ปัญหานิติบุคคล ไม่ว่าจะเป็นอาคารชุดหรือหมู่บ้านจัดสรร ก็มีโอกาสเกิดขึ้นได้ทั้งนั้นครับ และเป็นปัญหาหนึ่งที่คนอยากมีบ้านไม่ค่อยรู้ หรือไม่ค่อยได้ระวัง สำหรับใครที่กำลังจะซื้อที่อยู่อาศัย ลองมาศึกษากันดูคร่าว ๆ ก่อนครับ ว่าปัญหาของนิติบุคคลฯ ที่เรามีโอกาสจะพบเจอ มีรูปแบบไหนบ้าง แล้วเราเอง ในฐานะผู้อยู่อาศัย มีสิทธิอย่างไรบ้างต่อนิติบุคคลฯ หากเกิดปัญหาขึ้นครับ
1. นิติบุคคลฯ มีหน้าที่อะไร
ก่อนอื่นเราต้องทราบหน้าที่ของนิติบุคคลฯ ก่อนครับ ว่าพวกเขาทำหน้าที่อะไรบ้าง เพื่อที่จะได้ทราบว่าปัญหาของนิติบุคคลฯ จะเกิดจากตรงจุดไหนได้บ้าง โดยนิติบุคคลนั้น จะมีหน้าที่หลักดังนี้ครับ
1. รักษาผลประโยชน์และควบคุมกฎระเบียบ ให้ลูกบ้านอยู่อย่างมีความสุขร่วมกัน เมื่อมีการทำผิดกฎเกิดขึ้น ก็ต้องจัดการตามระเบียบ ตามสมควร ไม่ควรปล่อยปละละเลย รวมไปถึงเรื่องอื่น ๆ ที่อาจทำให้ลูกบ้านเสียผลประโยชน์ นิติบุคคลฯ ก็มีหน้าที่ช่วยเหลือลูกบ้าน
2. เก็บค่าส่วนกลาง เพื่อนำเงินไปดูแลรักษาโครงการ หากนิติบุคคลฯ ไม่มีความเข้มงวด ไม่สามารถทวงหนี้ชำระจากลูกบ้านได้ ก็จะเกิดปัญหาในการบริหารตามมา
3. บำรุงรักษาและซ่อมแซม ทั้งพื้นที่ส่วนกลางและงานระบบน้ำ-ไฟ โดยใช้เงินจากการเรียกเก็บค่าส่วนกลางมาใช้งาน
4. ปรับปรุงและพัฒนา ไม่ปล่อยโทรม เพื่อให้โครงการยังคงมูลค่า โดยใช้เงินจากการเรียกเก็บค่าส่วนกลางมาใช้งาน
5. ติดต่อประสานงานเรื่องต่าง ๆ และจัดประชุมตามวาระ เพื่อรับทราบปัญหาและหาหนทางแก้ไขร่วมกัน โดยนิติบุคคลฯ จะต้องมีความสามารถในการเรียกลูกบ้านมาเข้าฟังให้ครบองค์ประชุม
2. สิทธิของลูกบ้าน
ลูกบ้านเป็นผู้ที่มีอำนาจในการจัดหานิติบุคคลฯ ดังนั้น ลูกบ้านจึงมีสิทธิหลายประการที่สามารถกระทำได้ หากนิติบุคคลฯ บริหารงานอย่างไม่สุจริต เกิดปัญหา หรือเกิดความผิดพลาดขึ้น โดยสิ่งที่ลูกบ้านทำได้มีดังต่อไปนี้ครับ
1. ตรวจสอบการบริหารงานของนิติบุคคลฯ เมื่อรู้สึกถึงความผิดปกติ หรือแม้แต่ในสถานการณ์ปกติ ลูกบ้านก็สามารถขอตรวจสอบได้ ว่านิติบุคคลฯ รับผิดชอบงานได้อย่างถูกต้องครบถ้วนหรือไม่ ซึ่งสามารถทำได้ผ่านคณะกรรมการอาคารชุด/หมู่บ้านจัดสรร
2. ลงคะแนนเสียงตามวาระต่าง ๆ เช่น ถอดถอนหรือแต่งตั้งนิติบุคคลฯ, โหวตกฎระเบียบต่าง ๆ, ตัดสินใจเกี่ยวกับทางเลือกบางอย่าง เป็นต้น
3. สมัครเป็นคณะกรรมการอาคารชุด/หมู่บ้านจัดสรร เพื่อเป็นตัวแทนของผู้อยู่อาศัยท่านอื่น ๆ
3. ปัญหานิติบุคคลฯ
ปัญหานิติบุคคลฯ ที่อาจพบได้มีหลายกรณีครับ เป็นเรื่องที่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ แต่หากเรารู้เอาไว้ก่อน ก็จะสามารถเตรียมรับมือได้ครับ โดยกรณีที่พบได้บ่อยมีดังต่อไปนี้
1. โกงเงินส่วนกลาง แล้วหนีหายไป ทำให้ลูกบ้านได้รับความเสียหาย
2. ไม่ควบคุมกฎระเบียบ ทำให้การอยู่อาศัยร่วมกันของลูกบ้านเกิดปัญหา
3. เก็บค่าส่วนกลางไม่ได้ ทำให้ไม่มีเงินพอสำหรับนำมาบริหารจัดการดูแลโครงการ
4. บริหารเงินได้ไม่ดี จัดสรรงบประมาณในแต่ละส่วนไม่เหมาะสม ทำให้เกิดปัญหา
5. ใช้ทุนต่ำในการบริหารจัดการ เพื่อเป็นการประหยัดต้นทุน ทำให้ลูกบ้านไม่ได้รับความสะดวกสบายเท่าที่ควร
6. ไม่เป็นมืออาชีพ อาจเป็นมือใหม่ ทำให้บริหารจัดการได้ไม่ดี
7. ไม่สามารถทำให้องค์ประชุมครบได้ ทำให้ไม่สามารถหารือในวาระต่าง ๆ ร่วมกันได้
4. วิธีตรวจสอบก่อนตัดสินใจซื้อ
1. นิติบุคคลฯ ต้องมากจากบริษัทที่มีชื่อเสียง ได้มาตรฐาน
2. จัดจ้างบริษัทดูแลความปลอดภัยที่ได้มาตรฐาน ทำงานเข้มงวด
