ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จัดงาน “Knight Frank Foresight 2023 It’s Time to Look Beyond the Crisis” เจาะลึกภาพรวมตลาดและแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2565 ต่อเนื่องถึงไตรมาสแรกของปี 2566 ฟื้นตัวต่อเนื่อง เผยสัญญาณบวกจากกำลังซื้อระดับบน ดันตลาดบ้านหรู กรุงเทพฯ และปริมณฑล ยอดขายโต 19,476 ยูนิต จับตาวิลล่าและคอนโดฯ ภูเก็ตร้อนแรงจากกลุ่มลูกค้ารัสเซียและจีน ด้านตลาดโรงแรมผ่านจุดต่ำสุดเริ่มขยับพร้อมรับมือตลาดไมซ์
• ทำเลวิทยุ หลังสวน และเอกมัย 3 ทำเลยอดฮิตทั้งความต้องการซื้อ และตัวเลขการขายต่อ ในไตรมาสที่ 1 ปี 2566
• บ้านเดี่ยว 10 -100 ล้านขึ้นไป ทำยอดขาย 19,476 ยูนิต คิดเป็น 2 % จากทั้งหมด 24,602 ยูนิต
• อสังหาฯ ภูเก็ตฟื้นตัวรับกำลังซื้อชาวรัสเซียและจีน ปักหมุดหาดบางเทา และ หาดลายัน
• แนวโน้มความต้องการอาคารสำนักงาน แนวคิด ESG (สิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล) และความยั่งยืนเติบโตต่อเนื่อง
• ตลาดโรงแรมทุกเซกเมนต์เตรียมพร้อมกำลังคนรับธุรกิจฟื้นจากลูกค้ากลุ่มทัวร์และนักท่องเที่ยวกลุ่มไมซ์ (MICE)
มร.แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่พักอาศัย (Mr.Frank Khan, Executive Director and Head of Residential) กล่าวว่า สำหรับตลาดอสังหาฯ ในปี 2566 มีสัญญาณเชิงบวกจากโครงการใหม่หลายแห่งที่รอเปิดตัว ซึ่งเป็นผลมาจากความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่สูงขึ้น การเลือกตั้งทั่วไปที่กำลังจะเกิดขึ้น และการเปิดประเทศจีน คาดว่าเป็นปัจจัยที่ทำให้ตลาดเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมในกลุ่ม Branded Residence ยังมีอัตราการขายได้ดีอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากลูกค้าเป็นกลุ่มกำลังซื้อสูง อาทิ คนไทย สิงคโปร์ และฮ่องกง เป้าหมายเพื่อการลงทุนระยะยาว และซื้อเพื่ออยู่อาศัย ทำเลแรไอเทม ประทับใจการให้บริการระดับ 5-6 ดาว เพราะมองว่าอนาคตราคามีความเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ในส่วนโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่และการขายต่อคอนโดมิเนียมหรูหลายแห่งมีผลประกอบการที่ดีและเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 การขายต่อคอนโดมิเนียม มีความต้องการและยอดขายสูงในทำเลวิทยุ หลังสวน และเอกมัย ซึ่งรับอานิสงส์กำลังซื้อที่เพิ่มขึ้นจากต่างชาติหลังการผ่อนคลายมาตรการโควิด-19 และ ส่วนใหญ่กระตุ้นการขายด้วยส่วนลดประมาณ 15 เปอร์เซ็นต์
โดยอุปทานรวมของธุรกิจอสังหา มีทั้งสิ้น 8,953 ยูนิต ส่วนใหญ่อยู่ในชานเมืองกรุงเทพฯ โดยที่การเปิดตัวใหม่นั้นมีการปรับตัวลดลง 9.7 ปอร์เซ็นต์ เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 และลดลง 20.4 ปอร์เซ็นต์ เทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว
ในด้านความต้องการโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ก็ลดลงเช่นกัน เหลือเพียง 28.8 เปอร์เซ็นต์ จาก 30.7 เปอร์เซ็นต์ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2565 ซึ่งราคาขายคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 4 ปี 2565 ปรับตัวลดลงเล็กน้อยในทุกพื้นที่เฉลี่ย 0.29 เปอร์เซ็นต์ เนื่องจากรัฐบาลยุติมาตรการ LTV ( Loan to Value :LTV) โดยที่ลูกค้ากลุ่มหลักของตลาดนี้ยังเป็นนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า
บ้านเดี่ยว 10 – 20 ล้านเติบโตสูง
ผลสำรวจบ้านระดับบนในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่าบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทถึง 100 ล้านบาทขึ้นไป มียอดขาย 19,476 ยูนิต คิดเป็นยอดขาย 79.2 เปอร์เซ็นต์ จากทั้งหมด 24,602 ยูนิต
ทั้งนี้ อัตราการขายจะลดลง 3.9 เปอร์เซ็นต์จากครึ่งแรกของปี 2565 แต่ก็เพิ่มขึ้น 1.9 เปอร์เซ็นต์เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564 ซึ่งเป็นผลจากอุปทานที่เพิ่มขึ้นสองเท่าของอุปทานที่มีเหลืออยู่
คาด 1–2 ปีตลาดคอนโดภูเก็ตฟื้นตัวสู่สภาวะปกติ
ภูเก็ตยังเป็นตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อพักผ่อนที่ได้รับอานิสงค์จากการฟื้นตัวของภาคอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว โดยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ส่วนใหญ่อยู่บริเวณหาดบางเทามากถึง 45 เปอร์เซ็นต์ รองลงมาเป็นที่หาดลายัน 31 เปอร์เซ็นต์ และอื่น ๆ
ในภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในจังหวัดภูเก็ตช่วงปลายปี 2565 คอนโดมิเนียมขายได้ 18,613 ยูนิต จาก 24,211 ยูนิต คิดเป็นยอดขาย 76.9% ลดลงจากปี 2564 ณ ปัจจุบันมียูนิตเหลือขายอยู่ในตลาด 5,598 ยูนิต โดยภาพรวมคาดว่าตลาดจะกลับสู่ภาวะปกติเหมือนช่วงก่อนวิกฤตโควิด-19 ได้ภายใน 1-2 ปี
นักท่องเที่ยวชาวรัสเซียแห่ซื้อวิลลาภูเก็ต
ทิศทางตลาดวิลลา มีแนวโน้มสดใส อุปสงค์และอุปทานเติบโตทั้งการซื้อและเช่า จากกำลังซื้อที่เกิดขึ้นพบว่าชาวต่างชาติบางคนสนใจซื้อบ้านที่ภูเก็ตไว้เป็นบ้านหลังที่สอง ในขณะที่บางคนสนใจเช่าวิลลามากกว่าคอนโดมิเนียม เพราะต้องการสภาพแวดล้อมที่ปลอดภัยสำหรับครอบครัว และยังสามารถปล่อยเช่า สร้างผลตอบแทนได้ 8-10 เปอร์เซ็นต์ต่อปี
ในช่วงปลายปี 2565 วิลลาในภูเก็ต ขายได้ 3,595 จากทั้งหมด 4,375 ยูนิต คิดเป็นอัตราขาย 82.1 เปอร์เซ็นต์ เพิ่มขึ้น 1 เปอร์เซ็นต์จากปี 2564 ที่มียูนิตใหม่ขายได้ 341 หลัง
จากความต้องการที่เพิ่มขึ้นในตลาดวิลล่าเป็นผลมาจากนักท่องเที่ยวรัสเซียเดินทางเข้ามาในไทยด้วยเหตุผลต้องการหนีภาวะสงคราม และเพื่อท่องเที่ยวในช่วงไฮซีซั่น ประกอบกับความกังวลเกี่ยวกับนโยบายของประเทศที่จะประกาศห้ามโอนเงินข้ามประเทศหรืออาญัติบัญชี ซึ่งจะทำให้ไม่สามารถทำธุรกรรมประเภทเดบิตได้ในอนาคต
โดยทำเลที่ได้รับความนิยมในการพัฒนาวิลล่ามากที่สุดอยู่ในพื้นที่ตำบลเชิงทะเล แม้ไม่ติดชายหาด แต่เป็นทำเลใกล้ภูเขาและป่าไม้บรรยากาศโดยรวมเงียบสงบกว่าและเหมาะแก่การพักผ่อน
นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย (Mr.Nattha Kahapana, Managing Director , Knight Frank Thailand) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตได้รับประโยชน์จากการท่องเที่ยว โดยชาวรัสเซียมีสัดส่วนมากถึง 40-60 เปอร์เซ็นต์จากลูกค้าทั้งหมด หากเทียบกับเมื่อก่อนจะมีสัดส่วนเพียง 10-15 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น โดยความสนใจจะอยู่ที่ทำเลหาดกะตะ หาดกะรน หาดป่าตอง หาดกมลา หาดบางเทา เชิงทะเล (ลากูนา) และหาดในทอน ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ดังกล่าวขยับขึ้นอีก 15-20 เปอร์เซ็นต์
ทั้งนี้คาดว่าความต้องการของลูกค้ารัสเซียจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไปอีก 1-2 ปีข้างหน้า โดยการตัดสินใจซื้อจะมองเรื่องทำเล ราคาขาย และชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการ ซึ่งนอกจากชาวรัสเซียแล้วยังมีความต้องการจากลูกค้าชาวจีนสนับสนุนเข้ามาอีกทางหนึ่ง
ESG สำนักงานสีเขียวทางเลือกใหม่ของผู้เช่า
อุปสงค์ของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ เติบโตเพียงเล็กน้อยจากไตรมาส 4 ปี 2565 ขณะที่แนวโน้มความต้องการอาคารสำนักงานในแนวคิ ESG (สิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล) และความยั่งยืนกลับขยายตัวมากขึ้น เห็นได้จากอัตราดูดซับสุทธิของอาคารสีเขียวที่สูงกว่าอาคารทั่วไปในทุก ๆ ไตรมาส
ในช่วงปลายปี 2565 มีพื้นที่อาคารสำนักงานขยายตัว 117,000 ตร.ม.หรือ 2.1 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส ส่งผลให้ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานมีพื้นที่ 5.79 ล้าน ตร.ม. และในจำนวนเป็นพื้นที่อาคารสำนักงานสร้างใหม่ที่ผ่านการรับรองอาคารสีเขียว 1,180,000 ตร.ม. คิดเป็น 20 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่สำนักงานให้เช่าทั้งหมด
ทั้งนี้หากเจาะลึกเป็นรายเซกเมนต์ พื้นที่อาคารสำนักงานทุกเกรดมีอัตราดูดซับที่เป็นบวก โดยพื้นที่เกรดบีมีอัตราการดูดซับเพิ่มขึ้นสูงสุด 17,200 ตร.ม. ในขณะที่อัตราการเช่าในตลาดโดยรวมยังคงปรับลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 801 บาทต่อ ตร.ม. โดยพื้นที่เกรดเอ เป็นเซกเมนต์เดียวที่มีอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น 0.6 เปอร์เซ็นต์
นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกอาคารสำนักงาน (Mr. Panya Jenkitvathanalert, Executive Director, Head of Office Agency) กล่าวว่าภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานยังแข็งแกร่งด้วยเม็ดเงินลงทุนที่เพิ่มขึ้นจากชาวจีนที่เข้ามาลงทุนในไทย โดยมองถึงอาคารสำนักงานที่พร้อมเปิดใช้งาน หรือตกแต่งแล้วบางส่วน ขนาดพื้นที่ตั้งแต่ 200 ถึงกว่า 1,000 ตร.ม. และเดินทางสะดวก ทำเลใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ อัตราค่าเช่า และสภาพแวดล้อมการทำงานที่ดี
“อาคารสำนักงานเก่าควรได้รับการปรับปรุงและซ่อมบำรุงเพื่อมอบสภาพแวดล้อมในการทำงานและเครื่องมือเครื่องใช้ที่ดีขึ้นเพ่อแข่งขันกับอาคารสำนักงานใหม่ ซึ่งการพัฒนานี้ต้องไม่เป็นไปเพื่อจุดประสงค์ในการขึ้นค่าเช่า แต่เพื่อดึงให้ลูกค้าเก่าพึงพอใจที่จะเช่าพื้นที่ในระยะยาว”
ด้าน นายอายุธพร บูรณะกุล กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์พื้นที่สำนักงานบริการสำหรับโครงการ (Mr.Ayuthaporn Buranakul, Executive Director, Department Head Workplace Strategy and Project Service) ระบุว่ามีแนวโน้มหลักสองอย่างที่จะมีอิทธิพลต่อการเช่าพื้นที่สำนักงานและอาคารสำนักงาน นั่นคือ Workplace ESG และ The Perfect PM
การเปลี่ยนผ่านสู่แนวคิด ESG เน้นบูรณาการองค์ประกอบของความยั่งยืน การส่งเสริมสุขภาวะ และชีวิตเชิงสังคม รวมถึงการออกแบบจะเป็นกุญแจในการสนองตอบต่อความต้องการของพนักงานหลากหลายช่วงวัย
โดยองค์กรต่างๆ จะมองหาพื้นที่สำนักงานแบบใดขึ้นอยู่กับพฤติกรรมการทำงานของพนักงาน นอกจากนี้แนวโน้มการเลือกสถานที่ทำงานตามลักษณะของเนื้องานก็ช่วยลดฟุตพรินท์ทางสิ่งแวดล้อม การใช้พลังงาน การปล่อยคาร์บอนไดออกไซด์ การสร้างขยะ และต้นทุนด้านสิ่งอำนวยความสะดวกได้อย่างมหาศาล
สำหรับ The Perfect PM ครอบคลุมถึงการกำหนดอัตราส่วนที่นั่ง การค้นหาคุณลักษณะที่เหมาะสมของสำนักงานที่ต้องการ ทำเลที่ดีเหมาะสม คำแนะนำและข้อเสนอแนะเกี่ยวกับความยั่งยืน และผู้รับเหมาที่ไว้ใจได้เพื่อให้มั่นใจว่างานจะเสร็จทันเวลา
นอกจากนี้การเข้ามาของนวัตกรรม SMART จะช่วยเป็นที่ปรึกษาทางเทคโนโลยีให้ผู้เช่าวิเคราะห์ รายงาน และติดตามตรวจสอบข้อมูลของพื้นที่สำนักงานด้วยตนเอง ซึ่งจะช่วยประสิทธิภาพการทำงานและการผสานเทคโนโลยีสมัยใหม่เข้ากับกฏเกณฑ์ด้านดิจิทัลและสิ่งแวดล้อม
ตลาดโรงแรมกับนักท่องเที่ยวต่างชาติในไทย 2019-2022
มร. คาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา ( Mr. Carlos Martinez, Director , Research & Consultancy)กล่าวว่าการเปิดประเทศทำให้อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของไทยฟื้นตัวเฉลี่ย 27 เปอร์เซ็นต์จากปี 2562 ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก 23 เปอร์เซ็นต์ และคาดว่าในปี 2566 อุตสาหกรรมท่องเที่ยวจะฟื้นกลับมาได้ 70 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับช่วงก่อนสถานการณ์โควิด-19 ที่มีตัวเลขนักท่องเที่ยว 40 ล้านคน
สำหรับภาพรวมตลาดโรงแรมไทยในปี 2566 คาดว่าจะเป็นไปในเชิงบวกจากการยุติของโรคระบาด ความต้องการเดินทางของผู้คนที่อัดอั้นมานาน และการเติบโตของเศรษฐกิจที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 3-4 เปอร์เซ็นต์ โดยจำนวนผู้เดินทางเข้าประเทศในเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2566 อยู่ที่ 60 เปอร์เซ็นต์ของตัวเลขก่อนโควิด-19 และมีระดับการเข้าพักโรงแรม เฉลี่ยอยู่ที่ 72 เปอร์เซ็นต์ เพิ่มขึ้นจาก 36 เปอร์เซ็นต์ ในปี 2565
“คาดว่าจะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติ ประมาณ 28 ล้านคน ในจำนวนนี้เป็นนักท่องเที่ยว 7-8 ล้านคน แม้ว่าระดับการเข้าพักโรงแรมในปี 2566 จะยังไม่กลับมาเต็มร้อย แต่ราคาห้องพักก็อยู่ในระดับที่ใกล้เคียงหรือสูงกว่าช่วงก่อนหน้าโควิด-19 โดยโรงแรมที่ได้รับผลบวกนั้นจะครอบคลุมทั้งระดับบน โรงแรมขนาดกลาง และขนาดเล็ก จากลูกค้ากลุ่มทัวร์ และนักท่องเที่ยวกลุ่มไมซ์ (MICE) ที่เข้ามาประชุมและจัดสัมมนา
สำหรับความท้าทายที่อุตสาหกรรมโรงแรมในปี 2566 ยังต้องเผชิญคือการขาดแคลนพนักงาน ซึ่งสมาคมโรงแรมไทยกำลังดำเนินมาตรการชั่วคราว เช่น การขอให้พนักงานทำงานควบตำแหน่งหรือเพิ่มชั่วโมงการทำงาน การจ้างพนักงานชั่วคราว และการเพิ่มค่าตอบแทน ส่วนมาตรการระยะยาวประกอบด้วยการรับนักศึกษาจบใหม่และการอนุญาตให้พนักงานต่างชาติทำงานในอุตสาหกรรมบริการ รวมถึงต้นทุนการก่อสร้าง การดำเนินงาน และการเงิน
อสังหาฯ โลจิสติกส์ ไทย รุกบริการ Build-to-Suit
ตลาดอสังหาริมทรัพย์โลจิสติกส์ในครึ่งหลังของปี 2565 อุปทานรวมของคลังสินค้าแบบสร้างเสร็จพร้อมใช้อยู่ที่ 5.35 ล้าน ตร.ม.(ตารางเมตร) โดยอัตราค่าเช่ายังคงไม่เปลี่ยนแปลง โดยอยู่ที่ราคา 158.6 บาท ต่อ ตร.ม. ต่อเดือน ขณะที่ภาพรวมยังคงขยายตัวของอี-คอมเมิร์ซ และการเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งลูกค้าหลักที่เช่าพื้นที่ยังเป็นกลุ่มบริษัทโลจิสติกส์ ตามด้วยกลุ่มผู้เช่าจากธุรกิจเฉพาะทาง เช่น กลุ่ม FMCG และผู้ผลิตอุตสาหกรรม
นอกจากนี้แนวโน้มผู้ให้บริการคลังสินค้ากำลังหันไปให้บริการแบบทำพอดี (Built-to-Suit) แทนที่จะเป็นแบบคาดการณ์ล่วงหน้า (Speculative) เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้พื้นที่คลังสินค้าไร้ผู้เช่าเป็นเวลานาน กล่าวได้ว่าอนาคตของอสังหาริมทรัพย์โลจิสติกส์แบบพร้อมใช้งานจะยังคงสอดคล้องกับการเติบโตเฉลี่ยรายปี
ในด้านกระแสการใส่ใจ ESG (สิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล) และความยั่งยืน ของภาคธุรกิจ กำลังขยายตัวในภาคอุตสาหกรรมไทยเป็นอย่างมาก โดยคลังสินค้าบางแห่งเริ่มปรับตัวไปสู่ทิศทางนี้มากขึ้น เช่น เทคนิคการลดการไหลของน้ำ การเคลือบผิวหน้าตึกสองชั้น การระบายอากาศตามธรรมชาติ และการติดตั้งแผงพลังงานแสงอาทิตย์บนหลังคา เพื่อลดคาร์บอนฟุตพรินท์และต้นทุนการดำเนินงาน
