จับสัญญาณออฟฟิศบิลดิ้ง ล้นตลาดจริงไหม?

พื้นที่อาคารสำนักงานเปลี่ยนแปลงไปอย่างมากนับจากโควิด-19 เป็นต้นมา ถ้าจัดกลุ่มให้เข้าใจง่าย ๆ มีเพียง 3 กลุ่มเท่านั้น ได้แก่ กลุ่มที่ 1 ออฟฟิศเดิมที่มีอยู่ในตลาด มีอายุอาคารมากกว่า 3 ปี, กลุ่มที่ 2 ออฟฟิศเกิดใหม่ ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในถนนสายสำคัญ ๆ เช่น สีลม สาทร พระราม 4 และกลุ่มที่ 3 ออฟฟิศสายกรีน มาพร้อมเทคโนโลยี และมาตรฐานสิ่งแวดล้อมรองรับ

ทางรอดของอาคารรุ่นพี่

ในกลุ่มอาคารสำนักงานที่เปิดใช้มานานกำลังเจอกับปัญหาคนเช่าเดิมเริ่มย้ายออกไปหาตึกใหม่ที่สวยกว่า และทันสมัยกว่า สิ่งที่ผู้บริหารอาคารในกลุ่มนี้สามารถทำได้มีสองทางก็คือ เพิ่มข้อเสนอที่มากกว่าเดิม ไม่ว่าจะเป็น การเข้าใช้พื้นที่ส่วนกลางได้ หรือลดค่าเช่าลงเพื่อดึงดูดให้อยู่ต่อ

อีกทางที่ทำได้ ต้องใช้เงินแก้ปัญหา ด้วยการปรับปรุงอาคารใหม่ แต่ก็ทำไม่ได้เต็มที่นัก เพราะมีข้อจำกัดของโครงสร้างเดิมที่ออกแบบไว้ การเพิ่ม ขยาย จึงทำได้ยาก และใช้เงินทุนสูง

กลยุทธ์อาคารใหม่พร้อมแจ้งเกิด

ขอบคุณรูปภาพจาก facebook: OCC – One City Centre

กลุ่มพื้นที่อาคารเกิดใหม่ที่น่าจะไม่น้อยกว่า 8.5 แสนตารางเมตร ส่วนใหญ่ปักหมุดในพื้นที่ CBD ได้แก่ ถนนสาทร สีลม สุรวงศ์ และพื้นที่ Grade A ใน Non-CBD เส้นรัชดาภิเษก พระราม 9 วิภาวดีรังสิต พหลโยธิน ที่ต้องแข่งกันนำเสนอจุดเด่นของอาคาร มีใบรับรองสิ่งแวดล้อม (LEED) สิ่งอำนวยความสะดวก ทำเลที่ได้เปรียบ และ ราคาค่าเช่าสมเหตุสมผล

CBRE Research ทำไว้น่าสนใจถึงคุณสมบัติของอาคารสำนักงานเกรดเอ ว่ามีอะไรบ้าง ตั้งแต่ลิฟต์โดยสาร จำนวนมากพอ รองรับจำนวนคนใช้งาน เพราะถ้าต้องเสียเวลารอนานเกินไปในแต่ทุกครั้งของการเดินทางขึ้น-ลงคงไม่มีผู้เช่าต้องการเสียเวลาไปกับสิ่งนี้ ยังมีเรื่องของการออกแบบเพดานสูง โปร่งโล่งดูแล้วสบายตาไม่รู้สึกแออัด ที่จอดรถมีเส้นทางเข้าออกที่สะดวก และระบบปรับอากาศที่มีประสิทธิภาพ

กรณีของ One City Centre เป็นหนึ่งในโครงการอาคารสำนักงานระดับเกรด A จาก Raimon Land และ Mitsubishi Estate ทำเลถนนเพลินจิต อาคารสูง 61 ชั้น พื้นที่ให้เช่า ประมาณ 61,000 ตร.ม. (รวมพื้นที่ค้าปลีก) ที่นอกจากความสวยงามของดีไซน์ ตึกใหม่ที่เปิดให้บริการในปี 2023-2024 ยังต้องมีพื้นที่ชาร์จรถ EV ไว้คอยให้บริการ และทำให้แข่งขันกับตึกในย่านนี้

Silom Edge อาคารสำนักงานแห่งใหม่ตั้งอยู่หัวมุมถนนลีลม ออกแบบให้เป็นอาคาร Mixed-use ความสูง 24 ชั้น พื้นที่ให้เช่าสำหรับออฟฟิศอยู่ที่ 12,000 ตร.ม. พร้อมจุดขายในคอนเซ็ปต์ The New Sandbox Community in CBD เพื่อเอาใจคนทำงานในยุคดิจิทัล

พื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าที่จะเตรียมจะเปิดตัวเข้าสู่ตลาดมีทั้ง วัน ออริจิ้น สนามเป้า พื้นที่ 33,000 ตร.ม., สามมิตร ทาวเวอร์ ทำเลพญาไท อีก 47,000 ตร.ม., เซ็นทรัล พาร์ค ออฟฟิศ ถนนพระราม 4 พื้นที่ 70,000 ตร.ม., ศุภาลัย ไอคอน สาทร ถนนสาทรใต้ 18,000 ตร.ม., เดอะ ฟอร์เรสเทียร์ บางนา กม.7 พื้นที่ 20,000 ตร.ม., และ แกรนด์ เซ็นเตอร์ พอยท์ ลุมพินี พระราม 4 พื้นที่ 15,000 ตร.ม. เป็นต้น

อาคารสีเขียวเหนี่ยวผู้เช่า

ขอบคุณรูปภาพจาก: www.park-ventures.com

ไม่ใช่เสื้อสีเขียวเท่านั้นที่เหนี่ยวทรัพย์ได้ ในยุคที่คนในสังคมให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมเพิ่มขึ้นจนเป็นหนึ่งในเกณฑ์ตัดสินใจเลือกใช้สินค้าและบริการ รวมไปถึงอาคารสำนักงานด้วย

อาคารสำนักงานที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม หรือ “Green Office” ได้รับความสนใจอย่างมากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาและจะเติบโตอีกมากในกลุ่มผู้เช่าที่เป็นองค์กรธุรกิจในไทยและต่างประเทศที่เข้ามาทำธุรกิจไทย

จุดเด่นมีตั้งแต่ ได้รับการรับรองมาตรฐาน LEED ที่ใช้เกณฑ์ของที่ตั้งและการเดินแบบที่สร้างมลภาวะต่อโลกให้น้อยที่สุด ระบบน้ำในอาคารที่ช่วยลดปริมาณการใช้น้ำ การใช้พลังงานทดแทน เป็นต้น

Krungthai COMPASS ได้รวบรวมข้อมูลไว้ว่า อาคารสีเขียวมีมากถึง 14 โครงการ และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเป็น 100 โครงการได้ในปี 2567 ตามกระแส ESG เช่น โครงการ Park Venture Ecoplex ใกล้ BTS สถานีเพลินจิต และ Singha Complex บริเวณแยกอโศก-เพชรบุรี

กระแสตอบรับจากผู้เช่าสายกรีน ทำให้ ค่าเช่า Green Office ตั้งราคาได้ค่อนข้างดี เฉลี่ยอยู่ที่ 1,400 และ 1,025 บาท/ตร.ม./เดือน สูงกว่าสำนักงานทั่วไป มีค่าเช่า 1,055 และ 850 บาท/ตร.ม./เดือน

เมื่อความต้องการเช่าไม่ได้มีมากเท่ากับพื้นที่อาคารที่มีอยู่เป็นจำนวนมาก เพราะธุรกิจจำนวนไม่น้อยที่ปรับระบบการทำงานไปเป็น Hybrid Working เน้นทำงานที่บ้าน และ นอกสถานที่ ส่วนบริษัทที่ต้องการเช่าพื้นที่ก็คงต้องเลือกในสิ่งที่ดีที่สุด ทำให้ตลาดอาคารสำนักงานกำลังเข้าสู่การแข่งขันที่ร้อนแรงกว่าที่ผ่านมา