สัญญาจะซื้อจะขายเป็นเอกสารสำคัญในกระบวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องทำความเข้าใจอย่างถ่องแท้ เพราะเป็นหลักฐานทางกฎหมายที่ผูกมัดทั้งสองฝ่ายและช่วยคุ้มครองสิทธิประโยชน์ของทุกฝ่าย บทความนี้จะพาคุณทำความเข้าใจเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขาย รายละเอียดสำคัญที่ควรมีในสัญญา และสิ่งที่ต้องเตรียมตัวก่อนทำสัญญาประเภทนี้
ความหมายของสัญญาจะซื้อจะขาย
สัญญาจะซื้อจะขาย หรือ คำมั่นในการซื้อขาย คือรูปแบบของสัญญาการซื้อขายที่เกิดขึ้นระหว่างคู่สัญญาในวันทำสัญญา โดยมีการตกลงกันว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือซื้อขายอย่างถูกกฎหมายให้จบสิ้นในอนาคต เพื่อรอให้ถึงวัน-เวลาที่เหมาะสม เช่น เงินอนุมัติผ่าน คอนโด บ้านหรืออาคารที่ตกลงจะซื้อนั้นสร้างเสร็จเรียบร้อย กล่าวง่ายๆ คือสัญญาที่ผู้ซื้อยังไม่มีกรรมสิทธิ์ครอบครอง แต่แจ้งไว้ก่อนว่าจะมีการซื้อขายเกิดขึ้นในอนาคตแน่นอน
การทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่ยังไม่มอบกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ แต่มีเจตนาที่จะซื้อขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคตต่อไป ซึ่งสัญญารูปแบบนี้สามารถใช้เพียงการตกลงกันแบบไม่เป็นลายลักษณ์อักษรได้ แต่การมีหนังสือสัญญาจะเป็นหลักฐานที่สำคัญในกรณีที่มีฝ่ายใดผิดสัญญา
สัญญาจะซื้อจะขายแตกต่างจากสัญญาซื้อขายอย่างไร
สัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายมีความแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งในแง่ของเวลาที่เกิดขึ้น ผลทางกฎหมาย และเจตนาในการทำสัญญา
สัญญาจะซื้อจะขาย เกิดขึ้นในช่วงเริ่มต้นของกระบวนการซื้อขาย เมื่อผู้ซื้อสนใจในทรัพย์สินและต้องการจับจองไว้ แต่ยังไม่พร้อมทำการโอนกรรมสิทธิ์ ด้วยเหตุผลต่างๆ เช่น รอการอนุมัติสินเชื่อ หรือรอให้การก่อสร้างแล้วเสร็จ สัญญานี้มีผลทางกฎหมายแม้ตกลงด้วยปากเปล่า แต่การทำเป็นลายลักษณ์อักษรจะช่วยเป็นหลักฐานที่ชัดเจนกว่า
สัญญาซื้อขาย หรือที่เรียกว่า “สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” เป็นสัญญาที่เกิดขึ้นเมื่อทั้งสองฝ่ายพร้อมโอนกรรมสิทธิ์แล้ว และจะมีผลทางกฎหมายต่อเมื่อมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินเท่านั้น ซึ่งเป็นขั้นตอนสุดท้ายของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องใช้หนังสือสัญญาทั้ง 2 ฉบับ คือทั้งสัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาซื้อขาย ร่วมกัน ยกเว้นกรณีที่ตกลงซื้อขายแล้วไปสำนักงานที่ดินพร้อมกัน เพื่อจ่ายเงินสดและโอนกรรมสิทธิ์ให้กันในทันที ซึ่งเหตุการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นน้อยมาก
ประเภทของสัญญาจะซื้อจะขาย
สัญญาจะซื้อจะขายสามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภทหลัก ขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขาย ได้แก่:
สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน
ใช้กับการซื้อขายที่ดินเปล่าหรือบ้านพร้อมที่ดิน สัญญาประเภทนี้ต้องระบุเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) และหากมีสิ่งปลูกสร้างก็ต้องลงรายละเอียดของสิ่งปลูกสร้างด้วย โดยทั่วไปมักจะกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1-3 เดือน ซึ่งเพียงพอให้ผู้ซื้อดำเนินการขอสินเชื่อจากธนาคาร
สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด
ใช้กับการซื้อขายคอนโดหรือห้องชุด ต้องระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) พร้อมรายละเอียดโครงการและห้องที่จะซื้อขาย หากเป็นคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ ระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์อาจนานถึง 12-24 เดือน (1-2 ปี) แต่ถ้าเป็นคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วหรือคอนโดมือสอง ระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์จะสั้นลงเหลือประมาณ 1-3 เดือน เช่นเดียวกับสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน
รายละเอียดสำคัญที่ต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขาย
การทำสัญญาจะซื้อจะขายต้องใส่ใจในรายละเอียดอย่างรอบคอบ เพราะถึงแม้จะเป็นเพียงสัญญาที่แสดงเจตนาซื้อขายในอนาคต แต่ก็มีผลทางกฎหมาย ดังนั้นควรตรวจสอบให้ชัดเจนว่าในสัญญามีข้อมูลครบถ้วนดังนี้:
ชื่อของคู่สัญญา
ต้องระบุชื่อ-นามสกุลของทั้งผู้จะซื้อและผู้จะขายในสัญญา โดยฝ่ายผู้จะขายต้องเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์และมีชื่ออยู่ในโฉนด หากโฉนดมีชื่อหลายคน ต้องเขียนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ให้ครบทุกคน นอกจากนี้ต้องมีส่วนลงชื่อของคู่สัญญา และพยานรับทราบในส่วนท้ายของสัญญาด้วย
ทรัพย์สินที่จะขาย
ในสัญญาจำเป็นต้องระบุให้ชัดเจนและครบถ้วนว่าตกลงจะซื้อขายอะไรบ้าง บ้าน คอนโด หรือที่ดิน พร้อมระบุรายละเอียด เช่น พื้นที่มีขนาดกี่ตารางวา ลักษณะของอาคาร รวมถึงส่วนอื่นๆ ที่ต้องการซื้อขาย เช่น เฟอร์นิเจอร์ แอร์ มิเตอร์น้ำ-ไฟ และอื่นๆ โดยสามารถทำเป็นรายชื่อสิ่งของแนบท้ายสัญญาได้
ราคาและวิธีชำระ
ระบุราคาที่ตกลงซื้อขายให้ชัดเจน อาจเป็นราคาซื้อขายเหมารวม หรือราคาต่อหน่วย (ต่อตารางวาสำหรับที่ดิน หรือต่อตารางเมตรสำหรับห้องชุด) พร้อมระบุวิธีการชำระเงินที่ตกลงกัน เช่น เงินสด เงินโอน หรือการผ่อนชำระ
รายละเอียดของการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
ต้องกำหนดอย่างชัดเจนว่าแต่ละฝ่ายจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายใดบ้างในการโอนกรรมสิทธิ์ โดยต้องครอบคลุมทุกค่าใช้จ่ายเพื่อป้องกันความสับสนในภายหลัง
ช่วงเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์
สามารถกำหนดวันที่แน่นอนในการโอนกรรมสิทธิ์ หรืออาจกำหนดเป็นเงื่อนไข เช่น จะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อธนาคารอนุมัติเงินกู้ หรือเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ เพื่อให้สัญญามีความชัดเจน
ภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ
ต้องระบุให้ชัดเจนว่าใครจะรับผิดชอบค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง โดยทั่วไปแล้ว ค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรแสตมป์มักเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อ ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีอื่นๆ มักเป็นของผู้ขาย อย่างไรก็ตาม สามารถปรับเปลี่ยนได้ตามที่ตกลงกัน
เงื่อนไขและบทลงโทษกรณีผิดสัญญา
ควรระบุเงื่อนไขและบทลงโทษหากมีฝ่ายใดผิดสัญญา เช่น การริบมัดจำ หรือการจ่ายค่าเสียหายเพิ่มเติม เพื่อสร้างความชัดเจนและป้องกันข้อพิพาทในอนาคต
ข้อควรระวังก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย
ก่อนตัดสินใจทำสัญญาจะซื้อจะขาย มีข้อควรระวังหลายประการที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายควรคำนึงถึง:
- ตรวจสอบความถูกต้องของกรรมสิทธิ์ – ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง โดยตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ให้ถี่ถ้วน
- ตรวจสอบภาระผูกพัน – ต้องตรวจสอบว่าทรัพย์สินที่จะซื้อมีภาระผูกพันหรือไม่ เช่น การจำนอง ภาระจำยอม หรือการรอนสิทธิอื่นๆ
- อ่านสัญญาอย่างละเอียด – ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายควรอ่านสัญญาอย่างละเอียดก่อนลงนาม และควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายหากมีข้อสงสัย
- ระบุรายละเอียดให้ครบถ้วน – ควรระบุรายละเอียดทุกอย่างในสัญญาให้ครบถ้วน เพื่อป้องกันการตีความที่คลาดเคลื่อนในภายหลัง
- ตรวจสอบข้อกำหนดเกี่ยวกับการผิดสัญญา – ควรทำความเข้าใจเงื่อนไขและผลกระทบหากมีการผิดสัญญาเกิดขึ้น
เอกสารที่ต้องเตรียมในการทำสัญญาจะซื้อจะขาย
การเตรียมเอกสารให้พร้อมจะช่วยให้กระบวนการทำสัญญาเป็นไปอย่างราบรื่น เอกสารที่ควรเตรียมมีดังนี้:
สำหรับผู้จะขาย
- บัตรประจำตัวประชาชน – เพื่อยืนยันตัวตนของผู้ขาย
- ทะเบียนบ้าน – แสดงภูมิลำเนาของผู้ขาย
- โฉนดที่ดิน หรือเอกสารสิทธิ์ – แสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จะขาย
- เอกสารการสมรส (ถ้ามี) – ในกรณีที่ผู้ขายมีคู่สมรส
- หนังสือยินยอมจากคู่สมรส (ถ้ามี) – หากทรัพย์สินเป็นสินสมรส
สำหรับผู้จะซื้อ
- บัตรประจำตัวประชาชน – เพื่อยืนยันตัวตนของผู้ซื้อ
- ทะเบียนบ้าน – แสดงภูมิลำเนาของผู้ซื้อ
- เอกสารการสมรส (ถ้ามี) – ในกรณีที่ผู้ซื้อมีคู่สมรส
- หลักฐานการชำระเงินมัดจำ – เช่น สำเนาใบโอนเงิน หรือใบเสร็จรับเงิน
สรุป
สัญญาจะซื้อจะขายเป็นเอกสารสำคัญในกระบวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่แสดงเจตนาของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคต สัญญานี้ช่วยคุ้มครองสิทธิของทั้งสองฝ่ายและป้องกันข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้น การทำความเข้าใจรายละเอียดของสัญญา และการเตรียมเอกสารให้พร้อมจะช่วยให้กระบวนการซื้อขายดำเนินไปอย่างราบรื่น ไม่ว่าคุณจะอยู่ในฐานะผู้ซื้อหรือผู้ขาย การเตรียมตัวอย่างรอบคอบและครบถ้วนก่อนทำสัญญาจะช่วยให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประสบความสำเร็จอย่างไม่มีปัญหาตามมาในภายหลัง
#สาระ #การเงิน #สัญญาจะซื้อจะขาย #อสังหาริมทรัพย์ #โอนกรรมสิทธิ์ #ซื้อบ้าน #ซื้อคอนโด #กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ #ข้อตกลงทางกฎหมาย #เงินมัดจำ
