ประเทศไทยเริ่มต้นปี 2567 ด้วยทิศทางด้านเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องอาศัยความรอบคอบ โดย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก ได้เผยถึงเทรนด์สำคัญที่น่าจับตามองในตลาดที่พักอาศัย ตลาดอาคารสำนักงาน ตลาดพื้นที่ค้าปลีก ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ และตลาดโรงแรมของไทย
นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า “ปี 2567 เริ่มต้นด้วยแนวโน้มครึ่งปีแรกอย่างรอบคอบ โดยมีแนวโน้มว่าตลาดจะคึกคักมากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและความกังวลเกี่ยวกับอัตราเงินเฟ้อส่งผลให้ตัวเลขจีดีพี ในช่วงปลายปี 2566 ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ด้วยเหตุนี้ เราคาดว่าช่วงต้นปี 2567 การซื้อขายจะค่อนข้างเงียบ แต่สิ่งที่น่าจับตามองคือโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานขนาดใหญ่จำนวนมากที่กำลังดำเนินอยู่ และอีก 2 โครงการจะแล้วเสร็จในปีนี้ เนื่องจากอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง โครงการเหล่านี้จะกำหนดมาตรฐานใหม่ของความเป็นเลิศในด้านการออกแบบและการพัฒนาสำหรับพื้นที่อยู่อาศัย พื้นที่ทำงาน และพื้นที่เพื่อความบันเทิงในประเทศไทย”
“การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ หรือจีดีพี ปี 2566 อยู่ที่ 1.9% ซึ่งต่ำกว่าการคาดการณ์ที่ 2.4% และการคาดการณ์จีดีพีปี 2567 อยู่ที่ 3.2% อย่างไรก็ตาม ด้วยแนวโน้มเศรษฐกิจที่อ่อนแอลง จึงมีการคาดการณ์ว่าตัวเลขจีดีพี ทั้งปี 2567 อาจถูกปรับลดลงในระยะเวลาอันใกล้นี้ แม้ว่าแนวโน้มจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้นจะเป็นนัยที่ดีและมีแรงผลักดันการลงทุนจากต่างประเทศเพิ่มเติม แต่เศรษฐกิจภายในประเทศกลับอ่อนแอลงตามเศรษฐกิจโลกหลายแห่ง ซึ่งสะท้อนถึงความไม่แน่นอนอันเป็นผลจากความขัดแย้งที่เพิ่มมากขึ้นและปีแห่งการเลือกตั้งครั้งสำคัญทั่วโลกที่กำลังจะมาถึง อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญ คือ รัฐบาลจะสร้างความสมดุลระหว่างความจำเป็นที่จะออกมาตรการกระตุ้นทางการคลังโดยไม่กระทบต่อความกังวลที่เพิ่มขึ้นเกี่ยวกับหนี้ภาครัฐ” นางสาวโชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวเสริม
ตลาดที่พักอาศัย
อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและจีดีพี ที่อ่อนแอมักเป็นปัจจัยลบสำหรับภาคที่อยู่อาศัย แม้ว่าผู้พัฒนาโครงการหลายรายจะประกาศแผนเพิ่มจำนวนการเปิดตัวทั้งโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมในปี 2566 แต่เมื่อปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาโครงการก็ใช้เวลาในการประเมินผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากปัจจัยทางเศรษฐกิจเชิงลบทั้งในประเทศและทั่วโลกต่อความสนใจการซื้อที่อยู่อาศัย หากมองย้อนกลับไป ตัวเลขดังกล่าวบ่งชี้ถึงกิจกรรมที่ชะลอตัวมากขึ้น โดยมีการเปิดตัวทั้งโครงการคอนโดมิเนียมและโครงการบ้านน้อยลง เมื่อเทียบกับปี 2565
ปริมาณคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ในใจกลางเมืองและชานเมือง ปี 2555 – 2567F
ตลาดที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ มีการเติบโตเต็มที่และมีการแข่งขันสูงมาก ผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องสร้างความแตกต่างเพื่อปรับตัวให้เข้ากับแนวโน้มของตลาดอยู่เสมอ แนวโน้มสำหรับต้นปี 2567 คือตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองจะมีความเคลื่อนไหวมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ ระดับลักซ์ชัวรี่และซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ โครงการจะประกอบด้วยยูนิตจำนวนน้อยกว่า โดยหลายโครงการจะมีจำนวนต่ำกว่า 100 ยูนิต โดยเน้นไปที่ยูนิตขนาดใหญ่ จะตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองในประเทศ และเป็นบ้านหลังที่สองสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ แม้ว่าเราคาดว่าจำนวนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองจะสูงกว่าในปี 2566 ผู้พัฒนาโครงการจำนวนมากจะยังไม่เปิดตัวโครงการอย่างเป็นทางการจนกว่าจะได้รับความเชื่อมั่นเพียงพอจากแคมเปญการตลาดก่อนเปิดตัวตามเป้าหมาย ซึ่งเราคาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการส่วนใหญ่จะเลื่อนไปในช่วงครึ่งปีหลัง
ในขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบมีความคึกคักเป็นอย่างมากในช่วงสองปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นผลมาจากดีมานด์สะสมรวมถึงดีมานด์ใหม่ เราคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการบ้านน้อยลงในปี 2567 เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการคำนึงถึงซัพพลายที่เพิ่มขึ้นและนโยบายการให้สินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดมากขึ้นสำหรับทั้งสินเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อย แนวโน้มจึงจะเน้นไปที่ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน (15 – 30 ล้านบาท) ซึ่งมีดีมานด์ที่แท้จริง
นางสาวอาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย แสดงความคิดเห็นว่า “เราคาดการณ์ว่าในช่วงครึ่งปีแรกจะมีการเปิดตัวโครงการน้อยลง โดยหวังว่าธนาคารแห่งประเทศไทยจะปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลง สิ่งนี้จะนำไปสู่ความเชื่อมั่นเชิงบวกมากขึ้นและอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่ลดลง พร้อมกับการเปิดตัวโครงการที่เพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2567”
“สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมมือสอง เราคาดว่าจะได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่องสำหรับยูนิตขนาดใหญ่ ซึ่งผู้ซื้อสามารถรีโนเวทห้องให้ได้มาตรฐานสูงด้วยต้นทุนที่ต่ำกว่ายูนิตสร้างใหม่ นอกจากนี้ยูนิตใหม่ตกแต่งพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบครันและสามารถเข้าอยู่ได้เลยก็เป็นที่นิยมเช่นกัน เนื่องจากผู้ซื้อสามารถเห็นภาพที่เสร็จสมบูรณ์โดยไม่ต้องดำเนินการใดๆก่อนย้ายเข้า ส่วนดีมานด์การซื้อที่อยู่อาศัยในต่างประเทศสำหรับคนไทยมุ่งเน้นไปที่สหราชอาณาจักรเพื่อการศึกษา หรือแหล่งท่องเที่ยวแนวไลฟ์สไตล์ชั้นนำอย่างมัลดีฟส์หรือญี่ปุ่น” นางสาวปพิณริยา พึ่งเขื่อนขันธ์ หัวหน้าแผนกซื้อขายที่พักอาศัยรายย่อย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวเสริม
สรุปเทรนด์สำคัญ:
• ผู้พัฒนาโครงการเพิ่มความหลากหลายในโปรเจคคอนโดมิเนียมในตัวเมืองกรุงเทพฯ
• มีจำนวนโครงการที่พักอาศัยแบบมิกซ์ยูสเพิ่มขึ้น
• โครงการแนวราบมุ่งเน้นระดับกลางตอนบน
อาคารสำนักงาน
ในปี 2566 ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีความคึกคักเป็นอย่างมาก ทั้งในแง่ของผู้เช่าใหม่และบริษัทเดิมโยกย้ายไปยังสำนักงานแห่งใหม่ ความสำเร็จของโครงการ วัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ และพาร์ค สีลม ถือเป็นก้าวแรกของการเพิ่มขีดคุณภาพพื้นที่สำนักงานอย่างมีนัยสำคัญ และยังมีพื้นที่อีกมากกว่า 850,000 ตารางเมตรจะแล้วเสร็จในอีก 2 ปีข้างหน้า สิ่งนี้เหล่านี้จะทำให้ผู้เช่าได้เปรียบเป็นอย่างมากในการแสวงหาเงื่อนไขการเช่าที่ดี อย่างไรก็ตาม อาคารสำนักงานยุคใหม่ที่ได้มาตรฐานระดับสากลเหล่านี้จะเพิ่มแรงกระตุ้นไปยังอาคารสำนักงานเก่า ซึ่งอาคารสำนักงานเก่าที่มีอายุมากกว่า 25 ปี มีอยู่มากกว่า 60% ในช่วงท้ายของปีที่ผ่านมา มีความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นอย่างมาก ซึ่งคาดว่าน่าจะดำเนินต่อไปในปี 2567
พื้นที่สำนักงานใหม่ในกรุงเทพมหานครและปริมาณการใช้พื้นที่ที่เพิ่มขึ้นต่อปี
“เราคาดว่าปี 2567 จะยังได้รับโมเมนตัมจากปี 2566 โดยบริษัท หลายแห่งกำลังพิจารณาการย้ายไปยังอาคารสำนักงานแห่งใหม่ในกรุงเทพฯ ส่วนอาคารเดิมที่ได้รับการดูแลอย่างดี ผ่านการซ่อมแซมปรับปรุงใหม่ให้มีมาตรฐานระดับสูงจะสามารถรักษาจำนวนผู้เช่าบางส่วนไว้ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทที่ไม่มีนโยบายการทำงานแบบไฮบริด ในขณะที่บริษัทอื่นๆ จะตัดสินใจย้ายเมื่อพวกเขาได้รับผลประโยชน์ที่น่าดึงดูดจากเงื่อนไขการเช่าจากผู้ให้เช่าที่ต้องการเพิ่มอัตราการเช่าสำนักงาน” นายศรุต วีรกุล ผู้อำนวยการ แผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว
ชาญวิชญ์ พสุวัต หัวหน้าทีมพัฒนาการออกแบบโครงการ และทีมที่ปรึกษากลยุทธ์พื้นที่ทำงาน ประเทศไทย กล่าวเพิ่มเติมว่า “เราทำงานร่วมกับกลุ่มบริษัทไทยและบริษัทข้ามชาติเพื่อหารือเกี่ยวกับความต้องการพื้นที่ทำงาน เนื่องจากบริษัทหลายแห่งเหล่านี้เริ่มรวบรวมการศึกษาสถานที่ทำงานต่างๆ เพื่อประเมินวิธีที่ดีที่สุดในการจัดการกับข้อกำหนดสำนักงานที่เปลี่ยนแปลงไป ในบางกรณี การปรับเปลี่ยนพื้นที่สำนักงานที่มีอยู่ก็เพียงพอแล้ว ส่วนในกรณีอื่นๆ การย้ายไปยังพื้นที่ใหม่ที่เหมาะสมกว่า ถือเป็นทางออกที่ดีที่สุด”
สรุปเทรนด์สำคัญ:
• การเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของอาคารสำนักงานที่ยั่งยืนและชาญฉลาด
• บริษัททั้งไทยและต่างชาติจะยึดหลัก ESG และข้อกำหนดของสำนักงานเพื่อความยั่งยืนมากขึ้น
• คาดว่าอัตราค่าเช่าสำนักงานจะลดลงอีกเนื่องจากการแข่งขันที่มากขึ้น
• ผู้ให้เช่าอาคารสำนักงานจะพยายามดึงดูดและรักษาผู้เช่าไว้
พื้นที่ค้าปลีก
อุตสาหกรรมค้าปลีกกลับมามีชีวิตชีวาเต็มที่ พร้อมต้อนรับลูกค้าให้กลับเข้าไปใช้บริการที่หน้าร้าน โดยที่ศูนย์การค้าหลายแห่งได้รับการปรับปรุงใหม่ รวมถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ การเพิ่มขึ้นของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติยังเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อห้างสรรพสินค้าใจกลางกรุงเทพฯ และคาดว่าจะมีร้านค้าปลีกเพิ่มมากขึ้นในปี 2567 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูส ลูกค้าจะมีตัวเลือกมากมายสำหรับการจับจ่ายใช้สอย
นางสาวจริยา ถ้ำตรงกิจกุล หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีก ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า “เจ้าของพื้นที่ค้าปลีกและผู้ค้าปลีกจะพยายามใช้ประโยชน์จากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มากขึ้นและนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น โดยมุ่งเน้นไปที่การมอบประสบการณ์ไลฟ์สไตล์ สุขภาพ และความบันเทิงเพื่อดึงดูดลูกค้ามาที่ร้านค้า”
สรุปเทรนด์สำคัญ:
• การขยายธุรกิจค้าปลีกโดยมุ่งเน้นไปที่เทรนด์อาหาร เครื่องดื่มและสุขภาพ
• การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในต่างจังหวัดและการพัฒนาโครงการขนาดกลางในกรุงเทพฯ
• ผู้ประกอบการค้าปลีกให้ความสำคัญกับสถานที่ท่องเที่ยวและกิจกรรมต่างๆ เพื่อดึงดูดลูกค้า
พื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์
ปีที่ผ่านมาถือเป็นปีที่คึกคักอีกปีหนึ่งของภาคอุตสาหกรรม โดยเฉพาะยอดการขายที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม อย่างไรก็ตามตัวเลขการขายจะสูงขึ้นหากมีที่ดินว่างเพียงพอสำหรับผู้พัฒนาโครงการ ความล่าช้าของการดำเนินการขออนุมัติด้านสิ่งแวดล้อมและการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานให้เสร็จสิ้นสำหรับเฟสเพิ่มเติมของนิคมอุตสาหกรรมที่มีอยู่แล้ว หรือนิคมอุตสาหกรรมใหม่ เป็นอุปสรรคที่ใหญ่ที่สุดในการสร้างยอดขาย นักพัฒนาโครงการจะต้องมุ่งเน้นในจุดนี้เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ประกอบการที่ต้องการได้รับประโยชน์จากนโยบายบีโอไอ และการกระจายกระบวนการผลิตออกนอกประเทศจีน
“นักพัฒนาโครงการอุตสาหกรรมสามารถดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ หรือเอฟดีไอได้มากขึ้น โดยเฉพาะในอีอีซี ด้วยการขยายนิคมอุตสาหกรรมที่มีอยู่ พัฒนานิคมอุตสาหกรรมใหม่ และสร้างโรงงานสำเร็จรูป สิ่งเหล่านี้จะตอบสนองความต้องการที่เพิ่มขึ้นจากซัพพลายเออร์ระดับที่สองและสาม โดยต่อยอดจากความสำเร็จในปี 2023” นายอาดัม เบลล์ หัวหน้าแผนกพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว
สรุปเทรนด์สำคัญ:
• ความต้องการพื้นที่อุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากตลาดรถไฟฟ้าหรืออีวี เทคโนโลยี และซัพพลายเออร์ระดับสอง
• ผู้พัฒนาโครงการมุ่งเน้นที่จะพัฒนาที่ดินภายในนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นเพื่อตอบสนองดีมานด์
• การแข่งขันในตลาดโลจิสติกส์เพิ่มมากขึ้นเพราะมีผู้ประกอบการรายใหม่เข้ามาในตลาด
โรงแรม
ภาคธุรกิจโรงแรมปิดฉากปี 2565 อย่างมีนัยที่ดี และในปี 2566 ก็มีการเติบโตอย่างแข็งแกร่งจากตัวเลขนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น มากกว่า 150% ต่อปี แม้ว่าจำนวนนักท่องเที่ยวยังไม่กลับมาเท่ากับปี 2562 แต่ในปี 2566 โรงแรมในกรุงเทพฯ ก็ทำสถิติใหม่จากตัวชี้วัดประสิทธิภาพหลักในด้านอื่น ด้วยอัตราเฉลี่ยรายวันเพิ่มขึ้น 17% เมื่อเทียบกับตัวเลขสูงสุดในปี 2561 ส่งผลให้รายได้จากห้องพักสูงเป็นประวัติการณ์ สำหรับแนวโน้มในปี 2567 ภาคธุรกิจการบริการยังเป็นไปในทิศทางที่ดี แม้ว่าการเปิดตัวโรงแรมใหม่จะทำให้ตลาดยังคงมีการแข่งขันที่สูง
ผลการดำเนินงานของโรงแรมในกรุงเทพมหานคร
“รัฐบาลกำลังทำงานอย่างหนักในการดำเนินนโยบายเพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่งน่าจะเป็นนิมิตหมายที่ดีสำหรับตลาดโรงแรมทุกระดับในปี 2567 และแม้ว่าการแข่งขันจะยังคงมีอยู่ แต่เราเชื่อว่าปี 2567 จะเป็นปีที่ดีอีกปีหนึ่งสำหรับภาคธุรกิจโรงแรมในประเทศไทย” นายอรรถกวี ชูแสง หัวหน้าแผนกธุรกิจโรงแรม ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว
สรุปเทรนด์สำคัญ:
• รัฐบาลไทยเตรียมออกนโยบายเพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่อง ตั้งเป้าดึงนักท่องเที่ยว 35 ล้านคน
• จะเป็นอีกปีที่แข็งแกร่งสำหรับโรงแรมระดับสูง และการปรับปรุงบางส่วนสำหรับโรงแรมระดับกลาง
• ตลาดการท่องเที่ยวภายในประเทศมีความสำคัญ โดยเฉพาะการท่องเที่ยวเมืองรอง
การลงทุน
กรุงเทพฯ ยังคงดึงดูดให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุน โดยผู้พัฒนาโครงการในประเทศหลายรายมีแผนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ด้วยต้นทุนเงินกู้ยืมในประเทศที่สูงและเกณฑ์การให้กู้ยืมของธนาคารที่เข้มงวด ทำให้การเข้ามาลงทุนจากต่างชาติถือเป็นสิ่งที่น่าจูงใจ
“เนื่องจากภาษีในการถือครองที่ดินว่างเปล่าสูงขึ้น เจ้าของที่ดินจำนวนมากจึงมีแนวโน้มที่จะร่วมมือกับนักพัฒนาโครงการที่มีประสบการณ์เพื่อปลดล็อกมูลค่าผ่านการพัฒนาโครงการหรือการทำสัญญาเช่าระยะยาว เราคาดการณ์ว่าจะมีการซื้อขายที่ดินและการร่วมทุนเพิ่มขึ้นในปี 2567” นายบานาบี้ สเวนสัน หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว
สรุปเทรนด์สำคัญ:
• คาดว่าจะมีการร่วมทุนกับนักลงทุนต่างประเทศมากขึ้นเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่
• ธุรกรรมที่ดินและอาคารจะเพิ่มมากขึ้น หากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารลดลง
• ตลาดการซื้อขายที่ดินมีความคึกคัก จากการที่นักพัฒนาโครงการกลับมาให้ความสนใจ
