การซื้อบ้านหรือคอนโดเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ของชีวิตที่หลายคนต้องพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคาร โดยปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อวงเงินกู้คือ “LTV” ล่าสุด ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประกาศผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว เพื่อช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์และช่วยให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น บทความนี้จะพาทุกท่านทำความเข้าใจเรื่อง LTV และการเปลี่ยนแปลงล่าสุดอย่างละเอียด

LTV คืออะไร และมีความสำคัญอย่างไร

LTV หรือ Loan to Value Ratio คือ อัตราส่วนของวงเงินสินเชื่อที่ได้รับอนุมัติเทียบกับมูลค่าหลักประกัน ซึ่งในกรณีสินเชื่อที่อยู่อาศัย หลักประกันก็คือบ้านหรือคอนโดที่กำลังจะซื้อนั่นเอง โดยค่า LTV จะคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ ยกตัวอย่างเช่น หากบ้านราคา 3 ล้านบาท และธนาคารอนุมัติสินเชื่อให้ 2.4 ล้านบาท ค่า LTV จะเท่ากับ 80% (2.4 ล้าน ÷ 3 ล้าน × 100)

LTV เป็นเครื่องมือสำคัญที่ธนาคารใช้ในการพิจารณาความเสี่ยงของการปล่อยสินเชื่อ ยิ่งค่า LTV สูง หมายความว่า ผู้กู้นำเงินดาวน์มาน้อย และธนาคารต้องให้สินเชื่อในสัดส่วนที่สูงเมื่อเทียบกับมูลค่าบ้าน ทำให้ความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้มีมากขึ้น

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้กำหนดเกณฑ์ LTV เพื่อควบคุมการปล่อยสินเชื่อให้มีความเหมาะสม ลดความเสี่ยงในระบบการเงิน และป้องกันไม่ให้เกิดภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเกณฑ์ LTV จะแตกต่างกันไปตามประเภทของที่อยู่อาศัย และลำดับของสัญญากู้ (บ้านหลังแรก บ้านหลังที่สอง หรือมากกว่านั้น)

การเข้าใจเรื่อง LTV จะช่วยให้ผู้ซื้อสามารถวางแผนการเงินได้อย่างเหมาะสม ทั้งในแง่ของการเตรียมเงินดาวน์ การเลือกระยะเวลาผ่อนชำระ และการประเมินความสามารถในการผ่อนบ้านในระยะยาว

ธปท. ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว – รายละเอียดที่ควรรู้

เมื่อวันที่ 20 มีนาคม 2568 นายสมชาย เลิศลาภวศิน ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้เปิดเผยว่า เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันชะลอตัวต่อเนื่องและยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) และคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) จึงเห็นควรให้ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว

สาระสำคัญของการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ครั้งนี้ คือ

1. กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็นร้อยละ 100 สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ในกรณี
   • มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป
   • มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป
2. การผ่อนคลายนี้จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เท่านั้น

นี่หมายความว่า ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569 ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไปที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท หรือซื้อบ้านทุกหลังที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จะสามารถกู้ได้สูงสุดถึง 100% ของมูลค่าบ้าน (ไม่ต้องมีเงินดาวน์เลย) ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของสถาบันการเงิน

สำหรับสินเชื่อที่ได้รับผลประโยชน์จากการผ่อนคลายเกณฑ์นี้ ได้แก่ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั้งมือ 1 และมือ 2 รวมถึงสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เช่น สินเชื่อ Top-up และสินเชื่อรีไฟแนนซ์ ที่มีการทำสัญญาภายในช่วงเวลาที่กำหนด โดยใช้ได้กับทั้งสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินเฉพาะกิจ (SFIs)

ทั้งนี้ มาตรการดังกล่าวจะไม่มีผลย้อนหลังกับผู้กู้ที่ได้ทำสัญญากู้ไปแล้ว

เหตุผลและประโยชน์ของการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV

การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ในครั้งนี้ มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อช่วยประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังชะลอตัว ทาง ธปท. เชื่อว่ามาตรการนี้จะช่วยบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างที่อยู่ในระดับสูงได้บ้าง แม้อาจช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมได้จำกัด

ผลกระทบต่อเสถียรภาพระบบการเงินจากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV คาดว่ามีความเสี่ยงจำกัด เนื่องจากปัจจุบันภาวะการเงินค่อนข้างตึงตัวและสถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการให้สินเชื่อ ประกอบกับจากการติดตามคุณภาพสินเชื่อของบัญชีที่ได้ประโยชน์จากการผ่อนเกณฑ์ LTV ในปี 2564-2565 พบว่าคุณภาพสินเชื่อไม่ได้แตกต่างจากคุณภาพสินเชื่อในปีอื่นๆ ที่ไม่ได้มีการผ่อนเกณฑ์

การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราวในครั้งนี้ จะช่วยให้ประชาชนที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไป สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้นและใช้เงินดาวน์น้อยลง ในขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องก็จะได้รับประโยชน์จากยอดขายที่อาจเพิ่มขึ้นด้วย

อย่างไรก็ตาม ธปท. ยังคงย้ำว่าเกณฑ์ LTV ยังมีความสำคัญในการดูแลมาตรฐานการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ช่วยลดความเสี่ยงที่ผู้กู้จะก่อหนี้เกินตัว รวมถึงลดความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินที่มาจากการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จึงกำหนดให้เป็นการผ่อนคลายเพียงชั่วคราวเท่านั้น

ข้อควรรู้สำหรับผู้สนใจใช้ประโยชน์จากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV

สำหรับผู้ที่สนใจจะใช้ประโยชน์จากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ในครั้งนี้ มีข้อควรคำนึงถึงดังนี้

1. แม้เกณฑ์ LTV จะผ่อนคลายให้กู้ได้ถึง 100% แต่วงเงินกู้ที่จะได้รับอนุมัติจริงยังคงขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของสถาบันการเงิน ซึ่งจะพิจารณาจากความสามารถในการชำระหนี้และคุณภาพของผู้กู้เป็นหลัก ดังนั้น อาจไม่ได้รับวงเงินสินเชื่อเต็มเพดานที่ 100% เสมอไป
2. การผ่อนคลายเกณฑ์นี้ไม่ได้หมายความว่าธนาคารจะลดความระมัดระวังในการให้สินเชื่อ ธนาคารยังคงให้ความสำคัญกับการพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้และภาระหนี้ของผู้กู้เป็นหลัก
3. มาตรการนี้จะมีผลกับสัญญาเงินกู้ที่ทำระหว่างวันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569 เท่านั้น ผู้ที่สนใจควรวางแผนให้สามารถดำเนินการในช่วงเวลาดังกล่าว
4. แม้จะสามารถกู้ได้ในสัดส่วนที่สูงขึ้น ผู้กู้ยังควรพิจารณาความเหมาะสมกับฐานะการเงินของตนเอง และไม่ควรก่อหนี้เกินความสามารถในการผ่อนชำระ เพื่อป้องกันปัญหาทางการเงินในอนาคต

สรุป

การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวของ ธปท. ถือเป็นข่าวดีสำหรับผู้ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไป หรือซื้อบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากจะสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้นและใช้เงินดาวน์น้อยลง หรืออาจไม่ต้องใช้เงินดาวน์เลย (ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของสถาบันการเงิน)

อย่างไรก็ตาม ผู้ที่สนใจควรตระหนักว่า การกู้เงินในสัดส่วนที่สูงมีทั้งข้อดีและข้อเสีย ข้อดีคือสามารถซื้อบ้านได้โดยใช้เงินสดน้อยลง แต่ข้อเสียคือจะมีภาระดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายมากขึ้นและระยะเวลาการผ่อนชำระที่อาจยาวนานขึ้น ดังนั้น ควรพิจารณาความเหมาะสมกับฐานะการเงินและแผนการเงินระยะยาวของตนเองด้วย

มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวนี้ นับเป็นโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมและมีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ แต่ก็ควรใช้โอกาสนี้อย่างระมัดระวังและรอบคอบ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดทั้งต่อตนเองและระบบเศรษฐกิจโดยรวม

ที่มาข้อมูล: ธนาคารแห่งประเทศไทย (ณ วันที่ 20 มี.ค. 68)

#Homeday #ข่าวสาร #ข่าวอสังหา #สาระ #LTV #สินเชื่อบ้าน #กู้ซื้อบ้าน #ธนาคารแห่งประเทศไทย #ธนาคารแห่งประเทศไทย #มาตรการกระตุ้นอสังหา #ดาวน์ศูนย์เปอร์เซ็นต์ #อสังหา2568