การผ่อนบ้านจนครบถ้วนหรือชำระหนี้จนหมดเป็นความสำเร็จที่น่ายินดี แต่หลายคนอาจไม่ทราบว่ายังมีขั้นตอนสำคัญตามมาคือการ “ไถ่ถอนจำนอง” ซึ่งเป็นกระบวนการทางกฎหมายเพื่อให้กรรมสิทธิ์ในบ้านกลับมาเป็นของเราอย่างสมบูรณ์ บทความนี้จะอธิบายทุกขั้นตอนการไถ่ถอนจำนอง เอกสารที่ต้องเตรียม และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้คุณสามารถดำเนินการได้อย่างราบรื่น
ไถ่ถอนจำนองคืออะไร? ทำไมต้องดำเนินการ?
ไถ่ถอนจำนองคือกระบวนการที่เกิดขึ้นเมื่อเจ้าของบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดทะเบียนจำนองไว้เป็นหลักประกันการชำระหนี้ ได้ผ่อนชำระหนี้ครบถ้วนแล้ว จึงต้องดำเนินการไถ่ถอนเพื่อให้การจำนองสิ้นสุดลงตามกฎหมาย
เมื่อเราทำสัญญากู้ซื้อบ้าน ทางธนาคารจะให้เราจดทะเบียนจำนองเพื่อเป็นหลักประกัน โดยเจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะจดบันทึกไว้ด้านหลังโฉนดในส่วนของสารบัญจดทะเบียนว่าใครเป็นผู้จำนอง และใครเป็นผู้รับจำนอง เมื่อเราผ่อนหมดแล้ว จำเป็นต้องไปจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองที่กรมที่ดิน เพื่อแก้ไขเอกสารสิทธิและระบุว่าไม่มีการจำนองหรือปลอดจำนองแล้ว
มีวิธีไถ่ถอนจำนองกี่แบบ? ต่างกันอย่างไร?
การไถ่ถอนจำนองสามารถทำได้ 2 วิธี โดยแต่ละวิธีมีรายละเอียดแตกต่างกัน:
วิธีที่ 1: ผู้จำนองและผู้รับจำนองไปดำเนินการพร้อมกัน
วิธีนี้คือการที่ทั้งผู้จำนอง (เจ้าของบ้าน) และผู้รับจำนอง (ธนาคาร) ไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมกัน เพื่อยื่นคำขอจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง ซึ่งจะเป็นการยืนยันว่าทั้งสองฝ่ายเห็นพ้องต้องกันในการไถ่ถอนจำนอง เมื่อเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารและดำเนินการตามขั้นตอนเรียบร้อยแล้ว จะทำการจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองในที่ดินแปลงนั้น
วิธีที่ 2: ผู้มีสิทธิในที่ดินหรือผู้มีสิทธิไถ่ถอนไปดำเนินการเพียงฝ่ายเดียว
อีกวิธีหนึ่งคือ ผู้มีสิทธิในที่ดินหรือผู้มีสิทธิไถ่ถอนเพียงฝ่ายเดียวสามารถไปที่สำนักงานที่ดิน โดยนำหลักฐานที่ผู้รับจำนองได้ทำเป็นหนังสือหลังสัญญาจำนองฉบับผู้รับจำนอง ระบุว่าได้มีการไถ่ถอนจากจำนองแล้ว และมีการชำระหนี้ครบถ้วนแล้ว ไปยื่นขอจดทะเบียนไถ่ถอนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน
ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้างสำหรับการไถ่ถอนจำนอง?
เพื่อให้การไถ่ถอนจำนองเป็นไปอย่างราบรื่น คุณจำเป็นต้องเตรียมเอกสารสำคัญต่างๆ ให้ครบถ้วน ดังนี้:
- หลักฐานสัญญาจำนองที่ทำเป็นหนังสือระหว่างผู้จำนองและผู้รับจำนอง ที่มีการสลักหลังสัญญาให้ไถ่ถอนจำนองได้ เพื่อเป็นหลักฐานว่าได้ชำระสินไถ่เรียบร้อยแล้ว
- หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ ได้แก่ โฉนดที่ดิน หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (แล้วแต่กรณี)
- บัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้จำนอง โดยต้องนำทั้งเอกสารฉบับจริงและสำเนาเอกสาร
- หนังสือมอบอำนาจ ท.ด.21 พร้อมบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ (ในกรณีที่ไม่ได้ไปดำเนินการด้วยตนเอง)
- เงินสดหรือแคชเชียร์เช็คสำหรับชำระค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่นๆ
ค่าใช้จ่ายในการไถ่ถอนจำนองมีอะไรบ้าง?
การไถ่ถอนจำนองมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องหลายรายการ ซึ่งคุณควรทราบและเตรียมให้พร้อม:
- ค่าคำขอจดจำนอง แปลงละ 5 บาท
- ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง แปลงละ 50 บาท
- ค่ามอบอำนาจ 20 บาทต่อคน (กรณีที่มีการมอบอำนาจ)
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือยอดสินไถ่ (ในบางกรณี)
- ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (ในบางกรณี)
โดยทั่วไป ค่าใช้จ่ายพื้นฐานสำหรับการไถ่ถอนจำนองอยู่ที่ประมาณ 100-200 บาท แต่อาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมขึ้นอยู่กับมูลค่าของทรัพย์สินและเงื่อนไขอื่นๆ
ขั้นตอนการไถ่ถอนจำนองทำอย่างไร?
การไถ่ถอนจำนองประกอบด้วยขั้นตอนหลักๆ ดังนี้:
1. ติดต่อรับโฉนดและเอกสารจากธนาคาร
หลังจากผ่อนบ้านจนครบตามสัญญาเงินกู้ ธนาคารจะส่งจดหมายแจ้งหรือติดต่อมาให้คุณไปรับโฉนดที่ดิน (ฉบับเจ้าของที่ดิน) และหนังสือสัญญาจำนองที่ดิน (ฉบับผู้รับจำนอง) ที่มีการสลักหลังสัญญาให้ไถ่ถอนจำนองได้ พร้อมเอกสารใบมอบอำนาจการโอน ซึ่งเป็นหลักฐานว่าคุณได้ผ่อนบ้านครบกำหนดเรียบร้อยแล้ว
ควรติดต่อธนาคารล่วงหน้า 3-5 วัน เพื่อนัดหมายและเตรียมเอกสาร จะช่วยให้การดำเนินการราบรื่น
2. ติดต่อสำนักงานที่ดินเพื่อทำเรื่องไถ่ถอนจำนอง
เมื่อได้รับเอกสารจากธนาคารแล้ว ให้นำเอกสารทั้งหมดไปยื่นที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ที่ดินหรือทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ โดยต้องไปที่ฝ่ายทะเบียน เพื่อยื่นขอจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง
เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเอกสารหลักฐานทั้งหมด และให้คุณชำระค่าธรรมเนียมตามที่กำหนด เมื่อชำระค่าธรรมเนียมเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่จะออกใบเสร็จรับเงินให้เป็นหลักฐาน
3. รอรับโฉนดที่ปลอดจำนอง
หลังจากยื่นเอกสารและชำระค่าธรรมเนียมแล้ว เจ้าหน้าที่จะดำเนินการแก้ไขทะเบียนจำนองในโฉนดที่ดิน เพื่อแสดงว่าโฉนดนี้ได้หลุดพ้นจากภาระจำนองแล้ว ในบางสำนักงานที่ดินอาจใช้เวลาดำเนินการเพียงครึ่งวัน แต่บางแห่งอาจใช้เวลา 1-2 วัน จึงควรสอบถามเจ้าหน้าที่เกี่ยวกับระยะเวลาในการรับโฉนดคืน
ไถ่ถอนจำนองกรณีรีไฟแนนซ์ ต่างจากกรณีปกติอย่างไร?
การรีไฟแนนซ์คือการย้ายสินเชื่อบ้านจากธนาคารเดิมไปยังธนาคารใหม่ที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่า ซึ่งจะมีขั้นตอนการไถ่ถอนจำนองเช่นกัน แต่มีความแตกต่างในบางประเด็น:
- ในกรณีรีไฟแนนซ์ คุณต้องติดต่อธนาคารใหม่เพื่อขอสินเชื่อก่อน และเมื่อได้รับการอนุมัติแล้ว ธนาคารใหม่จะดำเนินการไถ่ถอนจำนองกับธนาคารเดิมให้
- คุณต้องสอบถามยอดหนี้คงเหลือจากธนาคารเดิม และนัดวันไถ่ถอนจำนอง
- ในวันไถ่ถอนจำนอง คุณต้องไปทำสัญญากู้กับธนาคารใหม่และจดจำนองที่กรมที่ดินในวันเดียวกัน
- ธนาคารใหม่จะเป็นผู้ชำระยอดหนี้คงเหลือให้กับธนาคารเดิม และจดจำนองทรัพย์สินไว้กับธนาคารใหม่แทน
ในกรณีรีไฟแนนซ์ คุณอาจต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าธรรมเนียมการปิดบัญชีก่อนกำหนด (ถ้ามี) และค่าธรรมเนียมการจดจำนองกับธนาคารใหม่
ข้อควรระวังในการไถ่ถอนจำนอง
การไถ่ถอนจำนองมีข้อควรระวังที่ควรให้ความสนใจ:
- ตรวจสอบเอกสารให้ครบถ้วนก่อนไปดำเนินการที่กรมที่ดิน เพื่อหลีกเลี่ยงการเสียเวลาในการเดินทางหลายครั้ง
- ตรวจสอบว่าไม่มีค่าธรรมเนียมปิดบัญชีก่อนกำหนดจากธนาคาร โดยเฉพาะกรณีที่ผ่อนชำระไม่ครบตามสัญญา
- ถ้าไม่สะดวกไปดำเนินการด้วยตนเอง สามารถทำหนังสือมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทนได้ แต่ต้องระบุอำนาจให้ชัดเจนและแนบเอกสารประกอบให้ครบถ้วน
- ในกรณีรีไฟแนนซ์ ควรเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายธนาคารเพื่อให้ได้ดอกเบี้ยและเงื่อนไขที่ดีที่สุด
- เก็บรักษาเอกสารหลักฐานการไถ่ถอนจำนองไว้อย่างดี เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต
สรุป
การไถ่ถอนจำนองเป็นขั้นตอนสุดท้ายที่ทำให้บ้านหรืออสังหาริมทรัพย์กลับมาเป็นของคุณอย่างสมบูรณ์ หลังจากที่คุณได้ผ่อนชำระหนี้จนครบถ้วน แม้ว่าอาจดูเป็นเรื่องยุ่งยากเล็กน้อย แต่เป็นกระบวนการทางกฎหมายที่จำเป็นเพื่อแก้ไขเอกสารสิทธิให้ปลอดจากการจำนอง
โดยทั่วไปแล้ว การไถ่ถอนจำนองใช้เวลาไม่นาน มีค่าใช้จ่ายไม่มาก และเมื่อดำเนินการเสร็จสิ้น คุณจะได้รับโฉนดที่ดินที่ปลอดภาระจำนองกลับมาเป็นของคุณอย่างเต็มตัว สมกับความตั้งใจและความพยายามในการผ่อนชำระหนี้จนครบถ้วน
#สาระ #การเงิน #ไถ่ถอนจำนอง #ผ่อนบ้าน #กรมที่ดิน #สินเชื่อบ้าน #โฉนดที่ดิน #ธนาคาร #รีไฟแนนซ์บ้าน #จดจำนอง #อสังหาริมทรัพย์ #ค่าธรรมเนียม
