ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริณฑล ประจำไตรมาส 1/2566 พบการเปลี่ยนแปลงค่าดัชนีปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.1 ซึ่งเป็นการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ยังคงต่ำกว่าค่าอัตราเฉลี่ย 5 ปีในช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 โดยพบว่าที่ดินชานเมืองยังคงอัตราการเพิ่มขึ้นมากกว่าที่ดินในเมือง เนื่องจากมีการขยายการลงทุนพัฒนาโครงการในแถบชานเมือง สำหรับทำเลรถไฟฟ้า ที่ดินในรถไฟฟ้าสายสีม่วงราคาขึ้นสูงสุดอีกครั้ง เหตุเพราะราคาที่ดินซื้อขายเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในอำเภอเมืองนนทบุรี และอำเภอบางบัวทองปรับเพิ่มสูงขึ้น

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์เปิดเผยว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 385.7 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.1  เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2565  (QoQ) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ภาพรวมดัชนีราคาที่ดินยังคงปรับขึ้นแต่อยู่ในอัตราที่ชะลอตัว เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงราคาที่เพิ่มสูงขึ้น อยู่ในกลุ่มการซื้อขายที่ดินในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล ขณะที่กรุงเทพฯ โซนพื้นที่ชั้นในชะลอการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงใหญ่   ส่งผลให้อัตราการเพิ่มขึ้นของค่าดัชนียังคงต่ำกว่าอัตราเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 (ปี 2558 – 2562) ซึ่งมีอัตราเฉลี่ยต่อปีร้อยละ 14.8 และอัตราเฉลี่ยต่อไตรมาสร้อยละ 4.1

ปัจจัยหลักที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่าเพิ่มขึ้นอย่างชะลอตัว คือภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและอัตราเงินเฟ้อในเดือนมีนาคม 2566 ยังคงเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.83 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้หลายภาคธุรกิจลงทุนในแบบชะลอตัวเพื่อรอการฟื้นตัวที่ชัดเจนของเศรษฐกิจ ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่ดินในตลาดชะลอตัวลงไปด้วย ดังนั้น ราคาที่ดินจึงมีการปรับเพิ่มขึ้นไม่มากดังเช่นช่วงหลายปีก่อนหน้า

ตารางที่ 1 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2566

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ทั้งนี้ ในไตรมาส 1 ปี 2566 โซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรก เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี 2565 เป็นที่สังเกตว่าจังหวัดปริมณฑลเป็นโซนที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาสูงกว่าโซนในเมือง และในพื้นที่กรุงเทฯ สาเหตุสำคัญเกิดจากการซื้อขายที่มีราคาเพิ่มขึ้นจากฐานราคาที่ต่ำ

ตารางที่ 2 แสดง 5 อันดับแรกของโซนที่อัตราการเปลี่ยนแปลงราคาสูงสุด ไตรมาส 1 ปี 2566

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

 โดย อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินในโซนจังหวัดนครปฐม มีอัตราการเปลี่ยนราคามากถึงร้อยละ 68.2 อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 52.4  เป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินในโซนจังหวัดสมุทรสาคร มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 39.1 อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ  28.7 และ อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 25.7 เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565

“จากภาวะราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงข้างต้น สะท้อนให้เห็นว่า ที่ดินที่อยู่บริเวณชานเมืองของกรุงเทพฯและจังหวัดปริมณฑล มีฐานราคาซื้อขายที่ต่ำกว่าที่ดินในเขตชั้นในของเมือง ซึ่งยังสามารถนำไปใช้พัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบในระดับราคาที่สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันได้ จึงมีความต้องการที่ดินในบริเวณชานเมืองเพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้ราคาที่ดินในจังหวัดปริมณฑลมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคามากกว่าในพื้นที่ชั้นในและชั้นกลางของกรุงเทพฯ ที่มีฐานราคาที่สูงอยู่แล้ว จึงทำให้มีอัตราการเปลี่ยนแปลงไม่สูงดังเช่นในพื้นที่ชานเมือง และไม่ติดอันดับโซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรก”

นอกจากนี้ REIC ได้จัดอันดับที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตามแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่าน พบว่าเส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรก ที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 พบว่าส่วนใหญ่เป็นทำเลโครงการบ้านจัดสรร หรือเป็นส่วนต่อขยายของแนวเส้นทางรถไฟฟ้า โดยมีรายละเอียด ดังนี้

อันดับ 1 ได้แก่ สายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) เป็นเปิดให้บริการแล้ว มีค่าดัชนีเท่ากับ 420.8 จุด มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 9.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยบริเวณที่มีการปรับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก คือ อำเภอเมืองนนทบุรี และอำเภอบางบัวทอง

และ อันดับ 2 ได้แก่ สายสีเขียว (คูคต-ลำลูกกา) เป็นโครงการในอนาคต มีค่าดัชนีเท่ากับ 339.8 จุด มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 9.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยบริเวณที่มีการปรับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก คือ อำเภอลำลูกกา

อันดับ 3 ได้แก่ สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) และ สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-มธ.รังสิต)  เปิดให้บริการแล้ว มีค่าดัชนีเท่ากับ  446.5 จุด และ 439.6 จุด ตามลำดับ มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยบริเวณที่มีการปรับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก คือ เขตดอนเมือง เขตบางเขน และอำเภอคลองหลวง

อันดับ 4 ได้แก่ MRT เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว และ สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) เป็นโครงการในอนาคต มีค่าดัชนีเท่ากับ 474.0 จุด และ 466.6 จุด ตามลำดับ โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดิน

เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)  โดยบริเวณที่มีการปรับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก  คือ เขตจตุจักร ห้วยขวาง และราชเทวี   อันดับ 5 ได้แก่ สายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย) เป็นโครงการในอนาคตมีค่าดัชนีเท่ากับ 441.1 จุด มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยบริเวณที่มีการปรับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก คือ อำเภอเมืองสมุทรสาคร และบางขุนเทียน

ตารางที่ 3 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตามเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีการเปลี่ยนแปลงสูงสุด

5 อันดับแรกในไตรมาส 1 ปี 2566

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์