หากย้อนไปเมื่อปี พ.ศ. 2556 ‘ถนนราชพฤกษ์’ หรือถนนที่เชื่อมโยงระหว่างกรุงเทพฯ-ปริมณฑลฝั่งตะวันตกเฉียงเหนือและใต้ ตั้งแต่อำเภอเมืองปทุมธานี-นนทบุรี (ทิศเหนือ) ตามถนนทางหลวงชนบท นบ.3021 จนถึงถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน เขตธนบุรี (ทิศใต้) ระยะทางรวม 42.32 กิโลเมตร (ผังแนบ-เส้นประสีเทา) หากพิจารณาเบื้องต้น ในอดีต ‘ถนนราชพฤกษ์’ เป็นเขตพื้นที่ชานเมืองรอการพัฒนา ที่ยังไม่ได้รับความน่าสนใจมากนักในช่วง 9 ปีที่ผ่านมา และอาจยังเทียบไม่ได้กับโซนพื้นที่ใช้ประโยชน์ที่ดินที่มีความหนาแน่นมากประเภทพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง (Central Business District, CBD) โซนสีลม-สยาม-ลุมพินี ที่เป็นทำเลหลักของกรุงเทพมหานคร ณ ปัจจุบัน
แผนพัฒนาผังเมืองรวมกรุงเทพมหาคร จุดเปลี่ยนสำคัญของราชพฤกษ์
แผนพัฒนาผังเมืองรวมกรุงเทพมหาคร มีจุดประสงค์ต้องการเชื่อมโยงพาณิชยกรรมศูนย์กลางรอง (Sub CBD) ในรูปแบบขยายพื้นที่โดยรอบในทุกทิศทาง เพื่อให้เกิดเป็น Community ใหม่ที่เอื้อประโยชน์ต่อการคมนาคมและการใช้ประโยชน์ที่ดินให้ได้ในระดับที่ดียิ่งขึ้น ซึ่งหนึ่งในนั้นก็คือทำเลราชพฤกษ์นั่นเอง หมายเลขที่ 3 ในภาพ คือหนึ่งในสามของพื้นที่ Sub CBD อย่าง ‘บางหว้า-ตลาดพลู’ ที่อยู่ในแผนการพัฒนาที่ดินนอกเหนือจากโซนบางซื่อและมักกะสัน-พระราม 9 และยิ่งชัดเจนมากขึ้นก่อนหน้าที่มีนักพัฒนาอสังหาฯ ได้ลงปักหมุดจองที่สร้างคอนโดมิเนียม ที่พักอาศัยแนวราบ และ New Landmark มาขยายพื้นที่ในบริเวณนี้ตั้งแต่ช่วงก่อน Covid-19 แต่ถูกชะลอในช่วงเวลานี้และอยู่ในช่วงฟื้นตัว (Recovery)
ติดตามเพิ่มเติมบทความหัวข้อ “ปี 2566 จุดกลับตัวอสังหาริมทรัพย์ไทยจริงหรือไม่”
3 เส้นทางเชื่อมรถไฟฟ้ากับถนนราชพฤกษ์
1. MRT สายสีม่วง : สถานีบางรักใหญ่ (PP05) – บางรักน้อยท่าอิฐ (PP06) เชื่อมกับ MRT สายสีน้ำเงิน สถานีเตาปูน (BL10)
2. SRT สายสีแดงอ่อน : สถานีตลิ่งชัน (RW6) เชื่อมกับ SRT สายสีแดงเข้ม สถานีกลางบางซื่อ (RW1/RN1)
3. MRT สายสีน้ำเงิน : สถานีบางหว้า (BL34) เชื่อมกับสถานีสุขุมวิท หรือ BTS สถานีอโศก (E4) หรือ Interchange Station กับ BTS สายสีลม สถานีบางหว้า (S12) เพื่อเชื่อมกับ BTS สายสุขุมวิท สถานีสยาม (CEN)
ซึ่งทั้ง 3 เส้นทางรถไฟฟ้า เปิดใช้อย่างเป็นทางการแล้วทั้ง 3 เส้นทาง โดย SRT สายสีแดง ได้มีการเปิดใช้อย่างเป็นทางการ ตั้งแต่วันที่ 29 พฤศจิกายน 2564 ที่เป็นการเชื่อมรถไฟกับรถไฟฟ้าเข้าด้วยกันระหว่างสายสีแดงอ่อนและสายสีแดงเข้ม
ความคืบหน้าล่าสุดเกี่ยวกับกำหนดใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร
เมื่อปลายปี พ.ศ. 2564 ได้มีการร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหาครฉบับใหม่ ต่อยอดจากผังเมื่อรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่ถูกประกาศใช้ตามพระราชบัญญติการผังเมือง พ.ศ 2562 ตัวล่าสุด ซึ่งมีทิศทางที่ชัดเจนมากขึ้นว่ามีการปรับผังสีใหม่ในทุกพื้นที่รอบตัวเมืองความหนาแน่นมากและเป็นผลดีต่อการขยายพื้นที่เขตชานเมืองให้มีความพร้อมใกล้เคียงและเทียบเท่าโซนตัวเมืองนั่นเอง (คาดว่าฉบับใหม่จะถูกบังคับใช้เป็นกฎหมายประมาณปี พ.ศ. 2567) เมื่อเปรียบเทียบผังเมืองฉบับปี พ.ศ. 2556 จะเห็นได้ว่ามีการเปลี่ยนผังสี ‘เขตตลิ่งชัน’ จากเดิมเป็นพื้นที่สีเขียว เป็นพื้นที่สีเหลืองและสีส้ม เป็นสัญญาณที่บอกให้นักพัฒนาอสังหาฯ เริ่มทยอยเข้ามาจับจองซื้อที่ดินในย่านนี้ ตามกลยุทธ์ทางการตลาดแบบ Blue Ocean Strategy
“ในอดีตหากมองหาพื้นที่ดินพัฒนาให้ยึดตามเส้นทางถนนทางหลวงตัดใหม่เพื่อมาขยายธุรกิจ ในปัจจุบันหากมองหาพื้นที่ดินพัฒนาให้ยึดตามเส้นทางรถไฟฟ้าสายเชื่อมต่อชานเมืองเข้าตัวเมือง”
ดังนั้น เมื่อโอกาสทางธุรกิจเปิดช่องทางมากขึ้น นักพัฒนาอสังหาฯ เจ้าใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์, คิวเฮ้าส์, เอสซี แอสเสท, แสนสิริ, เพอร์เฟค ฯลฯ จึงเริ่มหันลูกศรมาลงทุนซื้อที่ดินเปิดโครงการหมู่บ้านจัดสรรใหม่มากขึ้น รวมถึงเจ้าสัวในเครือ เซ็นทรัล-โรบินสัน-โลตัส ก็ให้ความสนใจสร้าง New Landmark ให้รอบทิศทางในย่านชานเมืองทำเลราชพฤกษ์มากขึ้นเช่นกัน เนื่องด้วยการได้รับการส่งเสริมชัดเจนจากหน่วยงานราชการ ที่ต้องการขยายพื้นที่หมู่บ้านจัดสรรใหม่และอาคารแนวสูงตามขนาดพื้นที่อาคารต่อที่ดิน FAR มากขึ้นเป็น 3.5:1 – 4.5:1 ในพื้นที่ความหนาแน่นปานกลางประเภท ย.6 – ย.8 (สีเหลืองและสีส้ม) และ FAR 6:1 ในพื้นที่พาณิชยกรรมประเภท พ.4 (สีแดง)
บทสรุป : ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2562 ถือเป็นกว่าเริ่มต้นที่ดีและชัดเจนในการพัฒนาเขตตัวเมืองกรุงเทพมหานคร และมีแผนให้แล้วเสร็จครบวงจรภายในปี พ.ศ. 2580 เพื่อขยายธุรกิจและส่งเสริมการเป็นศูนย์กลางบริหารราชการของประเทศ ส่งเสริมความสะดวก รวดเร็ว ความปลอดภัยในการเดินทาง การขนส่ง เชื่อมโยงระบบขนส่งมวลชนให้ทั่วถึง ส่งเสริมความสมดุลของที่อยู่อาศัยและแหล่งงาน ฯลฯ ในอนาคตทำเลราชพฤกษ์บนพื้นที่ “กรุงธนบุรี-พุทธมณฑล-บรมราชชนนี-รัตนาธิเบศร์-แจ้งวัฒนะ-ปทุมธานี” คือทำเลที่ได้รับไฟเขียวจากหน่วยงานราชการให้พร้อมกับการขยายพื้นที่ให้เป็น Sub CBD และก้าวสู่ CBD หลักต่อไป รวมถึงการมองเห็นโอกาสการลงทุนจากนักพัฒนาอสังหาฯ และเจ้าสัว ยิ่งเป็นการส่งเสริมแม่เหล็กที่ 3 ต่อจากย่านมักกระสัน-พระราม 9 และบางซื่อ เช่นกัน
ขอบคุณข้อมูลจาก : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, PLAN4BANGKOK
