ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือที่หลายคนเรียกว่า “ภาษีคอนโด” เป็นเรื่องที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทุกคนต้องให้ความสำคัญ เพราะการไม่เข้าใจหรือละเลยการชำระภาษีอาจนำมาซึ่งค่าปรับและปัญหาทางกฎหมายได้ บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจเรื่องภาษีที่ดินและคอนโดอย่างละเอียด พร้อมอัพเดทข้อมูลล่าสุดของปี 2568 ที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ควรรู้

ภาษีที่ดินและคอนโดคืออะไร? ทำไมต้องเสีย?

ภาษีที่ดินและคอนโดที่เราพูดถึงกันนั้น คือ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ที่จัดเก็บเป็นรายปีตามราคาประเมินของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีนี้มีจุดประสงค์หลักเพื่อนำรายได้ไปพัฒนาท้องถิ่นและลดการเก็งกำไรที่ดิน โดยเริ่มมีการบังคับใช้ในปี 2562 และเริ่มจัดเก็บภาษีตั้งแต่ปี 2563

น่าสนใจว่าในช่วงปี 2563-2564 ที่ผ่านมา ได้มีการปรับลดการจัดเก็บภาษีลงถึง 90% เพื่อช่วยบรรเทาภาระให้กับผู้เสียภาษีในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 แต่ตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นมา ได้มีการยกเลิกมาตรการปรับลดดังกล่าวและกลับมาจัดเก็บภาษีในอัตราปกติแล้ว ถึงแม้ว่าจะยังคงมีการลดหย่อนภาษีในบางกรณีก็ตาม

ใครบ้างที่ต้องเสียภาษีคอนโด? ผู้เช่าต้องจ่ายหรือไม่?

ผู้ที่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีคอนโด หรือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ บุคคลหรือนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงห้องชุดหรือคอนโดมิเนียม ไม่ว่าจะครอบครองเพื่อพักอาศัยหรือปล่อยเช่าก็ตาม

หลายคนอาจสงสัยว่า ถ้าเช่าคอนโดอยู่ จะต้องเสียภาษีคอนโดหรือไม่? คำตอบคือไม่ต้องเสีย เพราะหน้าที่ในการชำระภาษีเป็นของเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือผู้ให้เช่านั่นเอง อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าควรคำนึงไว้ด้วยว่า หากเจ้าของคอนโดมีภาระภาษีเพิ่มขึ้น อาจส่งผลให้มีการปรับขึ้นค่าเช่าได้ในอนาคต

อัตราภาษีคอนโดปี 2568 เปลี่ยนแปลงอย่างไร?

อัตราภาษีคอนโดในปี 2568 ยังคงเป็นไปตามเกณฑ์ที่กำหนดตั้งแต่ปี 2565 โดยแบ่งตามประเภทการใช้งานและมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสามารถแบ่งได้เป็นกรณีต่างๆ ดังนี้

กรณีคอนโดหลังแรก (มีชื่อในทะเบียนบ้าน)

สำหรับเจ้าของคอนโดมิเนียมหลังแรกที่มีชื่อในทะเบียนบ้าน อัตราภาษีจะเป็นแบบขั้นบันไดดังนี้:

• มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท: ได้รับการยกเว้นภาษี
• มูลค่าเกิน 50 ล้าน แต่ไม่เกิน 75 ล้านบาท: เสียภาษี 0.03%
• มูลค่าเกิน 75 ล้าน แต่ไม่เกิน 100 ล้านบาท: เสียภาษี 0.05%
• มูลค่าเกิน 100 ล้านบาท: เสียภาษี 0.10%

กรณีเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง (มีชื่อในทะเบียนบ้าน)

หากเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง (ไม่รวมที่ดิน) และมีชื่อในทะเบียนบ้าน อัตราภาษีจะเป็นแบบขั้นบันไดดังนี้:

• มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท: ได้รับการยกเว้นภาษี
• มูลค่าเกิน 10 ล้าน แต่ไม่เกิน 50 ล้านบาท: เสียภาษี 0.02%
• มูลค่าเกิน 50 ล้าน แต่ไม่เกิน 75 ล้านบาท: เสียภาษี 0.03%
• มูลค่าเกิน 75 ล้าน แต่ไม่เกิน 100 ล้านบาท: เสียภาษี 0.05%
• มูลค่าเกิน 100 ล้านบาท: เสียภาษี 0.10%

กรณีคอนโดหลังที่สองเป็นต้นไป

สำหรับคอนโดหลังที่สองเป็นต้นไป (ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน) อัตราภาษีจะเป็นดังนี้:

• มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท: เสียภาษี 0.02%
• มูลค่าเกิน 50 ล้าน แต่ไม่เกิน 75 ล้านบาท: เสียภาษี 0.03%
• มูลค่าเกิน 75 ล้าน แต่ไม่เกิน 100 ล้านบาท: เสียภาษี 0.05%
• มูลค่าเกิน 100 ล้านบาท: เสียภาษี 0.10%

กรณีคอนโดเชิงพาณิชย์

หากใช้คอนโดในเชิงพาณิชย์ เช่น ปล่อยเช่ารายวัน อัตราภาษีจะสูงกว่าดังนี้:

• มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท: เสียภาษี 0.3%
• มูลค่าเกิน 50 ล้าน แต่ไม่เกิน 200 ล้านบาท: เสียภาษี 0.4%
• มูลค่าเกิน 200 ล้าน แต่ไม่เกิน 1,000 ล้านบาท: เสียภาษี 0.5%
• มูลค่าเกิน 1,000 ล้าน แต่ไม่เกิน 5,000 ล้านบาท: เสียภาษี 0.6%
• มูลค่าเกิน 5,000 ล้านบาท: เสียภาษี 0.7%

สิ่งที่น่าสนใจคือ ปัจจุบันกรมที่ดินมีนโยบายให้คอนโดที่ปล่อยเช่ารายเดือนหรือรายปีถือเป็นคอนโดประเภทที่อยู่อาศัย และเก็บภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย แต่หากปล่อยเช่ารายวันจะถือเป็นเชิงพาณิชย์และเสียภาษีในอัตราที่สูงกว่า

คำนวณภาษีคอนโดอย่างไร? 3 ขั้นตอนที่เจ้าของต้องรู้

การคำนวณภาษีคอนโดอาจดูซับซ้อน แต่สามารถทำได้ง่ายด้วย 3 ขั้นตอนต่อไปนี้:

1. ตรวจสอบราคาประเมิน

ก่อนอื่นต้องรู้ราคาประเมินของคอนโดก่อน ซึ่งสามารถตรวจสอบได้ผ่านเว็บไซต์ประเมินราคาของกรมที่ดิน โดยราคาประเมินนี้จะเป็นฐานในการคำนวณภาษี ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง และมักจะไม่เท่ากับราคาที่ซื้อขายจริงในท้องตลาด

2. ตรวจสอบประเภทและอัตราภาษี

ขั้นตอนต่อมาคือการตรวจสอบว่าคอนโดของคุณอยู่ในประเภทใด เช่น คอนโดหลังแรก คอนโดหลังที่สอง หรือคอนโดเชิงพาณิชย์ และเลือกอัตราภาษีให้ถูกต้องตามที่กล่าวไว้ในหัวข้อก่อนหน้า

3. คำนวณภาษีที่ต้องจ่าย

เมื่อทราบราคาประเมินและอัตราภาษีแล้ว ก็สามารถคำนวณภาษีที่ต้องจ่ายได้โดยใช้สูตร:

ภาษีที่ต้องจ่ายต่อปี = (มูลค่าราคาประเมิน – มูลค่ายกเว้น ถ้ามี) × อัตราภาษี

หมายเหตุ: มูลค่ายกเว้น คือ 10 ล้านบาทแรกสำหรับเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง หรือ 50 ล้านบาทแรกสำหรับเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (เฉพาะคอนโดหลังแรกเท่านั้น)

ตัวอย่างการคำนวณ:

• คอนโดหลังแรก มูลค่า 65 ล้านบาท: (65,000,000 – 50,000,000) × 0.03% = 4,500 บาทต่อปี
• คอนโดหลังที่สอง มูลค่า 65 ล้านบาท: 65,000,000 × 0.03% = 19,500 บาทต่อปี
• คอนโดราคา 30 ล้านบาท (เจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง): (30,000,000 – 10,000,000) × 0.02% = 4,000 บาทต่อปี

เสียภาษีคอนโดที่ไหน? เมื่อไหร่? มีทางเลือกอะไรบ้าง?

เมื่อถึงเวลาที่ต้องชำระภาษีคอนโด เจ้าของกรรมสิทธิ์จะได้รับหนังสือแจ้งประเมินภาษีประจำปี (ภ.ด.ส.6) ที่ระบุรายละเอียดอสังหาริมทรัพย์และจำนวนภาษีที่ต้องชำระ โดยสามารถเลือกชำระได้ 2 ช่องทาง:

ช่องทางการชำระภาษีคอนโด

1. ชำระที่สำนักงาน: สามารถเดินทางไปชำระด้วยตนเองได้ที่
   • กรุงเทพฯ: ชำระที่สำนักงานเขตที่ดิน
   • ต่างจังหวัด: ชำระที่สำนักงานเทศบาลหรือจุดบริการที่สำนักงานเทศบาลจัดไว้
   • พัทยา: ชำระที่ศาลาว่าการเมืองพัทยา
2. ชำระผ่านแอปพลิเคชัน: หากไม่สะดวกเดินทาง สามารถชำระผ่านแอปพลิเคชัน Mobile Banking ด้วยการสแกน QR Code ที่แนบมากับหนังสือแจ้งประเมินภาษี

กำหนดเวลาชำระภาษี

โดยปกติแล้ว ภาษีที่ดินและคอนโดจะต้องชำระเป็นรายปี ดังนี้:

• จะได้รับหนังสือแจ้งภาษีในเดือนกุมภาพันธ์
• ต้องชำระภายในเดือนเมษายน
• สามารถขอผ่อนชำระเป็น 3 งวดได้ คือ เมษายน พฤษภาคม และมิถุนายน

อย่างไรก็ตาม กำหนดเวลาอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ตามสถานการณ์ ดังนั้นควรติดตามประกาศจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอยู่เสมอ

ไม่จ่ายภาษีคอนโดจะเกิดอะไรขึ้น? ค่าปรับและบทลงโทษที่ควรระวัง

การไม่ชำระภาษีที่ดินและคอนโดตามกำหนดเวลาจะนำมาซึ่งบทลงโทษและค่าปรับ ดังนี้:

1. ไม่ชำระตามกำหนด แต่ชำระก่อนได้รับหนังสือแจ้งเตือน: ปรับ 10%
2. ชำระหลังได้รับหนังสือแจ้งเตือน แต่ภายในระยะเวลาที่กำหนด: ปรับ 20%
3. ชำระหลังพ้นระยะเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน: ปรับ 40%
4. เสียภาษีเพิ่มเติม: 1% ต่อเดือนของภาษีที่ค้างชำระ

นอกจากค่าปรับแล้ว หากยังคงค้างชำระภาษีอย่างต่อเนื่อง อาจส่งผลให้ถูกระงับสิทธิในการจดทะเบียนและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือในกรณีร้ายแรงอาจถูกระงับสิทธิครอบครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นๆ ได้

ข้อควรรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับภาษีที่ดินและคอนโดที่เจ้าของควรทราบ

นอกจากข้อมูลข้างต้นแล้ว ยังมีประเด็นสำคัญอื่นๆ ที่เจ้าของคอนโดควรรู้ ได้แก่:

1. การอุทธรณ์การประเมิน: หากไม่เห็นด้วยกับการประเมินประเภทอสังหาริมทรัพย์หรือการประเมินภาษี สามารถยื่นอุทธรณ์ต่อผู้บริหารท้องถิ่นได้ภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับหนังสือแจ้งภาษี
2. การแจ้งเท็จ: หากมีการแจ้งข้อมูลเท็จเพื่อหลีกเลี่ยงภาษี จะมีโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี และปรับไม่เกิน 40,000 บาท
3. กรณีไม่ได้รับหนังสือแจ้งภาษี: หากไม่ได้รับหนังสือแจ้งภาษี ควรติดต่อองค์การปกครองส่วนท้องถิ่นโดยเร็ว เพื่อป้องกันการเกิดค่าปรับจากการชำระล่าช้า
4. การเปลี่ยนแปลงนโยบาย: ควรติดตามข่าวสารเกี่ยวกับนโยบายภาษีที่อาจมีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ เพื่อให้สามารถวางแผนทางการเงินได้อย่างเหมาะสม

สรุป

การเป็นเจ้าของคอนโดหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นมาพร้อมกับความรับผิดชอบในการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยอัตราภาษีจะแตกต่างกันไปตามประเภทและมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของคอนโดหลังแรกที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทจะได้รับการยกเว้นภาษี ในขณะที่คอนโดหลังที่สองขึ้นไปหรือคอนโดที่มีมูลค่าสูงกว่านั้นจะต้องเสียภาษีตามอัตราที่กำหนด

การคำนวณภาษีคอนโดสามารถทำได้โดยตรวจสอบราคาประเมิน ระบุประเภทการใช้งาน และคำนวณตามสูตรที่กำหนด หากไม่ชำระภาษีตามกำหนดเวลา จะมีค่าปรับตั้งแต่ 10% ไปจนถึง 40% รวมถึงอาจมีบทลงโทษอื่นๆ ตามมา

สำหรับเจ้าของคอนโดทุกท่าน การทำความเข้าใจเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อให้สามารถวางแผนทางการเงินได้อย่างเหมาะสมและหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจเกิดขึ้นจากการไม่ปฏิบัติตามกฎหมายภาษี

#สาระ #การเงิน #ภาษีคอนโด #ภาษีที่ดิน #ภาษีสิ่งปลูกสร้าง #คำนวณภาษี #อสังหาริมทรัพย์ #กฎหมายภาษี