ้าอยากรู้ว่าจะใช้วิธีไหน ติดตามบทความด้านล่างนี้ได้เลยค่ะ
ทำอย่างไรเมื่อได้รับจดหมายภาษีที่ดิน
หลังจากได้รับจดหมายแจ้งภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างแล้ว ก็อย่าพึ่งตกใจไปว่าจะต้องเสียภาษีเท่าไร รายรับยังไม่ค่อยเพิ่ม แต่รายจ่ายเพิ่มอีกแล้ว ให้ใจเย็นๆ ก่อนค่ะ อย่าลืมว่าเราอาจจะอยู่ในกลุ่มที่ไม่ต้องเสียภาษีก็ได้ หรือถ้าเสียก็อาจจะไม่ได้มากอย่างที่คิดเอาไว้ เพราะมีส่วนที่ได้รับการยกเว้นอยู่ด้วย ให้ค่อยๆ ทำตามขั้นตอน ที่เราจะแนะนำดังต่อไปนี้ คือ
1. ตรวจสอบรายละเอียดในจดหมายแจ้งให้ครบถ้วน ส่วนนี้มีผลต่อการเสียภาษีของเราอย่างมาก เพราะการระบุประเภท ขนาด และการใช้ประโยชน์นั้น เป็นสิ่งที่จะถูกนำไปคิดภาษีตามเงื่อนไขทั้งหมด หากไม่ถูกต้องตามความเป็นจริง ก็ต้องยื่นคำร้องเพื่อขอแก้ไข ยิ่งถ้าข้อมูลของประเภทที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างผิดเพี้ยนไป จากเดิมที่เราไม่ต้องจ่ายภาษี กลับกลายเป็นว่าต้องจ่าย หรือจ่ายในอัตราที่สูงกว่าปกติ ก็ต้องรีบแก้ไขโดยด่วน
2. ตรวจสอบแบบประเมินภาษี ว่าข้อมูลที่มีการประเมินภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างมา ตรงตามมูลค่าของการใช้ประโยชน์จริงหรือไม่ ส่วนนี้สามารถยื่นขอแก้ไขได้เหมือนกัน หากเห็นว่าไม่ถูกต้อง ในเบื้องต้นจะใช้แค่เลขบัตรประชาชน และประเภทของธุรกิจเท่านั้นในการยื่นเรื่อง และที่มีคำถามกันมาก ก็คือ ประเมินยังไงถ้าใช้ประโยชน์จากพื้นที่หลายแบบ ก็ให้คำนวณตามจริงได้เลย ใช้ทำอะไร ในพื้นที่เท่าไรก็คิดตามนั้น แล้วค่อยนำมารวมกัน
3. รอการชำระภาษี เมื่อตรวจข้อมูลทุกอย่างเรียบร้อยแล้ว ก็แค่รอเวลาให้ถึงวันที่ต้องไปเสียภาษี ซึ่งจากเดิมที่ต้องจ่ายกันตั้งแต่ต้นปี มีการเลื่อนกำหนดไปไว้ช่วงปลายปีแล้ว แต่ยังไงก็ต้องคอยติดตามข่าวสารกันเป็นระยะๆ นอกจากนี้เราสามารถจ่ายภาษีเป็นเงินก้อนครั้งเดียว หรือจะทำเรื่องขอผ่อนชำระเป็นงวดๆ ไปก็ได้เหมือนกัน สูงสุดได้ 3 งวด และจ่ายงวดแรกพร้อมกับคนอื่นๆ ที่จ่ายเต็มจำนวน ถ้ามีการละเลยไม่จ่ายเงินให้ครบถ้วน จะมีหนังสือแจ้งเตือนไปอีก แต่ยังไม่มีชี้แจงว่ามีบทลงโทษอย่างไร
การดำเนินการเมื่อรายละเอียดในจดหมายภาษีที่ดินมีปัญหา
เราอาจพบเจอปัญหาในจดหมายแจ้งภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างได้หลายรูปแบบ แต่หลักๆ ก็คือ ข้อมูลที่ระบุมาไม่ถูกต้องตามความเป็นจริง เช่น ขนาดพื้นที่ไม่ถูกต้อง ประเภทการใช้สอยไม่ถูกต้อง ชื่อของเจ้าของบ้านไม่ถูกต้อง เป็นต้น สิ่งที่ต้องรู้ ก็คือ การยื่นเรื่องแก้ไขข้อมูลเหล่านี้ต้องทำให้เสร็จสิ้นภายใน 15 วัน ไม่อย่างนั้นจะถือว่าข้อมูลถูกต้องแล้ว จะไปแก้ไขหลังจากนั้น ก็ยังไม่มีรายละเอียดว่าทำได้หรือไม่ อย่างไร
แม้ว่าในจดหมายที่เราได้รับจะมีคิวอาร์โค้ด สำหรับการแจ้งขอเปลี่ยนแปลงข้อมูลอยู่ แต่วิธีที่อยากจะแนะนำ เป็นการเดินทางไปติดต่อที่สำนักเขตโดยตรง เพื่อไม่ให้เกิดข้อผิดพลาด และลดความล่าช้าที่เป็นผลเนื่องมาจากระบบ ส่วนเอกสารที่ต้องใช้ ยังขึ้นอยู่กับหน่วยงานในแต่ละพื้นที่ ไม่มีข้อกำหนดอะไรออกมาชัดเจน ดังนั้นแต่ละเขตก็จะมีความยากง่ายต่างกันไป
หลังจากแก้ไขมาเรียบร้อยแล้ว ก็อย่าลืมตรวจสอบอย่างละเอียดอีกครั้ง หากยังมีจุดผิดก็ต้องยื่นเรื่องแก้ไขกันอีก แต่คาดว่าจะดำเนินการได้รวดเร็วกว่าการแจ้งครั้งแรก เพราะมีข้อมูลพร้อมเอกสารต่างๆ อยู่ก่อนแล้ว และสำหรับคนที่คิดจะหาช่องโหว่ เพื่อลดภาษีให้ตัวเอง ด้วยการขอระบุประเภทการใช้งานไม่ตรงตามความเป็นจริง ต้องบอกว่าได้ไม่คุ้มเสีย เมื่อมีการตรวจสอบอาจจะมีค่าปรับ และจะทำให้มีปัญหาไปถึงภาษีเงินได้ส่วนอื่นๆ อีกด้วยค่ะ
หลักการคำนวณภาษีบ้าน และคอนโดมิเนียมต่างกันอย่างไร
อันดับแรก เราจะมาดูหลักการคำนวณภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง เพื่อใช้ประเมินแบบคร่าวๆ ว่าเราจะต้องจ่ายภาษีหรือไม่ หรือเป็นจำนวนเงินประมาณเท่าไร โดยจะเจาะประเด็นที่คนให้ความสนใจมากที่สุดกันก่อน นั่นก็คือภาษีของบ้าน กับภาษีของคอนโดมิเนียม
หลักการคำนวณภาษีบ้าน
จะแบ่งการคิดเป็น 2 กรณี ได้แก่ กรณีที่บุคคลเป็นเจ้าของทั้งที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง กับกรณีที่บุคคลเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น เงื่อนไขของทั้ง 2 กรณี ก็คือ ผู้ที่เป็นเจ้าของจะต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านด้วย วิธีการคิดภาษีจะวัดตามการประเมินมูลค่า ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้
กรณีที่ 1
– บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี
– บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่า 50-75 ล้านบาท คิดภาษี 0.03 %
– บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่า 75-100 ล้านบาท คิดภาษี 0.05%
– บ้านพร้อมที่ดิน มูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท คิดภาษี 0.1%
กรณีที่ 2
– บ้าน มูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี
– บ้าน มูลค่า 10-50 ล้านบาท คิดภาษี 0.02%
– บ้าน มูลค่า 50-75 ล้านบาท คิดภาษี 0.03%
– บ้าน มูลค่า 75-100 ล้านบาท คิดภาษี 0.05%
– บ้าน มูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท คิดภาษี 0.1%
จะเห็นว่าการคิดภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างของบ้านนั้น ค่อนข้างมีตัวเลขที่แน่ชัดอยู่แล้ว แต่หากเป็นคอนโดมิเนียม การคิดภาษีจะต่างกันไป เพราะจะเปลี่ยนเป็นการคิดแบบขั้นบันได ทั้งยังมีการใช้สูตรในการคำนวณอีกด้วย
หลักการคำนวณภาษีคอนโดมิเนียม
การคิดภาษีของคอนโดมิเนียมจะมีรายละเอียดมากกว่า จำเป็นต้องใช้ข้อมูลทั้งการประเมินมูลค่า และขนาดของพื้นที่ แล้วนำมาเข้าสูตรสมการตามด้านล่างนี้ จากนั้นก็หักลบกับเงื่อนไขของแต่ละประเภทคอนโดมิเนียมอีกทีหนึ่ง ถึงจะได้จำนวนเงินที่ต้องจ่ายจริง
สูตรการคำนวณภาษีคอนโดมิเนียม
(ราคาประเมินต่อตารางเมตร x ขนาดพื้นที่ห้องชุด) = (มูลค่าของคอนโดมิเนียม x อัตราภาษีขั้นบันได)
โดยมีการจำแนกประเภทของคอนโดมิเนียมออกเป็น 3 กลุ่ม ซึ่งมีเงื่อนไขในการคิดภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างต่างกัน ดังนี้
– คอนโดมิเนียมหลังแรก และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะได้รับการยกเว้นภาษี 50 ล้านแรก
– คอนโดมิเนียมหลังที่ 2 เป็นต้นไป ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ให้คิดภาษีทั้งหมดไม่มีส่วนยกเว้น
– คอนโดมิเนียมปล่อยเช่า จะคิดภาษีทั้งหมด และคิดในอัตราที่สูงที่สุด
นี่คือ สิ่งที่เราควรทำ เมื่อได้รับจดหมายแจ้งภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง คือ การตรวจสอบข้อมูลในจดหมายอย่างละเอียดถี่ถ้วน จากนั้นให้เราตรวจสอบแบบประเมินภาษี สามารถทำตามวิธีคำนวณที่เราได้กล่าวไปข้างต้น เมื่อทำการตรวจสอบข้อมูลทั้งหมดแล้วไม่มีปัญหาใดๆ ให้ทำการรอการจ่ายภาษีได้เลย แต่หากมีปัญหา ก็ควรเร่งรีบทำการยื่นเรื่องแก้ไขข้อมูล ที่สำนักเขตโดยตรงจะดีกว่า เพราะจะได้ไม่เกิดข้อผิดพลาดอื่นๆ ตามมา สุดท้าย เราหวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์ให้กับทุกคนนะคะ
