ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย (Knight Frank Thailand) บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร นำเสนอการวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ภายใต้แนวคิด “Risk Lens Perspective” หรือการมองตลาดผ่านมุมมองด้านความเสี่ยง เพื่อช่วยให้นักลงทุนและผู้ประกอบการสามารถปรับกลยุทธ์รับมือกับความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกได้อย่างเหมาะสม
ที่อยู่อาศัย: ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองสูง ตลาดลักชัวรียังเติบโต
นายแฟรงก์ ข่าน หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านที่พักอาศัย ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยไทยในปี 2569 ยังเผชิญแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนระดับสูงและการเข้าถึงสินเชื่อที่เข้มงวด ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในระดับสูง โดยบางกรณีมีผู้กู้เพียง 2–3 รายจาก 10 รายที่ได้รับการอนุมัติ
ตลาดระดับกลางถึงกลางบน แม้ราคาประมาณ 7–11 ล้านบาท แต่ผู้ซื้อยังต้องพึ่งพาสินเชื่อ ทำให้การตัดสินใจซื้อชะลอตัว ขณะเดียวกันตลาดยังมี สต็อกคงค้างจากโครงการที่เปิดขายในช่วง 4–5 ปีก่อน รวมถึงยูนิตที่ผู้จองไม่สามารถขอสินเชื่อได้ ส่งผลให้อุปทานในตลาดยังอยู่ในระดับสูง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องวิเคราะห์และปรับราคาตามข้อจำกัดของยูนิตเหลือขาย เช่น วิว ทิศทาง หรือทำเลภายในโครงการ เนื่องจากการปิดการขายให้สำเร็จเป็นสิ่งสำคัญที่สุดในภาวะตลาดที่ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองสูง
ข้อจำกัด Rent-to-Buy รายได้จากการเช่าในตลาดระดับกลาง ซึ่งอยู่ที่ 20,000-30,000 บาทต่อเดือน อาจยังไม่เพียงพอเมื่อเทียบกับเงินลงทุน การถือสต็อกนานพร้อมกับการปล่อยเช่าจึงไม่ตอบโจทย์ด้านกระแสเงินสด
ในสภาพตลาดเช่นนี้ ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการหลายรายใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อกระตุ้นยอดขาย เช่น การเสนอส่วนลดตั้งแต่ช่วงเปิดขาย ซึ่งในบางโครงการอาจสูงถึง 30%
อย่างไรก็ตาม ตลาด ลักชัวรียังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยได้รับแรงหนุนจากกลุ่มผู้มีสินทรัพย์สูง (High-Net-Worth Individuals: HNWI) ทั้งชาวไทยและต่างชาติ โครงการ Branded Residences ที่มีราคามากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรได้รับความสนใจจากผู้ซื้อจากหลายประเทศ เช่น อินเดีย ญี่ปุ่น เกาหลี สหราชอาณาจักร ออสเตรเลีย และสหรัฐอเมริกา ทำเลสุขุมวิทยังคงเป็นพื้นที่สำคัญของโครงการประเภทนี้ เนื่องจากผู้ซื้อให้ความสำคัญกับทำเลระดับไพรม์ ยูนิตขนาดใหญ่ และคุณภาพโครงการ โดยมองอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ระยะยาวสำหรับครอบครัว
ภูเก็ต: พูลวิลล่ายีลด์สูง ที่ดินจำกัดหนุนราคา
นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ภูเก็ตยังคงเป็นหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพสูงของประเทศไทยในฐานะ Global Tourism Destination โดยเฉพาะตลาดพูลวิลล่าสำหรับปล่อยเช่าในทำเลท่องเที่ยวสำคัญ ซึ่งสามารถสร้างผลตอบแทนจากการเช่า (Yield) ได้สูงถึงประมาณ 10% ต่อปี ในช่วง High Season
อย่างไรก็ตาม ตลาดเริ่มมีการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่เข้าสู่ตลาดมากขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการท้องถิ่นและรายย่อยต้องเผชิญความท้าทายด้านเงินทุนและการบริหารกระแสเงินสด โดยผู้พัฒนารายย่อยสามารถแบ่งออกเป็นสองกลุ่มหลัก ได้แก่ 1.ผู้ที่ถือที่ดินแต่ยังไม่ได้เริ่มพัฒนา ควรศึกษาตลาดเชิงลึกเพื่อหา Niche Market และทำเลเฉพาะ แทนการแข่งขันโดยตรงกับผู้ประกอบการรายใหญ่ 2.ผู้ที่เริ่มพัฒนาโครงการแล้ว ต้องให้ความสำคัญกับ การบริหารกระแสเงินสดและความต่อเนื่องของโครงการ
ด้านที่ดินในภูเก็ตเริ่มมีจำกัด โดยเฉพาะพื้นที่สำคัญอย่าง ลากูน่า เชิงทะเล และบางเทา ซึ่งเป็นทำเลชายฝั่งฝั่งตะวันตกของเกาะ ทำให้ราคาที่ดินยังคงมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น
ในระยะยาว การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะระบบคมนาคม จะมีบทบาทสำคัญต่อศักยภาพของภูเก็ต ขณะที่แนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจขยายไปยังพื้นที่ใกล้เคียง เช่น ท้ายเหมือง นาใต้ และเสม็ดนางชี ซึ่งคาดว่าจะได้รับอานิสงส์จากแผนพัฒนาสนามบินแห่งใหม่ในจังหวัดพังงา
ทั้งนี้ ภูเก็ตเริ่มให้ความสำคัญกับคุณภาพนักท่องเที่ยว การพัฒนาอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวจึงไม่ได้เน้นเพียงการเพิ่มจำนวนผู้มาเยือน แต่ต้องดึงดูดนักท่องเที่ยวที่มีคุณภาพและมีกำลังซื้อสูง ซึ่งจะช่วยสนับสนุนเศรษฐกิจภูเก็ตและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
โรงแรม: ต้องบริหารต้นทุนและปรับ Positioning
นายคาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการวิจัยและที่ปรึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า อุตสาหกรรมโรงแรมไทยยังคงมีแนวโน้มเติบโต แต่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับ ต้นทุนที่สูงขึ้นและข้อจำกัดด้านเงินทุน ทำให้การลงทุนต้องพิจารณาความเสี่ยงอย่างรอบคอบมากขึ้น
ความท้าทายสำคัญคือ ราคาที่ดินในทำเล CBD ของกรุงเทพฯ ที่ปรับตัวสูงขึ้นเร็ว จนบางครั้งไม่สอดคล้องกับกระแสเงินสดที่โรงแรมสามารถสร้างได้ ส่งผลให้บางโครงการต้องปรับโครงสร้างการถือครองจาก Freehold เป็น Leasehold เพื่อให้โครงการมีความคุ้มค่าทางการเงิน
อีกประเด็นสำคัญคือการรีโนเวทโรงแรมที่ไม่ตอบโจทย์ตลาด การปรับปรุงเพียงเล็กน้อย เช่น การเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์หรือพรม ไม่เพียงพอที่จะเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน เนื่องจากนักท่องเที่ยวรุ่นใหม่ให้ความสำคัญกับ Wellness Experience พื้นที่ใช้งานที่ยืดหยุ่น และเทคโนโลยีดิจิทัล ดังนั้น โรงแรมจึงควรเจาะกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง และกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ (Micro-segments) มากกว่าการพึ่งพาการเติบโตของปริมาณนักท่องเที่ยวในภาพรวม
ในด้านการซื้อขายโรงแรม ตลาดยังมีสภาพคล่อง แต่ผู้ซื้อและผู้ขายยังมีช่องว่างด้านความคาดหวังราคา เนื่องจากผู้ขายยังอิงผลประกอบการก่อนโควิด ขณะที่ผู้ซื้อต้องเผชิญต้นทุนการเงินและค่าแรงที่สูงขึ้น
ออฟฟิศกรุงเทพฯ: ตลาดผู้เช่าและกระแส Flight to Quality
นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่สำนักงาน ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ได้เปลี่ยนเข้าสู่ Tenant Market อย่างชัดเจน โดยอัตราการเช่าพื้นที่ลดลงเหลือประมาณ 77% จากระดับก่อนโควิดที่ 94–95%
ในช่วง 4–5 ปีที่ผ่านมา มีอาคารสำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดเฉลี่ยประมาณ 200,000 ตารางเมตรต่อปี และคาดว่าจะมีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นอีกประมาณ 400,000 ตารางเมตรในปี 2569 ภายใต้สถานการณ์นี้ ผู้เช่าให้ความสำคัญกับคุณภาพอาคารมากขึ้น เกิดปรากฏการณ์ Flight to Quality ซึ่งผู้เช่าบางรายเลือกลดขนาดพื้นที่เช่า เพื่อย้ายไปยังอาคารที่มีมาตรฐานสูงกว่า
อาคาร Grade A ในทำเล CBD ยังคงมีอัตราการเช่าที่แข็งแกร่ง ขณะที่อาคาร Grade B และ C เริ่มเผชิญแรงกดดันมากขึ้น เจ้าของอาคารจึงต้องลงทุนปรับปรุงอาคารและยกระดับมาตรฐานด้านความยั่งยืนเพื่อรักษาผู้เช่า
ไนท์แฟรงค์คาดว่าตลาดสำนักงานจะยังเผชิญความท้าทายในช่วงปี 2569–2570 ก่อนที่อุปทานใหม่จะชะลอตัวและตลาดจะเริ่มกลับเข้าสู่สมดุลอีกครั้ง
Workplace Strategy: ออฟฟิศยุคใหม่เน้นดึงศักยภาพคน
นายอายุธพร บูรณะกุล หัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์พื้นที่สำนักงานและการบริหารโครงการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า จากการศึกษาของทีม Knight Frank Workplace and Project Solutions (WPS) ซึ่งเก็บข้อมูลจากผู้บริหารและพนักงานในกรุงเทพฯกว่า 3,229 คน พบว่าองค์กรกำลังปรับแนวคิดการใช้สำนักงานจาก “สถานที่ทำงาน” ไปสู่ เครื่องมือสร้างคุณค่าทางธุรกิจ
แนวคิดสำคัญคือ Premium Pivot ซึ่งเน้นผลลัพธ์ 3 ด้าน ได้แก่ People ดึงดูดและพัฒนาศักยภาพพนักงาน, Business เพิ่มประสิทธิภาพการทำงาน และ Sustainability สนับสนุนเป้าหมาย Net Zero
พื้นที่ทำงานยุคใหม่จึงต้องรองรับ Hybrid Working และ Activity-Based Workplace พร้อมทั้งออกแบบสภาพแวดล้อมที่ช่วยสร้างประสบการณ์เชิงบวกและส่งเสริมสุขภาวะของพนักงาน การลงทุนใน Workplace ไม่ได้มีเป้าหมายเพียงลดค่าใช้จ่าย แต่เพื่อสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันและดึงดูดบุคลากรคุณภาพสูง
นอกจากนี้ แนวคิด Dopamine Workplace กำลังได้รับความสนใจมากขึ้น โดยเน้นการออกแบบพื้นที่ทำงานที่สร้างประสบการณ์เชิงบวกให้พนักงาน ผ่านสภาพแวดล้อมที่เชื่อมโยงกับธรรมชาติ แสงธรรมชาติ และพื้นที่กิจกรรมที่ช่วยกระตุ้นการมีส่วนร่วม ทำให้พนักงานรู้สึก “อยากมาออฟฟิศ” มากกว่าการถูกบังคับให้มา
อุตสาหกรรม: ไทยยังเป็นฐานการผลิตหลักของภูมิภาค
นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่โลจิสติกส์และอุตสาหกรรม ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมของไทยในปี 2568 มีอัตราการขายที่ดินสะสมทั่วประเทศสูงถึง กว่า 93% และมากกว่า 95% ในพื้นที่ EEC ขณะที่อัตราการเช่าโรงงานสำเร็จรูปอยู่ที่ประมาณ 98%
การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ยังคงกระจุกตัวใน โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล อุตสาหกรรมไฟฟ้า และอิเล็กทรอนิกส์ ซึ่งสะท้อนการปรับโครงสร้างห่วงโซ่อุปทานโลก
ขณะที่ปี 2569 ราคาที่ดินจะปรับขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไป นิคมอุตสาหกรรมที่มีโครงสร้างพื้นฐานและรองรับการพัฒนาแบบเป็นเฟสจะได้รับความสนใจจากผู้เช่า ผู้พัฒนาโครงการปรับกลยุทธ์มาเป็นการพัฒนาแบบ Build-to-Suit ที่สร้างตามความต้องการของผู้เช่ามากขึ้น และปรับขึ้นอัตราค่าเช่าแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยความยืดหยุ่นถือเป็นเงื่อนไขสำคัญ เช่น สิทธิยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด หรือรูปแบบ Build-to-Suit ที่ทยอยก่อสร้างตามการใช้งานจริง
ภาวะตลาดที่ตึงตัวทำให้ปี 2569 มีแนวโน้มเป็นช่วงของ การปรับสมดุล โดยนักลงทุนจะใช้เวลาตัดสินใจมากขึ้น นักลงทุนจำนวนมากเริ่มใช้กลยุทธ์ ลงทุนแบบทยอยเป็นเฟส แทนการลงทุนก้อนใหญ่เพียงครั้งเดียว เพื่อรักษาความยืดหยุ่นท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก
แม้จะมีความเสี่ยงจากต้นทุนพลังงาน การขนส่ง และอุปสงค์ต่างประเทศที่อาจชะลอตัว แต่ประเทศไทยยังคงได้เปรียบด้าน ทำเล โครงสร้างพื้นฐาน และระบบนิเวศอุตสาหกรรม ทำให้ยังคงเป็นฐานการผลิตสำคัญของภูมิภาคอาเซียน
ไนท์แฟรงค์มองว่า หัวใจสำคัญของอุตสาหกรรมในปี 2569 คือแนวคิด Resilience by Design หรือการสร้างความสามารถในการรับมือความเสี่ยงมากกว่าการมุ่งเน้นเพียงประสิทธิภาพสูงสุด แนวคิดดังกล่าวสะท้อนว่าผู้พัฒนาและนักลงทุนต้องให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่นของสินทรัพย์ คุณภาพโครงสร้างพื้นฐาน และความยั่งยืน เพื่อรองรับความเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจโลกในระยะยาว
