กรุงเทพฯ 25 มีนาคม 2569 – บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ ESTAR แถลงผลการดำเนินงานปี 2568 และอัปเดตทิศทางธุรกิจปี 2569 โดยยืนยันว่า แม้บริษัทสามารถสร้างผลงานปี 2568 ได้อย่าง น่าพอใจ แต่บริบทของปี 2569 ได้เปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไม่กี่สัปดาห์ที่ผ่านมา จากการยกระดับความขัดแย้งระหว่างสหรัฐอเมริกา อิสราเอล และอิหร่าน ซึ่งได้สร้างแรงกระแทกต่อราคาพลังงาน ต้นทุนการขนส่ง เงินเฟ้อ ความเชื่อมั่นผู้บริโภค และบรรยากาศการลงทุนทั่วโลกอย่างชัดเจน
ในมุมมองของ ESTAR สถานการณ์ดังกล่าวไม่ได้เป็นเพียงข่าวต่างประเทศที่อยู่ไกลตัว แต่เป็นปัจจัยที่สามารถส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยตรงผ่าน 4 ช่องทางสำคัญ ได้แก่ ต้นทุนวัสดุก่อสร้างและพลังงานที่สูงขึ้น ต้นทุนทางการเงินและแรงกดดันเงินเฟ้อที่อาจยืดเยื้อ ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่อ่อนตัวลง และการชะลอของภาคท่องเที่ยวและกิจกรรมเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะเมื่อสงครามทำให้การขนส่งพลังงานจากตะวันออกกลาง สู่เอเชียตึงตัวมากขึ้น และราคาน้ำมันดิบปรับขึ้นแรงในระยะเวลาอันสั้น
ท่ามกลางความผันผวนดังกล่าว นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ESTAR กล่าวว่า ปี 2569 ไม่ใช่ปีของการเร่งเครื่องโดยไม่ระวัง แต่เป็นปีของ “การอ่านเกมให้ขาด ประคององค์กรให้มั่นคง และพิสูจน์ฝีมือด้วยผลลัพธ์จริง” ซึ่งสอดคล้องกับกรอบคิดทางธุรกิจที่บริษัทวางไว้ก่อนหน้านี้คือ Read the Game, Stable First และ Prove Performance
“ในโลกที่ต้นทุนเปลี่ยนเร็ว ความเสี่ยงมาจากหลายด้าน และกำลังซื้อไม่ได้แข็งแรงเท่าเดิม สิ่งสำคัญไม่ใช่แค่ว่าจะขายได้เท่าไร แต่คือจะโอนได้จริงแค่ไหน กระแสเงินสดแข็งแรงเพียงใด และองค์กรมีวินัยพอจะผ่านปีแห่งความ ไม่แน่นอนได้หรือไม่” นายไพโรจน์กล่าว
สำหรับผลการดำเนินงานปี 2568 ESTAR มีรายได้รวม 2,022 ล้านบาท เติบโต 7% จากปีก่อน มีกำไรเติบโต 262% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และมีโครงการที่ประสบความสำเร็จจำนวน 3 โครงการ ขณะที่รายได้จากธุรกิจที่อยู่อาศัย อยู่ที่ 1,892 ล้านบาท และรายได้ประจำอยู่ที่ประมาณ 130 ล้านบาท โดยมี Backlog ณ ปลายปี 2568 จำนวน 620 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพฯ และพร้อมทยอยรับรู้รายได้ในปี 2569
เดิมบริษัทตั้งเป้าปี 2569 ไว้ที่ยอดพรีเซล 1,770 ล้านบาท รายได้รวม 2,235 ล้านบาท รายได้ประจำ 130 ล้านบาท พร้อมแผนเปิดโครงการใหม่ 2 โครงการ และงบซื้อที่ดิน 1,000 ล้านบาท อย่างไรก็ดี ภายใต้สถานการณ์สงครามพลังงานและความไม่แน่นอนที่เพิ่มขึ้น ESTAR ระบุว่า บริษัทจะยังคงเป้าหมายเชิงกลยุทธ์เดิมไว้ แต่จะปรับ “วิธีเดินเกม” ในช่วงไตรมาส 2 ถึงไตรมาส 4 ของปี 2569 ให้ระมัดระวังและยืดหยุ่นมากขึ้น โดยให้ความสำคัญกับคุณภาพรายได้ กระแสเงินสด และความเร็วในการเปลี่ยนยอดขายให้เป็นยอดโอน มากกว่าการไล่ขนาดการเติบโตเชิงปริมาณเพียงอย่างเดียว
ในมิติของเศรษฐกิจมหภาค ภาพเศรษฐกิจไทยล่าสุดยังสะท้อนการเติบโตที่มีข้อจำกัด โดยสำนักงานสภาพัฒนา การเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ รายงานว่าเศรษฐกิจไทยไตรมาส 4 ปี 2568 ขยายตัว 2.5% และมองปี 2569 ในกรอบที่ยังต้องระวัง ขณะที่ธนาคารแห่งประเทศไทยยังติดตามเสถียรภาพระบบการเงินท่ามกลางภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง เมื่อประกอบกับแรงกดดันจากสงครามที่ดันราคาพลังงานขึ้น IMF ก็เตือนชัดว่าพลังงานแพงต่อเนื่องอาจกดการเติบโตและดันเงินเฟ้อขึ้นทั่วโลก
ESTAR ประเมินว่า ผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะถัดไปจะไม่ได้เกิดในรูปแบบเดียว แต่จะกระจายออกเป็นหลายชั้น ชั้นแรกคือ ต้นทุนก่อสร้างและบริหารโครงการ ซึ่งมีความอ่อนไหวต่อราคาพลังงาน ค่าขนส่ง และราคาวัสดุที่อาจทยอยปรับขึ้นตามภาวะตลาดโลก ชั้นที่สองคือ กำลังซื้อและการตัดสินใจของผู้บริโภค เพราะเมื่อค่าครองชีพสูงขึ้น ผู้ซื้อบ้านจะระมัดระวังมากขึ้น และธนาคารก็มีแนวโน้มคงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ชั้นที่สามคือ ผลกระทบทางอ้อมจากภาคท่องเที่ยวและบริการ ซึ่งมีนัยต่อบางพื้นที่ของเศรษฐกิจไทย หากจำนวนนักท่องเที่ยวชะลอจากภาวะสงครามและราคาน้ำมันสูง ความเชื่อมั่นและการใช้จ่ายโดยรวมก็มีโอกาสชะลอตามไปด้วย
อย่างไรก็ตาม ESTAR เห็นว่า วิกฤตครั้งนี้ไม่ได้หมายความว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะหยุดนิ่งทั้งหมด แต่จะเป็นช่วงเวลาที่ตลาด “คัดคน” มากขึ้น ผู้ประกอบการที่อยู่รอดและเดินต่อได้ จะต้องมี 3 คุณสมบัติพร้อมกัน คือ มีวินัยทางการเงินสูง มีสินค้าและทำเลที่ตอบดีมานด์จริง และสามารถปรับแผนได้เร็วโดยไม่เสียสมดุลองค์กร ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมบริษัทจึงไม่เลือกใช้วิธีเร่งเปิดเกมรุกเต็มรูปแบบในเวลานี้ แต่เลือกใช้แนวทางรักษาเสถียรภาพเป็นแกนกลางของทั้งปี 2569
ESTAR จะรับมืออย่างไรใน Q2–Q4/2569
สำหรับแผนการดำเนินงานในช่วงไตรมาส 2–4 ปี 2569 บริษัทกำหนดแนวทางรับมือไว้ชัดเจน 6 ด้าน
หนึ่ง คุมกระแสเงินสดและสภาพคล่องเป็นอันดับแรก บริษัทจะให้น้ำหนักกับการเร่งโอนหน่วยพร้อมอยู่ การระบายสต็อกที่พร้อมขาย การบริหารเก็บเงินดาวน์และการเร่ง Conversion จากยอดจองไปสู่ยอดโอนจริงอย่างเข้มข้น เพราะในภาวะเช่นนี้ “เงินสดจริง” สำคัญกว่ายอดขายบนกระดาษ ESTAR จะคัดกิจกรรมลงทุนอย่างมีวินัย เลื่อนรายจ่ายที่ไม่จำเป็น และรักษา liquidity buffer ให้เพียงพอสำหรับรองรับความผันผวนของตลาด
สอง รักษามาร์จิ้นผ่านการควบคุมต้นทุนอย่างใกล้ชิด บริษัทจะทบทวนต้นทุนวัสดุและต้นทุนรับเหมาก่อสร้างรายไตรมาส เพิ่มความถี่ในการติดตามราคาและแยกกลุ่มวัสดุเสี่ยง เช่น วัสดุที่พึ่งพาการขนส่งสูงหรือมีความอ่อนไหวต่อราคาพลังงาน เพื่อให้สามารถวางแผนสั่งซื้อและต่อรองได้แม่นยำขึ้น แนวทางนี้สอดคล้องกับหลักคิดในเอกสารวิเคราะห์ภาวะธุรกิจปี 2026 ที่เน้นให้ธุรกิจ “ไม่ทำทุกอย่างพร้อมกัน” แต่โฟกัสเรื่องที่กระทบกำไรและกระแสเงินสดจริงก่อน
สาม ปรับพอร์ตขายไปที่สินค้าปิดง่าย โอนง่าย และดีมานด์ชัด ESTAR จะให้น้ำหนักกับโครงการและยูนิตที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง โดยเฉพาะสินค้าที่พร้อมอยู่ สินค้าที่มีขนาดราคาเหมาะสม และทำเลที่มีฐานดีมานด์จากการอยู่อาศัยจริงหรือการจ้างงานจริง ไม่ใช่เพียงดีมานด์เชิงเก็งกำไร หลักคิดนี้จะถูกใช้ทั้งในกรุงเทพฯ และบ้านฉาง ระยอง ซึ่งเป็นฐานยุทธศาสตร์สำคัญของบริษัท
สี่ ชะลอความเสี่ยงจากการขยายตัวที่เร็วเกินไป แม้บริษัทยังคงแผนเปิดใหม่ 2 โครงการตามกรอบเดิม ได้แก่ โครงการในระยองและโครงการในกรุงเทพฯ มูลค่ารวมประมาณ 3,000 ล้านบาท แต่การตัดสินใจเปิดขายและใช้งบลงทุนจะอิงกับสัญญาณตลาดจริงอย่างใกล้ชิด โดย เฉพาะคุณภาพของดีมานด์ ความพร้อมของสินเชื่อ และต้นทุนก่อสร้าง ไม่ใช่ยึดแค่ปฏิทินเดิม
ห้า เร่งเสริมรายได้ประจำให้เป็นกันชนของธุรกิจ บริษัทยังคงเดินหน้ากลยุทธ์เพิ่มสัดส่วน recurring income เพื่อช่วยพยุงกระแสเงินสดในช่วงที่รายได้จากการ ขายโครงการผันผวน โดยธุรกิจโรงแรม สนามกอล์ฟ สปอร์ตคลับ และบริการ จะถูกบริหารเชิงรุกมากขึ้น แม้ภาคท่องเที่ยวไทยอาจเผชิญแรงกดดันจากสงครามและต้นทุนน้ำมัน แต่บริษัทจะปรับแผนการตลาดไปสู่ลูกค้ากลุ่ม domestic, corporate stay, long-stay และกลุ่มลูกค้าที่เชื่อมโยงกับเศรษฐกิจ EEC มากขึ้น เพื่อลดการพึ่งพา external demand เพียงด้านเดียว
หก ใช้ปี 2569 เป็นปีพิสูจน์คุณภาพการบริหาร ไม่ใช่แค่ขนาดการเติบโต ESTAR ย้ำว่าในปีนี้การวัดความสำเร็จของผู้บริหารจะเปลี่ยนจาก “เปิดมาก–โตเร็ว” ไปสู่ “คุมความเสี่ยงได้–โอนได้จริง–รักษาเสถียรภาพได้” บริษัทจะให้ความสำคัญกับวินัยในการติดตามยอดโอน การบริหาร stock aging การบริหารต้นทุน และการตัดสินใจลงทุนแบบเลือกจังหวะ
นายไพโรจน์กล่าวเพิ่มเติมว่า “เมื่อโลกเข้าสู่ภาวะที่ความไม่แน่นอนกลายเป็นเรื่องปกติ ผู้บริหารต้องกล้าพอที่จะไม่วิ่งตามทุกโอกาส และนิ่งพอที่จะเลือกเฉพาะโอกาสที่เหมาะกับจังหวะของบริษัท ปีนี้เราไม่ได้มองเพียงว่าจะโตอย่างไร แต่เรามองว่าจะโตแบบไหนจึงจะมั่นคงและยั่งยืน”
มุมมองต่อครึ่งหลังของปี 2569
ESTAR ประเมินว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 ตลาดจะยังไม่ใช่ภาวะที่ผู้ประกอบการทุกคนสามารถเล่นเกมรุกได้เต็มที่ เพราะแรงกดดันจากราคาพลังงาน ต้นทุนทางการเงิน และความระมัดระวังของผู้บริโภคมีแนวโน้มอยู่ต่ออีกระยะหนึ่ง หากสงครามยืดเยื้อ ราคาน้ำมันอาจทรงตัวในระดับสูงและทำให้แรงกดดันเงินเฟ้อกลับมาเป็นโจทย์สำคัญของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยอีกครั้ง
อย่างไรก็ดี บริษัทเชื่อว่าในทุกวิกฤตยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีฐานะการเงินแข็งแรง มีความเข้าใจตลาดจริง และมีความสามารถในการขยับตัวเร็วกว่าอุตสาหกรรมโดยรวม โดยเฉพาะในพื้นที่ยุทธศาสตร์อย่างบ้านฉาง ระยอง ซึ่งยังได้รับแรงหนุนจากฐานเศรษฐกิจจริงของภาคอุตสาหกรรมและ EEC แม้จะต้องบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบมากขึ้นก็ตาม
บทสรุปของ ESTAR ต่อปี 2569 จึงไม่ใช่การมองโลกในแง่ร้าย แต่เป็นการยอมรับความจริงของตลาด แล้วออกแบบการเติบโตใหม่ให้สอดคล้องกับความเป็นจริงนั้น บริษัทเชื่อว่าความได้เปรียบของธุรกิจในปีนี้ จะไม่ได้อยู่ที่ใคร “เร่ง” ได้มากที่สุด แต่อยู่ที่ใคร “นิ่ง” ได้ดีที่สุด ใครคุมเงินสดได้ดี ใครตัดสินใจแม่น และใครพร้อมพอจะเปลี่ยนความผันผวนให้กลายเป็นจังหวะเชิงกลยุทธ์
“ปี 2569 เป็นปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเลิกวัดกันที่เสียงดังหรือขนาดแคมเปญ แต่ต้องวัดกันที่คุณภาพของรายได้ ความเร็วของการโอน ความแข็งแรงของงบดุล และความสามารถในการยืนระยะท่ามกลางโลกที่เปลี่ยนเร็ว เราเชื่อว่า ESTAR พร้อมเดินเกมนี้อย่างมีวินัย และพร้อมเปลี่ยนความท้าทายให้เป็นบทพิสูจน์ขององค์กร” นายไพโรจน์ กล่าวทิ้งท้าย
