อสังหาริมทรัพย์คืออะไร? รู้ให้ชัด ก่อนตัดสินใจลงทุน

ลงทุนกับอสังหาฯ ให้ถูกที่ถูกทาง ยังไงก็กินกำไรไปได้ตลอดชีวิต คงเป็นแนวคิดที่หลายคนน่าจะเคยได้ยินผ่านหูกันมาบ้าง แล้วอสังหาริมทรัพย์คืออะไรล่ะ หลายคนอาจทราบเพียงว่า อสังหาริมทรัพย์หมายถึงที่อยู่อาศัย อย่างเช่น บ้านเดี่ยว บ้านทาวน์โฮม ห้องคอนโด แต่จริง ๆ แล้วอสังหาริมทรัพย์มีมากกว่านั้นครับ เดี๋ยววันนี้ผมจะมาขยายความให้เข้าใจกันแบบชัด ๆ ว่าอสังหาริมทรัพย์คืออะไร ถ้าอยากรู้แล้ว ไปดูกันเลยครับ

อสังหาริมทรัพย์คืออะไร คำจำกัดความจาก Oxford Languages แปลว่า ทรัพย์ที่นำไปไหนไม่ได้, ทรัพย์ที่ติดกับที่, เช่น บ้าน ที่ดิน, ที่ดิน และทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน มีลักษณะเป็นการถาวร หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย, คู่กับ สังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์คืออะไร ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 139 “อสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับ ที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย”

อสังหาริมทรัพย์คืออะไร สรุปได้ว่า อสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้

อสังหาริมทรัพย์คืออะไร? แล้ว สังหาริมทรัพย์คืออะไร? แล้วสองอย่างนี้มีความแตกต่างกันอย่างไร? อธิบายแบบรวบรัด เข้าใจง่าย เมื่อ ‘อสังหาริมทรัพย์’ หมายถึง ทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ‘สังหาริมทรัพย์’ ก็จะหมายความตรงกันข้าม คือแปลว่า ทรัพย์ที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ โดยทรัพย์สินทุกชนิด ที่นอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์ จะถือเป็นสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดครับ ยกตัวอย่างให้เห็นภาพก็เช่น รถ, เครื่องใช้ไฟฟ้า, เสื้อผ้า, เครื่องประดับ, เฟอร์นิเจอร์, คอมพิวเตอร์, สมาร์ทโฟน ฯลฯ นอกจากนี้ สิทธิในสังหาริมทรัพย์ เช่น สิทธิบัตร หรือ ลิขสิทธิ์ ก็ถือว่าเป็นสังหาริมทรัพย์ครับ

ราคาของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและสภาพเศรษฐกิจในช่วงเวลานั้น การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในทำเลที่มีแนวโน้มเติบโตสูง เช่น มีโอกาสพัฒนาเส้นทางการคมนาคม, สร้างโครงการรถไฟฟ้า, สร้างห้างสรรพสินค้า, สร้างโครงการเมกะโปรเจกต์ ฯลฯ ซึ่งโดยปกติแล้ว อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ มักจะมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น เว้นเสียแต่ว่าในบางพื้นที่ เกิดเหตุบางประการ เช่น การสร้างสะพานที่บดบังโครงการ อาคาร ห้างร้าน ทำให้สูญเสียกลุ่มลูกค้า หรือสูญเสียความสะดวกสบาย กรณีนี้ ราคาของอสังหาริมทรัพย์ก็สามารถลดลงได้เช่นกันครับ

1. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษตร คืออสังหาริมทรัพย์ที่จัดสรรที่ดินเพื่อทำการเกษตรเป็นหลัก เช่น ที่นา ไร่ สวน ที่ดินที่จัดให้เป็นพื้นที่สำหรับทำเกษตรกรรมโดยเฉพาะ เป็นต้น 2. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย คืออสังหาริมทรัพย์ที่ใช้สำหรับอยู่อาศัยเป็นหลัก เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม แฟลต อพาร์ตเมนต์ อาคารชุด เป็นต้น 3. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ คือ อสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้สำหรับใช้ในธุรกิจที่แสวงหาผลกำไร เช่น สถานีบริการ ร้านอาหาร อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โรงแรม ตลาด ศูนย์ประชุม อาคารพาณิชย์ เป็นต้น 4. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม คือ ที่ดินเปล่าจากนิคมอุตสาหกรรมหรือจากสวนอุตสาหกรรม เช่น โรงงาน หรือสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรม 5. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน คือ อสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้สำหรับปล่อยเช่ารายวันหรือรายเดือนเพื่อการพักผ่อน เช่น รีสอร์ต โรงแรม บ้านพัก เป็นต้น

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนสามารถเลือกลงทุนได้ตามความเหมาะสมของต้นทุน ทำเล และสภาพของอสังหาริมทรัพย์ที่เรามี ว่าเหมาะสมกับแบบใด โดยมี 5 ประเภทดังต่อไปนี้

1. ลงทุนแบบเก็งกำไร เป็นลักษณะของการทำกำไรจากการขายใบจองคอนโด ซึ่งผู้ที่ต้องการลงทุนในรูปแบบนี้ ไม่เป็นต้องใช้เงินลงทุนมาก แต่ต้องมีความรู้และต้องดูตลาดเป็นครับ เพื่อให้ปล่อยขายใบจองได้เร็วและไม่ขาดทุน 2. ลงทุนปล่อยเช่ารายเดือน การลงทุนลักษณะนี้ สามารถปล่อยเช่าได้ทั้งบ้านเดี่ยว, บ้านทาวน์โฮม, คอนโด, อาคารพาณิชย์ ฯลฯ ขึ้นอยู่กับความเหมาะสมของทำเลเลยครับ ยิ่งใกล้แหล่งงาน แหล่งการศึกษามากเท่าไหร่ ก็ยิ่งปล่อยเช่าง่าย ได้ Passive Income ไปยาว ๆ 3. ลงทุนปล่อยเช่ารายวัน แบบนี้ก็คล้ายกับรายเดือนนั่นแหละครับ อาจเป็นบ้านเดี่ยว, บ้านทาวน์โฮม หรือคอนโดก็ได้ แต่ทำเลจะต้องอยู่ใกล้กับสถานที่ท่องเที่ยว เพื่อปล่อยเช่าให้กับผู้ที่สนใจมาค้างแรมแค่เพียงชั่วคราวครับ 4. ลงทุนกับกองทุนรวมอสังหาฯ ใช้เงินเพียงหลักพันก็ลงทุนได้แล้ว แถมยังง่าย เหมาะกับผู้เริ่มต้นครับ ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอในระยะยาว เฉลี่ยประมาณ 6-10% 5. ลงทุนรีโนเวท โดยซื้ออสังหาริมทรพย์มือสอง ที่มีราคาถูก มาสร้างมูลค่าใหม่ และนำไปทำกำไรด้วยการขายต่อหรือปล่อยเช่าครับ ยิ่งซื้อจากการประมูลกรมบังคับคดี หรือทรัพย์สินรอการขายจากสถาบันการเงิน ก็จะยิ่งมีราคาถูกลงไปอีกครับ

ความเสี่ยงของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์คืออะไร อย่างที่กล่าวไปในข้างต้น ว่าราคาของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจ ดังนั้น เหตุการณ์ทั้งในประเทศ ต่างประเทศ ระหว่างประเทศ หรือเหตุปัจจัยที่ส่งผลต่อกลุ่มสังคม ย่อมมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจไม่มากก็น้อย โดยผู้ลงทุนจำเป็นที่จะต้องเฝ้าติดตามข่าวสารของสถานการณ์ต่าง ๆ อย่างใกล้ชิด เพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจให้มีความเสี่ยงน้อยที่สุด โดยตัวอย่างของปัจจัยที่มีความเสี่ยง มีดังต่อไปนี้

1. ราคาน้ำมันพุ่งสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อการนำเข้าวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ ทำให้วัสดุก่อสร้างมีราคาแพงขึ้นมากกว่าปกติ 2. อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้น เมื่อข้าวของราคาแพงขึ้น โดยที่รายได้ยังคงเท่าเดิม ทำให้เกิดการบริโภคจับจ่ายน้อยลง รวมไปถึงความต้องการในการซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ก็จะน้อยลงตามไปด้วย 3. การปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายการเงิน คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารกลางแห่งประเทศไทยกำหนด เพื่อรักษาสมดุลให้กับระบบเศรษฐกิจ หากมีการกำหนดดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้น จะทำให้ต้นทุนในการซื้อและลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย 4. การระบาดของโรคอุบัติใหม่ อย่างเช่นในกรณีของโควิด-19 ที่ผ่านมา ส่งผลกระทบต่อคนทั้งโลก เศรษฐกิจหยุดชะงัก ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบตามไปด้วย 5. สถานการณ์สงครามระหว่างประเทศ เช่นในกรณีของรัสเซียและยูเครน ที่เป็นแหล่งส่งออกหลักของเหล็กและน้ำมัน ที่ส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์โดยตรงเลยล่ะครับ 6. ภาวะหนี้ NPL สถาบันการเงินสูงขึ้น เมื่อมีหนี้เสียเพิ่มมากขึ้น ทางธนาคารก็ย่อมปล่อยสินเชื่อยากขึ้นตามไปด้วย ดังนั้นการกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์และการขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้จึงเป็นเรื่องยากครับ

นอกจากนี้อสังหาริมทรัพย์ ยังมีประโยชน์กับเราในอีกหลาย ๆ ด้าน เช่น หากเราเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อย่างใดอย่างหนึ่ง ก็สามารถนำไปใช้เป็นเอกสารหรือหลักฐาน ในการแสดงฐานะ ความพร้อม ในการขอวีซ่า ยื่นกู้ และอื่น ๆ ได้ครับ