การซื้อบ้าน ไม่ว่าจะเป็นบ้านในหมู่บ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม การตรวจบ้านก่อนโอนนั้นสำคัญมากค่ะ บางจุดอย่างพวกงานสี รอยร้าว รอยรั่ว ความติดขัดของบานประตู-หน้าต่าง พวกจุดที่มองเห็นได้ง่ายเหล่านี้ เราสามารถที่จะตรวจเองได้เลยค่ะ แต่งานโครงสร้าง งานระบบนั้น เป็นจุดที่เราไม่สามารถตรวจสอบได้ด้วยตนเองค่ะ และแม้โครงการหรือผู้รับเหมาที่เราเลือก จะเป็นเจ้าที่มีชื่อเสียง มีราคาแพงมากแค่ไหน ก็ไม่ได้การันตีว่าบ้านของเราจะสมบูรณ์แบบ เพราะบ้านทั้งหลัง คอนโดหนึ่งห้อง ถือเป็นงานก่อสร้างสเกลขนาดใหญ่ ต่อให้งานก่อสร้างไม่ได้รีบเร่งอย่างไร ก็มีโอกาสที่จะเกิดจุดผิดพลาดได้ค่ะ วันนี้ Homeday เลยจะมาอธิบายถึงรายละเอียดของการตรวจรับบ้านก่อนโอน ว่ามันมีความจำเป็นต่อเราอย่างไรบ้าง เพื่อให้ทุกคนได้ลองพิจารณากันค่ะ ว่าจะลงทุนจ้างตรวจรับบ้านดีหรือไม่
ทำไมต้องตรวจบ้านก่อนโอน หากโครงการมีโปรโมชันให้โอนก่อนจะได้สิทธิ์ ควรทำอย่างไร?
• เมื่อเราโอนแล้ว ถือเป็นการปิดการขายในมุมของทางโครงการ ดังนั้นหลังจากนี้หากเกิดอะไรขึ้น แม้ว่าเราจะมีประกันกับทางโครงการ การนัดซ่อมก็จะใช้เวลานาน ไปจนถึงให้เราต้องติดต่อกับทางวิศวกรคุมงานเอง และซ่อมให้แบบขอไปที หากมีปัญหาแค่งานเล็ก ๆ น้อย ๆ ก็ไม่เป็นไรค่ะ แต่ถ้าเป็นงานใหญ่ที่ต้องรื้อซ่อมนั้น เรียกว่าแล้วแต่โชคชะตากันเลย หากโชคดีทางโครงการอาจซ่อมให้โดยไม่อิดออด แต่หากโชคร้าย ทางโครงการตีมึน ซ่อมให้เหมือนไม่ได้ซ่อม ก็ต้องเข้าสู่กระบวนการทางกฎหมายค่ะ
• หากเรายังไม่โอน เมื่อพบปัญหาอะไร ทางโครงการก็จะรีบแก้ไขให้ ใช้เวลาไม่นาน โดยเมื่อแก้ไขเสร็จ เราสามารถให้บริการตรวจบ้านเข้ามาตรวจรอบที่ 2 ได้อีกค่ะ เรียกได้ว่าละเอียดรอบคอบแน่นอน และไม่ต้องห่วงว่าทางโครงการจะช้าค่ะ เพราะทางโครงการอยากให้เราโอนบ้านให้ อย่างไรก็จะรีบหาทางทำให้บ้านของเราเสร็จสมบูรณ์ถูกใจเราให้ได้มากที่สุด
• ส่วนคำถามที่ว่า หากทางโครงการมีโปรโมชัน ให้รีบโอนก่อน เพื่อรับส่วนลด ก็ต้องมาลุ้นกันค่ะ ว่าหากบ้านเกิดปัญหาขึ้นมา ส่วนลดที่ได้มานั้น คุ้มค่ากับการซ่อมแซมหรือไม่
การตรวจบ้านก่อนโอน ตรวจอะไรบ้าง?
1. ตรวจเอกสาร สิทธิ์ที่ดินและการอนุญาตก่อสร้าง หากไม่มี อาจโดนสั่งรื้อถอนบ้านได้
2. ตรวจหลักเขต ว่าตรงหรือไม่ ข้างบ้านเป็นอย่างไรบ้าง มีการรุกล้ำ มีการต่อเติมผิดแบบ หรือมีน้ำฝนเทเข้ามาในพื้นที่รั้วบ้านของเราหรือไม่
3. โครงสร้าง ต้องตรงตามสเปค ตามแบบ ขนาดเสาเข็ม เหล็ก คานต่าง ๆ รวมไปถึง
คาน หากมีรอยแตกร้าวถือเป็นเรื่องร้ายแรง
หลังคา ต้องไม่มีจุดรั่ว ไม่มีปัญหาน้ำรั่วซึมลงมา โครงหลังคาเหล็กต้องทาสีกันสนิมตรงรอยเชื่อมให้เรียบร้อย
เพดาน ต้องได้ระดับเท่ากันทั้งห้อง สีที่ทาต้องเสมอกัน ไม่มีจุดเลอะเปรอะเปื้อน
ผนัง ต้องไม่มีรอยแตกร้าวให้เห็น งานสีต้องเรียบร้อย
ช่องเปิด พวกบานประตู-หน้าต่าง บานพับ วงกบ กลอน ต้องใช้งานได้ปกติ ตัวรางต่าง ๆ ต้องไหลลื่น ไม่ติดขัด ขอบบาน วงกบ ต้องไม่มีรอยรั่วซึม ไม่ร้าว
พื้น ต้องเรียบได้ระดับเท่ากัน ไม่โก่ง ไม่บวม ไม่แอ่น ไม่แตก
รั้ว หากเป็นปูนต้องไม่มีรอยแตกร้าวหรือทรุดตัว รั้วเหล็กต้องไม่ขึ้นสนิม
ท่อกำจัดปลวก ได้มีการเดินระบบไว้ให้หรือไม่
พื้นรอบบ้าน ต้องเทปูนได้มาตรฐาน แข็งแรง ไม่มีรอยแยกหรือทรุดออกจากตัวบ้าน สวนรอบบ้าน ที่จอดรถ ลานซักล้าง ต้องไม่ทรุด ไม่มีหลุมบ่อ
4. งานระบบ ไฟฟ้า ประปา น้ำเสีย ต้องดูให้ละเอียด ไม่ว่าจะเป็น
ไฟฟ้า หากมีเครื่องทำน้ำอุ่น ต้องติดตั้งสายใต้ดินที่ถูกต้อง เบรคเกอร์ ปลั๊ก และสวิทช์ต้องได้มาตรฐาน ระบบไฟฟ้านอกบ้าน ไฟหัวเสา ออด ต้องใช้งานได้ปกติ ตรวจสอบมิเตอร์ว่ามีการหมุนโดยที่เราไม่ได้ใช้ไฟหรือไม่
ประปา เช็ครอยรั่วของปั๊มน้ำ ตรวจสอบมิเตอร์ วาล์วน้ำต่าง ๆ อาจพบจุดรั่วใต้พื้นที่เป็นปัญหาใหญ่ ตรวจสอบแรงดันน้ำของก๊อกน้ำ พื้นห้องน้ำสมมาตรหรือไม่ ระบายน้ำได้ปกติหรือเปล่า ชักโครกตัน มีกลิ่นหรือไม่
น้ำเสีย มีท่อระบายน้ำเสียออกอย่างถูกต้องหรือไม่ มีถังบำบัดหรือไม่ ชักโครกมีน้ำซึมออกมาหรือเปล่า
หากเป็นโครงการคอนโดมิเนียมจะไม่มีการตรวจในส่วนของคาน, หลังคา, ท่อกำจัดปลวก, รั้ว, พื้นรอบบ้าน แต่จะเพิ่มในส่วนของการตรวจพวกเฟอร์นิเจอร์ในกรณีของห้อง Fully-Furnished ให้แทนว่ามีการชำรุดหรือใช้งานได้ตามปกติหรือไม่ โดยส่วนใหญ่ก็จะได้เป็นเตียงนอน ตู้เสื้อผ้า เคาน์เตอร์ครัว เครื่องดูดควัน เป็นต้น
โอนแล้ว มาพบปัญหาที่หลัง ยังอยู่ในประกัน แต่โครงการไม่ซ่อมให้ ทำอย่างไร?
ก็ต้องพึ่งทางกฎหมายเท่านั้นค่ะ นอกจากจะเสียเวลาแล้ว ก็ยังเสียสุขภาพจิตอีกด้วย โดยตัวประกันโครงสร้างบ้านจะมาพร้อมกับตัวบทกฎหมายอยู่แล้วค่ะ เราต้องทำความเข้าใจเกี่ยวกับกฎหมายเหล่านี้ให้ละเอียดก่อนด้วยนะคะ เพราะไม่รู้ว่าปัญหาของตัวบ้าน จะโผล่มาให้เราเห็นเมื่อไหร่ โดยกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับประกันโครงสร้างบ้านโดยทั่วไปประกอบด้วย
1. กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ : หากเกิดความเสียหายขึ้นในบ้านที่รับโอนกรรมสิทธิ์มา ผู้ขายต้องรับผิดชอบ โดยผู้ซื้อฟ้องร้องให้รับผิดชอบได้ภายใน 1 ปี นับตั้งแต่พบความเสียหายดังกล่าว หากผู้ซื้อรับรู้ว่าบ้านมีตำหนิหรือเสียหายก่อนที่จะตกลงทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ จะไม่สามารถฟ้องร้องได้
2. พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน : ว่าด้วยข้อบังคับอันเป็นมาตรฐานสัญญาในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง โดยระบุว่าผู้ขายต้องรับผิดชอบในกรณีที่บ้านเกิดชำรุดเสียหาย
นอกจากนี้ระยะเวลาของประกันโครงสร้างบ้านก็แตกต่างกันไปด้วยค่ะ โดยส่วนใหญ่หากเป็นงานเสาเข็ม ฐานราก เสาคาน พื้น โครงหลังคา และผนังรับน้ำหนัก จะครอบคลุมการคุ้มครองเป็นเวลา 5 ปี หลังโอนกรรมสิทธิ์ หากเป็นงานประตู หน้าต่าง รั้ว กำแพง ผนัง บันได พื้น ราว หลังคา ฝ้าเพดาน ห้องน้ำ งานระบบ จะครอบคลุมการคุ้มครองเพียงแค่ 1 ปี หลังโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้นนอกจากจะต้องศึกษากฎหมายแล้ว ต้องเช็กให้ดีเลยค่ะ ว่าประกันแต่ละส่วน เป็นระยะเวลาเท่าไหร่ เพราะแต่ละโครงการก็ไม่เหมือนกันค่ะ อาจมีเงื่อนไขอื่น ๆ ที่ซ่อนอยู่ด้วย ต้องดูตรงนี้ให้ละเอียด เพื่อที่หากเกิดปัญหาแล้วไม่ได้รับการแก้ไข จะได้ดำเนินการทางกฎหมายได้อย่างถูกต้องค่ะ
ตรวจบ้านก่อนโอน ต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่?
ราคาของการตรวจรับ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด ขึ้นอยู่กับขนาดของพื้นที่ใช้สอยและรายละเอียดต่าง ๆ ภายในด้วยค่ะ คอนโดบ้างห้องก็มีเนื้อที่ใหญ่กว่าทาวน์โฮมใช่มั้ยล่ะคะ ดังนั้นราคาจึงไม่สามารถระบุได้อย่างชัดเจนค่ะ การตรวจรับครั้งที่ 1 หากเป็นบ้านเดี่ยวขนาดทั่ว ๆ ไป ราคาจะอยู่ที่ 4,000-7,000 บาท หากเป็นทาวน์โฮม ก็จะอยู่ที่ 4,000-5,000 บาท ส่วนคอนโด หากเป็นห้องขนาดเล็กทั่วไปก็เริ่มต้นที่ 2,000-4,000 บาท ส่วนการตรวจรับครั้งที่ 2 ขึ้นไป จะเริ่มต้นที่ 1,000 บาทเหมือนกันค่ะ โดยส่วนใหญ่จะนิยมตรวจบ้านกันที่ 3 ครั้ง บางเจ้าก็ตั้งราคาแยกเป็นรายครั้ง บางเจ้าก็เหมาจ่ายค่ะ เงื่อนไขและรายละเอียดจะแตกต่างกันไปตามแต่ละบริษัทตรวจรับบ้านค่ะ
หากถามว่าการตรวจรับบ้านก่อนโอนนั้น จำเป็นจริงหรือไม่ เป็นการสิ้นเปลืองโดยใช่เหตุหรือเปล่า ต้องแนะนำว่า “จำเป็น” ค่ะ เพราะบ้านของเรา ราคาหลักล้านขึ้นไป แต่การจ้างตรวจนั้น อาจต้องเสียเงินเพิ่มเพียงหลักพันถึงหลักหมื่นต้น ๆ เท่านั้น หากเราไม่ได้ตรวจ หรือตรวจด้วยตัวเอง แล้วมีจุดไหนที่ผิดพลาด ก็ต้องมาเสียเวลากับการตามให้ทางโครงการเข้ามาซ่อมแซม หากทางโครงการไม่ซ่อมให้ ก็ต้องดำเนินการฟ้องร้องอีกค่ะ หรือหากเกิดปัญหาขึ้นมาหลังหมดประกัน ก็ต้องเสียเงินซ่อมเอง เผลอ ๆ อาจมากกว่าหลักหมื่นขึ้นไป หรืออาจเป็นปัญหาแบบซ่อมแซมไม่จบไม่สิ้นก็ได้ค่ะ
