หากพูดถึงการซื้อที่ดินใหม่เพื่อการลงทุน ‘ทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่’ คงเป็นอีกทำเลที่ได้รับความสนใจเป็นอันดับต้น ๆ รองลงมาจากพี่ใหญ่อย่างทำเลตัวเมือง CBD ช่วงเส้นทางตะวันออกตามแนวถนนสุขุมวิท ‘สีลม-สาทร-สยาม’ ก็เป็นได้ เพราะ ณ ปัจจุบัน พ.ศ 2566 ถือเป็นทำเลยอดนิยมที่นักพัฒนาอสังหาฯ ยอมทุบกระปุกเงินเก็บมาถอยที่ดินตลอดเส้นทาง 15.2 กิโลเมตร ตั้งแต่ช่วงถนนรามคำแหง 24 ถึง ถนนเจ้าคุณทหาร หรือ ตั้งแต่ถนนศรีนครินทร์-พัฒนาการ-รามคำแหง เชื่อมไปเส้นมอเตอร์เวย์-ร่มเกล้า-เจ้าคุณทหาร จนถึงเส้นทางไปสนามบินสุวรรณภูมิ โดยช่วงตุลาคม พ.ศ 2562 ได้มีการเชื่อมเส้นทางสะพานยกระดับข้ามมอเตอร์เวย์ ถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า ช่วงที่ 5 ซึ่งเป็นข้อสรุปความสมบูรณ์ของเส้นทางสัญจรตลอด 6-10 ช่องจราจรทั้ง 2 ทิศทาง กับการเชื่อมต่อถนนรามคำแหงถึงสนามบินสุวรรณภูมิได้อย่างรวดเร็วยิ่งขึ้น ส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้นกว่า 2 เท่า (ในช่วงราคาตั้งแต่ 60,000-110,000 บาท/ ตร.ว.)
การปักหมุดพร้อมวางผังการสร้างเมืองใหม่ให้เป็น “ทำเลเพื่ออยู่อาศัย” ในช่วงราคาขายระดับเพดานสูงสุดที่ระดับซูเปอร์ลักชัวรี ที่มีให้เห็นได้ตั้งแต่ช่วงราคา 50-100 ล้านบาท ตลอดเส้นทางถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ อย่างโครงการนาราสิริ กรุงเทพกรีฑา (แสนสิริ) และ โครงการ แซงค์ รอยัล กรุงเทพกรีฑา (แอสเซท ไฟว์) เป็นต้น นอกจากนี้ยังสร้างความประหลาดใจ กับการประกาศ Sold Out ทั้งที่บ้านยังอยู่เพียงแค่ระหว่างการก่อสร้างเท่านั้น ทั้งหมดนี้เป็นตัวบ่งชี้ได้ชัดเจนว่า ทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ คือทำเลที่พร้อมจะขึ้นมาท้าชิงและพร้อมสร้างพื้นที่ส่วนบุคคลในนามพาณิชยกรรมศูนย์กลางรอง (Sub CBD) ในอนาคตก็เป็นได้
แล้วทำไม ‘กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่’ หรือ ช่วง ‘ศรีนครินทร์-พัฒนาการ-ร่มเกล้า’ จึงถูกเรียกว่าเป็นทำเลทองแห่งอนาคต?
1. การลงทุนพร้อมกันของ Developer เจ้าใหญ่
ความเชื่อที่ว่า “การลงทุนในเวลาเดียวกัน คือช่วงเวลาที่เหมาะสมต่อการลงทุน” เป็นคำตอบในเชิงจิตวิทยาที่ไม่มีทฤษฎีที่เฉพาะเจาะจงว่าเหมาะต่อการลงทุนจริงหรือไม่ แต่ในการเชิงปฎิบัติด้านพฤติกรรม หากมีความเชื่อที่สอดคล้องในช่วงระยะเวลาเดียวกัน มันคือ การนำพาซึ่ง “กระแสการลงทุน” ที่จะนำเม็ดเงินเข้ามาพัฒนาและต่อยอดได้ในช่วงเวลานั้น โดยพิจารณาด้านความพร้อมทั้งการสร้างห้างสรรพสินค้าชั้นนำโดยรอบตลอดเส้นทางกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่, นักพัฒนาอสังหาแบรนด์ใหม่รวมตัวมาซื้อที่ดินสะสมอย่างต่อเนื่อง ถึงแม้ราคาที่ดินบริเวณนี้จะยังดีดขึ้นไม่หยุดในทุกปี แต่ถือว่าซื้อสะสมไว้ก่อนยิ่งได้เปรียบ และความสะดวกสบายด้วยเส้นทางเชื่อมถึงสนามบินสุวรรณภูมิที่ถูกยอมรับว่าคือ Landmark ที่สำคัญของประเทศไทย นั่นคือความพร้อมสำหรับการตัดสินใจลงทุนในช่วงเวลานี้
กระแส Social ณ ปัจจุบัน มีอิทธิพลด้านการตัดสินใจ เป็นตัวชักจูงให้เหล่านักลงทุนหันมาให้ความสำคัญพร้อม ๆ กัน และเป็นการเชิญชวนให้นักลงทุนรายย่อยติดตามรายใหญ่มาร่วมสร้างอาณาจักรด้านอุปโภคและบริโภคใหม่ ตั้งแต่ช่วงปลายปี พ.ศ 2562 นั่นเอง
2. ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
การเลือกซื้อที่ดินในช่วงราคาที่ต่ำที่สุด หรือในช่วงก่อนที่จะมีการพัฒนา ก็จะสามารถขายต่อในราคาที่สูงขึ้นในอนาคตได้ ในอดีต เส้นศรีนครินทร์-รามคำแหง-กรุงเทพกรีฑา-ร่มเกล้า มีราคาต่อตารางวาอยู่ในช่วง 30,000-70,000 บาท และถูกปรับตัวสูงขึ้นไปถึงช่วง 60,000-110,000 บาทต่อตารางวา ณ ปัจจุบัน ซึ่งถือว่าเป็นทำเลชานเมืองที่มีแนวโน้มการเติบโตและน่าจับตามองในเชิงหลักสถิต พร้อมกับราคาขาย ณ ปัจจุบันปี พ.ศ 2565 ที่พอจับต้องได้ ที่ได้ปัจจัยเอื้อมาจากการพร้อมลงทุนของ Developer และเส้นทางจราจรที่เชื่อมเข้าเส้นทางหลักได้หลากหลายเส้นทางในตัวเมือง และคาดหวังว่าจะถูกบันทึกให้เป็น New Sub CBD เปรียบเช่นย่านพระราม 9, บางซื่อ, ตลาดพลู ก็เป็นได้
ติดตามเพิ่มเติมบทความหัวข้อ “ทำไมทำเลราชพฤกษ์ถึงเป็น CBD แห่งใหม่ที่น่าสนใจของนนทบุรี”
3. การเชื่อมต่อของระบบรถไฟฟ้าชานเมือง
การเติบโตของทำเลในอนาคต ไม่พูดถึงการมาของรถไฟฟ้าสายอนาคตไม่ได้ ซึ่งทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ จะมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายชานเมืองเชื่อมเข้าตัวเมือง 3 สายหลักคือ
1. แอร์พอร์ตลิงก์ ช่วง สนามบินสุวรรณภูมิ-พญาไท (เปิดให้บริการแล้ว)
2. สายสีเหลือง ช่วง ลาดพร้าว-สำโรง (อยู่ระหว่างการก่อสร้าง)
3. สายสีส้ม ช่วง ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี (อยู่ระหว่างการก่อสร้าง)
ซึ่งเป็นการเชื่อมกรุงเทพมหานครฝั่งตะวันออกและตะวันตกเข้าหากัน โดยมีกำหนดแล้วเสร็จพร้อมใช้อีก 2 เส้นทางประมาณช่วงปี 2567 ซึ่ง ณ ปัจจุบันปี 2565 มีความคืบหน้ามากกว่า 90% และคาดว่าพร้อมทดสอบลองใช้ระบบได้ภายในปี 2566
4. แหล่งงานใหม่
New Landmark คือสถานีถัดไปที่ส่งเสริมช่วยสร้างแหล่งงานให้กับผู้อยู่อาศัยในพื้นที่นั้น ๆ ทั้งช่วงระหว่างก่อสร้างและหลังก่อสร้าง เช่น ห้างสรรพสินค้าใหม่ ปั๊มน้ำมัน ร้านอาหารในพื้นที่ บ้านพักอาศัยระหว่างก่อสร้าง เป็นต้น พร้อมกับการเปิดโอกาสจากการพัฒนาผังเมืองรวมกรุงเทพมหาครในพื้นที่จากเดิมเป็นสีเหลือง (ความหนาแน่นน้อย) ถูกปรับให้กลายเป็นสีส้ม (ความหนาแน่นปานกลาง) ซึ่งเป็นสัญญาณพื้นที่เปิดให้เหล่านักพัฒนาอสังหาฯ ได้นำเงินก้อนมาลงทุนขยายธุรกิจและต่อยอดพื้นที่นี้ได้นั่นเอง
5. ค่าเช่าที่ปรับตัวสูงขึ้น
สำหรับนักลงทุนรายย่อยถือเป็นการเติบโตของ Capital Gain ที่ดีขึ้นไม่มากก็น้อยตั้งแต่ช่วง Covid-19 โดยเฉพาะช่วงแยกลำสาสีที่เป็นช่วง Interchange ระหว่างรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสีส้ม ซึ่งเป็น 2 เส้นหลักของการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายชานเมืองเข้าตัวเมือง ส่งผลให้คนในตัวเมืองเลือกขยับมาเช่าบนพื้นที่รามคำแหงมากขึ้น และเป็นแหล่งที่ได้รับความนิยมจากต่างชาติที่เริ่มกลับมาหาโอกาสการลงทุนใหม่ในประเทศไทยด้วยเช่นกัน (หาค่าเช่าปล่อยง่ายช่วงรายเดือนได้ที่ 8,000-10,000 บาท) และยิ่งเปิดใช้รถไฟฟ้าอย่างเต็มรูปแบบยิ่งเป็นทิศทางที่ค่าเช่าจะถูกปรับตัวสูงขึ้น ถึงแม้ย่านนี้อาจจะยังไม่เหมาะสำหรับการลงทุนคอนโดมิเนียม เนื่องจากราคาขายต่อตารางวาในพื้นที่กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ไม่คุ้มต่อการลงทุน ซึ่งคงต้องรอระยะเวลาหลังจากการเปิดใช้รถไฟฟ้า เพื่อวิเคราะห์ทำเลที่เหมาะต่อการลงทุนสร้างคอนโดมิเนียมและปรับฐานราคาขายให้สูงขึ้นกับ Supply ในอนาคตนั่นเอง
บทสรุป : ‘กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่’ นับเป็นคอมมูนิตีแหล่งใหม่ สำหรับการอยู่อาศัยที่น่าสนใจและได้รับความนิยมจากนักพัฒนาอสังหาฯ อย่างแพร่หลาย จากการร่วมพัฒนาที่ดินในพื้นที่นี้พร้อม ๆ กัน คือการส่งเสริมทั้งด้านแหล่งงานใหม่และที่ดินที่พร้อมปรับตัวสูงขึ้น พร้อมกับแผนการปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหาครที่ถูกปรับจากสีเหลืองเป็นสีส้ม (รูปแบบ ย.2 เป็น ย.5) ยิ่งเพิ่มพื้นที่โอกาสการลงทุนให้ขยายพื้นที่ได้มากขึ้น ทั้งยังส่งผลดีกับค่าเช่าในพื้นที่ ที่อาจจะได้เห็นการเปลี่ยนแปลงเหล่าผู้คนระดับซุปเปอร์ลักชัวรี เข้ามาเช่าในพื้นที่พักอาศัยขนาดใหญ่มากกว่าการเช่าคอนโดมิเนียมบนพื้นที่รถไฟฟ้า เมื่อรูปแบบการลงทุนถูกปรับเปลี่ยน กฎหมายต่างด้าวศักยภาพสูง, การขยายของแหล่งงานใหม่, การเดินทางที่เพียบพร้อม และการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายชานเมืองกับสนามบินสุวรรณภูมิที่เสริมกำลังด้านการขนส่งมวลชล จึงไม่แปลกใจว่าทำไมโอกาสการลงทุนถึงถูกเทใจมาบนพื้นที่ย่านนี้มากขึ้น
