ข่าวการต่ออายุมาตรการ LTV ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ทำให้คนที่กำลังวางแผนซื้อบ้านในปี 2569 กลับมารู้สึกว่า “จังหวะนี้อาจเป็นโอกาส” อีกครั้ง เพราะการกู้ซื้อบ้านดูยืดหยุ่นขึ้น เงินก้อนแรกที่ต้องเตรียมอาจน้อยลง และบ้านที่เคยรู้สึกว่าไกลมืออาจขยับเข้ามาใกล้ขึ้น
แต่สำหรับ Homeday เรื่องบ้านไม่ควรถูกตัดสินจากคำว่า “กู้ได้” เพียงคำเดียวครับ
บ้านหนึ่งหลังไม่ได้จบแค่วันโอน ไม่ได้จบแค่ยอดอนุมัติสินเชื่อ และไม่ได้จบแค่โปรโมชันดอกเบี้ยช่วงแรก บ้านคือพื้นที่ที่เราจะตื่นขึ้นมา ใช้ชีวิต ทำงาน พักใจ ดูแลคนที่รัก และรับผิดชอบค่าใช้จ่ายร่วมกับชีวิตจริงไปอีกหลายปี ดังนั้น LTV ที่ผ่อนคลายขึ้นควรถูกอ่านเป็น “พื้นที่ให้วางแผน” มากกว่าเป็นสัญญาณให้รีบกู้เต็มเพดาน
บทความนี้ Homeday ชวนอ่านเกม LTV 2569 แบบเข้าใจง่าย เห็นทั้งโอกาสและข้อควรระวัง เพื่อให้คนซื้อบ้านตัดสินใจด้วยข้อมูลที่ครบขึ้น ไม่ใช่แค่รู้ว่ากู้ได้เท่าไร แต่รู้ด้วยว่าบ้านแบบไหนจะทำให้ชีวิตหลังย้ายเข้าอยู่ดีขึ้นจริง
LTV คืออะไร? เริ่มจากความเข้าใจก่อน
LTV ย่อมาจาก Loan to Value คือสัดส่วนวงเงินสินเชื่อเทียบกับมูลค่าหลักประกัน พูดให้ง่ายขึ้นคือ ถ้าบ้านราคา 3 ล้านบาท และธนาคารพิจารณาให้กู้ 90% ของมูลค่าบ้าน วงเงินกู้หลักจะอยู่ที่ประมาณ 2.7 ล้านบาท ส่วนที่เหลือผู้ซื้อจะต้องเตรียมเป็นเงินดาวน์หรือเงินก้อนแรกเอง
ในมุมคนซื้อบ้าน LTV จึงเกี่ยวกับคำถามสำคัญมากข้อหนึ่งว่า “เราต้องมีเงินสดเริ่มต้นเท่าไร” เพราะต่อให้เรามีรายได้พอผ่อน แต่ถ้าต้องวางเงินดาวน์สูง เงินสดที่ต้องเตรียมก่อนซื้อบ้านก็อาจเป็นกำแพงใหญ่ โดยเฉพาะคนซื้อบ้านหลังแรก คู่รักวัยทำงาน หรือครอบครัวที่ต้องเก็บเงินไว้สำหรับค่าใช้จ่ายหลังย้ายเข้า
อย่างไรก็ตาม LTV ไม่ใช่ตัวเดียวที่ตัดสินว่าสินเชื่อจะผ่านหรือไม่ ธนาคารยังดูรายได้ประจำ ความมั่นคงของอาชีพ ภาระหนี้เดิม ประวัติเครดิต อายุผู้กู้ มูลค่าหลักประกัน และความสามารถในการผ่อนระยะยาวร่วมกันทั้งหมด
นี่คือจุดที่หลายคนมักเข้าใจคลาดเคลื่อนครับ การเห็นคำว่า “กู้ได้เต็มมูลค่า” หรือ “LTV ผ่อนคลาย” ไม่ได้แปลว่าทุกคนจะกู้ได้ 100% โดยอัตโนมัติ และไม่ได้แปลว่าบ้านทุกหลังจะเหมาะกับกำลังผ่อนของเราเสมอไป
สำหรับ Homeday คำถามที่ดีกว่า “กู้ได้เท่าไร” คือ “กู้แล้วชีวิตยังดีอยู่ไหม” เพราะบ้านที่ใช่ต้องไม่ทำให้ทุกเดือนกลายเป็นความกังวล
ธปท. ต่ออายุ LTV ถึง 30 มิถุนายน 2570 อัปเดตนี้หมายความว่าอะไร
ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศเมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2569 ว่าเห็นควรให้ขยายระยะเวลาการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่มาตรการจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เป็นวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ก่อนหน้านั้น ธปท. เคยประกาศเมื่อวันที่ 20 มีนาคม 2568 ให้ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เพื่อช่วยประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องในช่วงที่ตลาดยังมีอุปทานคงค้างสูง
การต่ออายุครั้งนี้จึงเป็นการขยายเวลาให้ตลาดและผู้ซื้อบ้านมีช่วงปรับตัวนานขึ้น โดยเฉพาะคนที่กำลังวางแผนซื้อบ้านในปี 2569 และอาจต้องใช้เวลาตรวจรายได้ เก็บเงินก้อน เปรียบเทียบโครงการ หรือรอดูจังหวะดอกเบี้ยและโปรโมชันจากธนาคาร
แต่สิ่งสำคัญคือ ธปท. ไม่ได้บอกว่าการผ่อนคลายนี้ทำให้ทุกคนกู้ผ่านง่ายโดยไม่มีเงื่อนไข ในประกาศยังสะท้อนว่า สถาบันการเงินยังระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ และการพิจารณาสินเชื่อยังต้องอยู่บนพื้นฐานของความสามารถชำระหนี้จริง
พูดให้เป็นภาษาชีวิตจริงคือ กติกากว้างขึ้น แต่ธนาคารยังดูความพร้อมของผู้กู้เหมือนเดิม
แล้ว LTV มีผลกับคนซื้อบ้านปี 2569 อย่างไร
ผลที่เห็นชัดที่สุดคือเรื่องเงินก้อนแรก คนที่มีรายได้มั่นคง มีความสามารถผ่อน แต่ยังไม่อยากใช้เงินสดทั้งหมดไปกับเงินดาวน์ อาจมีพื้นที่ในการจัดแผนการเงินมากขึ้น
ลองนึกถึงคู่รักวัยทำงานที่กำลังซื้อบ้านหลังแรก บ้านที่เลือกอาจไม่ได้มีแค่ราคาขาย แต่ยังมีค่าเฟอร์นิเจอร์ แอร์ ผ้าม่าน เครื่องใช้ไฟฟ้า ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าประกัน ค่าส่วนกลาง และเงินสำรองหลังย้ายเข้า ถ้าวงเงินสินเชื่อมีความยืดหยุ่นขึ้น เงินสดบางส่วนอาจถูกเก็บไว้ดูแลชีวิตช่วงเริ่มต้นบ้านใหม่ได้ดีขึ้น
หรือครอบครัวที่กำลังย้ายจากคอนโดไปบ้านแนวราบ เพราะลูกโตขึ้น ต้องการพื้นที่เล่น ต้องการห้องทำงาน หรืออยากอยู่ใกล้โรงเรียนมากขึ้น กลุ่มนี้ไม่ได้ซื้อบ้านเพราะอยากลงทุนอย่างเดียว แต่ซื้อเพราะชีวิตเปลี่ยน ถ้า LTV ช่วยให้เข้าถึงบ้านที่เหมาะกับครอบครัวได้ง่ายขึ้น ก็เป็นประโยชน์ในเชิงคุณภาพชีวิต
อย่างไรก็ตาม เงินกู้ที่มากขึ้นย่อมมากับภาระที่มากขึ้น ถ้าวงเงินที่สูงขึ้นทำให้เราเลือกบ้านเกินกำลัง บ้านที่ควรเป็นพื้นที่พักใจอาจกลายเป็นความเครียดประจำเดือนแทน
นี่คือเหตุผลที่ Homeday แนะนำให้มอง LTV เป็นเครื่องมือ ไม่ใช่คำตอบสุดท้าย
จุดที่หลายคนเข้าใจผิดเกี่ยวกับ LTV
กู้ได้ 100% ไม่ได้แปลว่าทุกคนจะกู้ผ่าน 100%
LTV เป็นกรอบเพดานตามหลักเกณฑ์ แต่ผลอนุมัติจริงขึ้นอยู่กับธนาคารและโปรไฟล์ของผู้กู้ ถ้ารายได้ไม่พอ หนี้เดิมสูง เครดิตมีปัญหา หรือธนาคารประเมินแล้วเห็นว่าความเสี่ยงสูง ก็อาจไม่ได้วงเงินตามที่คาดไว้
ดังนั้นก่อนจองบ้าน ควรประเมินความสามารถกู้เบื้องต้นกับธนาคารหรือผู้เชี่ยวชาญสินเชื่อ ไม่ควรดูแค่ข้อความโปรโมชันหรือข่าวมาตรการแล้วสรุปทันทีว่าเราจะได้วงเงินเต็ม
กู้ได้มากขึ้น ไม่ได้แปลว่าควรกู้เต็ม
บางครั้งการไม่ใช้วงเงินเต็มอาจทำให้ชีวิตสบายกว่า การกู้ต่ำกว่าเพดานเล็กน้อย แต่เหลือเงินสดไว้เป็นเงินสำรอง อาจช่วยให้ช่วงย้ายเข้าไม่ตึงเกินไป
บ้านหนึ่งหลังมีค่าใช้จ่ายมากกว่าราคาขายเสมอ ทั้งค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าประกัน ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมเล็ก ๆ ค่าตกแต่ง และค่าเดินทางที่อาจเปลี่ยนไปหลังย้ายบ้าน ถ้าเราใช้เงินสดจนหมดตั้งแต่วันแรก บ้านใหม่อาจเริ่มต้นด้วยความกังวลมากกว่าความสบายใจ
LTV ไม่ได้ทำให้ดอกเบี้ยถูกลงเอง
LTV เป็นเรื่องสัดส่วนวงเงินสินเชื่อ ส่วนดอกเบี้ยเป็นเงื่อนไขอีกเรื่องหนึ่ง เวลาเปรียบเทียบสินเชื่อบ้านจึงควรดูทั้งดอกเบี้ยช่วงโปร ดอกเบี้ยหลังโปร ค่าธรรมเนียม เงื่อนไขประกัน และโอกาส refinance ในอนาคต
หลายคนดูแค่ค่างวดช่วง 3 ปีแรก แล้วลืมดูว่าหลังหมดโปรค่างวดจะเปลี่ยนอย่างไร ทั้งที่ชีวิตจริงเราต้องอยู่กับบ้านและหนี้ก้อนนี้นานกว่านั้นมาก
บ้านที่ธนาคารให้ผ่าน อาจยังไม่ใช่บ้านที่เหมาะกับชีวิต
นี่เป็นเรื่องที่ Homeday อยากให้คนซื้อบ้านคิดเพิ่ม เพราะบางครั้งสินเชื่อผ่านไม่ได้แปลว่าชีวิตหลังซื้อจะพอดี บ้านอาจอยู่ไกลขึ้น เดินทางนานขึ้น ค่าใช้จ่ายแฝงสูงขึ้น หรือทำให้เราต้องลดคุณภาพชีวิตด้านอื่นมากเกินไป
บ้านที่ดีควรทำให้ชีวิตดีขึ้น ไม่ใช่ทำให้ทุกอย่างในชีวิตต้องบีบตัวเพื่อบ้านหลังเดียว
Homeday แนะนำให้เช็กอะไรบ้างก่อนใช้จังหวะ LTV
1. เช็กค่างวดหลังหมดโปร ไม่ใช่เฉพาะค่างวดปีแรก
โปรดอกเบี้ยช่วงแรกช่วยให้ค่างวดดูเบาลง แต่หลังหมดโปร ดอกเบี้ยและค่างวดอาจเปลี่ยนได้ ควรขอธนาคารจำลองค่างวดหลายช่วง เช่น ปีที่ 1-3 และหลังจากนั้น เพื่อดูว่าถ้าค่างวดเพิ่มขึ้น เรายังรับไหวหรือไม่
วิธีคิดแบบ Homeday คือ บ้านควรทำให้เราใช้ชีวิตได้มั่นคงขึ้น ไม่ใช่ทำให้ทุกสิ้นเดือนต้องลุ้น
2. กันเงินสำรองหลังย้ายเข้าอย่างน้อย 6-12 เดือน
บ้านใหม่มีค่าใช้จ่ายที่มักมาแบบไม่ทันตั้งตัว เช่น ซ่อมแซมเล็ก ๆ ซื้อของจำเป็น ปรับพื้นที่ให้เหมาะกับการอยู่จริง หรือค่าเดินทางที่เพิ่มขึ้น การมีเงินสำรองจะช่วยให้บ้านเริ่มต้นด้วยความสบายใจมากกว่าเริ่มต้นด้วยการรูดบัตรเพิ่ม
สำหรับครอบครัวที่มีลูก ผู้สูงอายุ หรืออาชีพรายได้ไม่สม่ำเสมอ เงินสำรองยิ่งสำคัญ เพราะบ้านคือพื้นที่ปลอดภัยของทุกคนในครอบครัว
3. ดูค่าใช้จ่ายหลังเข้าอยู่ ไม่ใช่ดูแค่ราคาบ้าน
บ้านแนวราบอาจมีค่าดูแลสวน ค่าซ่อมบำรุง ค่าเดินทาง หรือค่าใช้จ่ายรถเพิ่มขึ้น คอนโดอาจมีค่าส่วนกลาง ค่าจอดรถ และข้อจำกัดด้านพื้นที่ที่ต้องคิดก่อนซื้อ
ถ้าบ้านราคาดี แต่ทำให้ค่าเดินทางเพิ่มขึ้นมาก หรือทำให้เวลาครอบครัวลดลงทุกวัน บ้านหลังนั้นอาจไม่ได้คุ้มในความหมายของชีวิตจริง
4. เทียบบ้านจาก lifestyle ไม่ใช่เทียบแค่ตารางเมตร
บ้านใหญ่กว่าไม่ได้แปลว่าอยู่ดีกว่าเสมอไป ถ้าพื้นที่ไม่ตรงกับวิถีชีวิต เช่น มีห้องเยอะแต่ใช้งานจริงน้อย หรืออยู่ไกลจนเสียพลังทุกวัน บ้านที่เหมาะกว่าอาจเป็นบ้านที่พอดีกับกิจวัตรจริงมากกว่า
ลองถามตัวเองว่า บ้านหลังนี้ช่วยให้เช้าวันจันทร์ง่ายขึ้นไหม ช่วยให้ลูกมีพื้นที่ดีขึ้นไหม ช่วยให้เราพักใจได้มากขึ้นไหม และทำให้ชีวิตในอีก 5 ปีข้างหน้าดีขึ้นหรือเปล่า
5. เช็กแผนสำรองถ้ารายได้เปลี่ยน
การซื้อบ้านเป็นการตัดสินใจระยะยาว ชีวิตจริงอาจมีทั้งเปลี่ยนงาน มีลูก ดูแลพ่อแม่ รายได้ลดลง หรือค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น ก่อนกู้เต็มวงเงิน ควรมีแผนสำรองว่า ถ้ารายได้สะดุด 3-6 เดือน เรายังดูแลบ้านได้อย่างไร
การคิดเผื่อไม่ได้แปลว่ามองโลกแง่ร้าย แต่คือการทำให้บ้านเป็นพื้นที่มั่นคงจริง ๆ
ถ้าเป็นคุณ ควรเริ่มตรงไหนก่อน
ถ้าคุณกำลังซื้อบ้านหลังแรก
เริ่มจากดูรายรับรายจ่ายจริงย้อนหลัง 6 เดือน แล้วประเมินว่าค่างวดที่รับได้โดยไม่ตึงเกินไปอยู่ที่เท่าไร จากนั้นค่อยย้อนกลับไปดูช่วงราคาบ้านที่เหมาะสม ไม่ใช่เริ่มจากบ้านที่ชอบที่สุดแล้วค่อยพยายามหาทางกู้ให้ได้
บ้านหลังแรกควรเป็นจุดเริ่มต้นที่ทำให้ชีวิตมั่นคงขึ้น ไม่ใช่จุดเริ่มต้นของความกังวลทางการเงิน
ถ้าคุณกำลังขยับบ้านเพื่อครอบครัว
ให้ดูมากกว่าราคาบ้านและวงเงินกู้ ลองวางแผนเรื่องโรงเรียน การเดินทาง ห้องทำงาน พื้นที่ของลูก พื้นที่ของผู้สูงอายุ และเวลาที่ทุกคนจะได้ใช้ร่วมกัน เพราะบ้านครอบครัวที่ดีไม่ใช่แค่ใหญ่ขึ้น แต่ต้องทำให้ชีวิตประจำวันของคนในบ้านดีขึ้นด้วย
ถ้าคุณซื้อเพื่อลงทุนหรือปล่อยเช่า
ควรประเมินกระแสเงินสดแบบเผื่อความเสี่ยง อย่าคิดจากค่าเช่าเต็มทุกเดือนเท่านั้น ต้องเผื่อช่วงหาผู้เช่า ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม ภาษีที่เกี่ยวข้อง และดอกเบี้ยหลังหมดโปรด้วย
การผ่อนคลาย LTV อาจช่วยให้เข้าถึงสินทรัพย์ง่ายขึ้น แต่การลงทุนที่ดีต้องยืนอยู่บนตัวเลขที่เผื่อความจริงไว้แล้ว
สรุป: LTV เป็นโอกาส แต่บ้านที่ใช่ต้องอ่านจากชีวิตจริง
การต่ออายุ LTV ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เป็นข่าวดีสำหรับคนที่กำลังวางแผนซื้อบ้าน เพราะช่วยให้มีเวลาตัดสินใจและมีความยืดหยุ่นในการจัดเงินก้อนแรกมากขึ้น แต่สิ่งที่ Homeday อยากชวนจำไว้คือ โอกาสทางสินเชื่อควรเดินคู่กับความพร้อมของชีวิต
อย่าให้คำว่า “กู้ได้” กลายเป็นเหตุผลเดียวที่ทำให้รีบซื้อบ้าน และอย่าให้วงเงินที่สูงขึ้นพาเราไปไกลกว่าชีวิตจริงจะรับไหว
บ้านที่ใช่ควรเป็นบ้านที่ผ่อนแล้วไม่ทำให้ใจตึง อยู่แล้วชีวิตง่ายขึ้น และยังเหลือพื้นที่ให้เราได้ดูแลตัวเอง ครอบครัว และอนาคตได้อย่างมั่นคง
Your Lifestyle, Your Home.
บ้านที่ใช่ ชีวิตที่ดี
