การมีบ้านสักหลังเป็นความฝันของคนส่วนใหญ่ แต่หลายคนต้องพบกับความผิดหวังเมื่อยื่นขอสินเชื่อบ้านแล้วถูกปฏิเสธ การยื่นกู้ซื้อบ้านให้ผ่านไม่ใช่เรื่องยากเกินไป หากคุณเตรียมตัวให้พร้อมและวางแผนอย่างรอบคอบ บทความนี้จะแนะนำ 7 เทคนิคสำคัญที่จะช่วยให้การยื่นกู้ซื้อบ้านของคุณผ่านฉลุย ทำให้คุณได้เป็นเจ้าของบ้านในฝันเร็วขึ้น

เหตุใดคนส่วนใหญ่ถึงถูกปฏิเสธการกู้บ้าน?

การที่ธนาคารปฏิเสธการยื่นกู้บ้านไม่ได้เกิดขึ้นโดยไม่มีเหตุผล มีปัจจัยหลายประการที่ทำให้ผู้กู้ไม่ผ่านการพิจารณา เช่น รายได้ไม่เพียงพอเมื่อเทียบกับราคาบ้าน มีภาระหนี้สินเดิมสูงเกินไป ประวัติทางการเงินไม่ดี เอกสารไม่ครบถ้วน หรือเลือกธนาคารที่ไม่เหมาะสมกับสถานะทางการเงินของตนเอง

นอกจากนี้ อีกสาเหตุสำคัญคือการขาดการวางแผนทางการเงินที่ดี ทำให้ไม่มีเงินดาวน์เพียงพอ โดยทั่วไปธนาคารจะให้สินเชื่อประมาณ 80-90% ของราคาบ้าน ดังนั้นผู้กู้จะต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 10-20% ของราคาบ้าน ซึ่งหลายคนมักมองข้ามจุดนี้

จะประเมินความสามารถในการกู้ซื้อบ้านของตนเองได้อย่างไร?

การประเมินความสามารถในการกู้ซื้อบ้านของตนเองเป็นขั้นตอนแรกที่สำคัญมาก เพราะจะช่วยให้คุณเลือกบ้านที่ราคาเหมาะสมกับกำลังทรัพย์ของคุณ โดยทั่วไปธนาคารจะพิจารณาจากรายได้และภาระหนี้เป็นหลัก ซึ่งคุณสามารถคำนวณได้ดังนี้

กรณีไม่มีหนี้สินใดๆ:

หากคุณไม่มีภาระหนี้เลย ความสามารถในการกู้จะคำนวณได้จากสูตร:

• รายได้ต่อเดือน x 60 = วงเงินกู้สูงสุดที่เป็นไปได้

เช่น หากคุณมีรายได้เดือนละ 30,000 บาท คุณอาจจะกู้ได้สูงสุดประมาณ 1,800,000 บาท

กรณีมีหนี้สินอยู่แล้ว:

หากคุณมีภาระหนี้อื่นๆ คุณต้องคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระดังนี้:

• รายได้ต่อเดือน x 30-40% = ความสามารถในการผ่อนชำระสูงสุดต่อเดือน
• จากนั้นหักภาระหนี้ที่มีอยู่แล้วออก = เงินที่สามารถผ่อนบ้านได้ต่อเดือน

ตัวอย่างเช่น หากรายได้เดือนละ 40,000 บาท และมีภาระหนี้เดิม 5,000 บาทต่อเดือน

• ความสามารถในการผ่อนสูงสุด = 40,000 x 40% = 16,000 บาท
• หักภาระหนี้เดิม = 16,000 – 5,000 = 11,000 บาท
• เหลือความสามารถในการผ่อนบ้าน = 11,000 บาทต่อเดือน

การคำนวณนี้จะช่วยให้คุณเลือกบ้านที่ราคาเหมาะสมและมีโอกาสผ่านการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารมากขึ้น

ดอกเบี้ยบ้านปี 2568 เป็นอย่างไร? เลือกธนาคารไหนดี?

การเลือกธนาคารที่เหมาะสมเป็นอีกปัจจัยสำคัญในการกู้ซื้อบ้าน ซึ่งแต่ละธนาคารจะมีอัตราดอกเบี้ย เงื่อนไข และโปรโมชั่นที่แตกต่างกัน ในปี 2568 อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของแต่ละธนาคารมีความแตกต่างกัน โดยบางธนาคารมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยต่ำสุด 3 ปีแรกดังนี้:

• ธนาคารกสิกรไทย (Kbank): อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยต่ำสุด 3 ปีแรกอยู่ที่ 2.95% สำหรับสินเชื่อบ้านสีเขียวรักษ์โลก และสินเชื่อบ้านสำหรับผู้มีบัญชีเงินเดือนกสิกรไทย
• ธนาคารกรุงไทย (KTB): อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยต่ำสุด 3 ปีแรกอยู่ที่ 3.51%
• ธนาคารกรุงเทพ (BBL): อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยต่ำสุด 3 ปีแรกอยู่ที่ 3.48%

ในการเลือกธนาคาร นอกจากอัตราดอกเบี้ยแล้ว คุณควรพิจารณาปัจจัยอื่นๆ ร่วมด้วย เช่น:

• วงเงินกู้สูงสุดที่ธนาคารให้ (บางธนาคารให้กู้ได้ถึง 100% ของราคาบ้าน)
• ระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุด (บางธนาคารให้ผ่อนได้นานถึง 40 ปี)
• เงื่อนไขพิเศษสำหรับลูกค้าเก่าหรือผู้มีเงินเดือนผ่านธนาคาร
• ค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง

การเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายๆ ธนาคารจะช่วยให้คุณเลือกสินเชื่อที่คุ้มค่าและเหมาะสมกับสถานะทางการเงินของคุณมากที่สุด

เอกสารสำคัญที่ต้องเตรียมให้พร้อมก่อนยื่นกู้มีอะไรบ้าง?

การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนและถูกต้องเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้การยื่นกู้ของคุณผ่านได้ง่ายขึ้น โดยเอกสารที่จำเป็นสำหรับการยื่นกู้ซื้อบ้านประกอบด้วย:

เอกสารส่วนตัว

• บัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรข้าราชการ (ของผู้กู้ ผู้กู้ร่วม และคู่สมรส)
• ทะเบียนบ้าน (ของผู้กู้ ผู้กู้ร่วม และคู่สมรส)
• ทะเบียนสมรสหรือใบสำคัญการหย่า (ถ้ามี)
• ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)

หลักฐานทางการเงินและการทำงาน

• สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3-6 เดือน
• เอกสารการเดินบัญชี (Statement) ย้อนหลัง 6-12 เดือน
• หนังสือรับรองการทำงาน
• เอกสารการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภ.ง.ด.90 หรือ ภ.ง.ด.91)

เอกสารเกี่ยวกับทรัพย์สินที่จะซื้อ

• สำเนาโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์
• สัญญาจะซื้อจะขาย
• เอกสารโครงการ (กรณีซื้อจากโครงการ)
• แบบแปลนบ้าน (กรณีกู้เพื่อปลูกสร้างบ้าน)
• ใบอนุญาตปลูกสร้างอาคาร (กรณีกู้เพื่อสร้างบ้านหรือต่อเติมบ้าน)

เอกสารเพิ่มเติม (กรณีเป็นเจ้าของกิจการหรืออาชีพอิสระ)

• หนังสือรับรองบริษัทอายุไม่เกิน 3 เดือน
• งบการเงินย้อนหลัง 2-3 ปี
• ทะเบียนการค้า หรือ ทะเบียนพาณิชย์

การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนและจัดเรียงให้เป็นระเบียบจะช่วยให้ธนาคารพิจารณาสินเชื่อของคุณได้รวดเร็วและมีโอกาสอนุมัติมากขึ้น

จะสร้างประวัติทางการเงินให้ดีเพื่อยื่นกู้บ้านได้อย่างไร?

ประวัติทางการเงินเป็นปัจจัยสำคัญที่ธนาคารใช้พิจารณาสินเชื่อ เพราะสะท้อนให้เห็นถึงความน่าเชื่อถือและความรับผิดชอบทางการเงินของคุณ การสร้างประวัติทางการเงินที่ดีมีแนวทางดังนี้:

รักษาบัญชีธนาคารให้มีความสม่ำเสมอ

บัญชีธนาคารที่มีเงินเข้าออกสม่ำเสมอและมีเงินคงเหลือที่ดีจะสร้างความเชื่อมั่นให้กับธนาคาร ควรหลีกเลี่ยงการมีเงินในบัญชีน้อยเกินไปหรือการเคลื่อนไหวที่ผิดปกติ

ชำระหนี้ให้ตรงเวลาเสมอ

การชำระค่าบัตรเครดิต ค่าผ่อนสินค้า หรือหนี้สินอื่นๆ ให้ตรงเวลาเป็นสิ่งสำคัญมาก การผิดนัดชำระแม้เพียงครั้งเดียวอาจส่งผลเสียต่อประวัติทางการเงินของคุณได้

ลดภาระหนี้สินที่มีอยู่เดิม

ก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน ควรพยายามชำระหนี้สินเดิมให้หมดหรือลดลงให้มากที่สุด เพราะภาระหนี้สินจะถูกนำมาคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระบ้านของคุณ

ใช้บัตรเครดิตอย่างรับผิดชอบ

การมีและใช้บัตรเครดิตอย่างรับผิดชอบจะช่วยสร้างประวัติทางการเงินที่ดี ควรใช้บัตรเครดิตในระดับที่เหมาะสมและชำระเต็มจำนวนทุกเดือน

หลีกเลี่ยงการสมัครสินเชื่อหลายที่ในเวลาใกล้เคียงกัน

การสมัครสินเชื่อหลายที่ในระยะเวลาใกล้เคียงกันอาจทำให้ธนาคารเห็นว่าคุณกำลังประสบปัญหาทางการเงิน ควรเว้นระยะห่างในการสมัครสินเชื่อ

การสร้างประวัติทางการเงินที่ดีไม่ใช่เรื่องที่ทำได้ในวันเดียว ต้องใช้เวลาและความสม่ำเสมอ แต่จะคุ้มค่าเมื่อถึงเวลาที่คุณต้องการยื่นกู้ซื้อบ้าน

เงินดาวน์ไม่พร้อม จะทำอย่างไรได้บ้าง?

หลายคนมีรายได้เพียงพอสำหรับการผ่อนบ้าน แต่ยังไม่มีเงินก้อนสำหรับดาวน์ ซึ่งมีแนวทางแก้ไขดังนี้:

วางแผนออมเงินดาวน์อย่างเป็นระบบ

หากยังไม่รีบร้อนซื้อบ้าน ควรวางแผนออมเงินดาวน์อย่างเป็นระบบ เช่น เปิดบัญชีเงินฝากประจำปลอดภาษี 24 เดือน ซึ่งจะช่วยให้คุณออมเงินได้อย่างสม่ำเสมอและได้รับผลตอบแทนที่ดีกว่าเงินฝากทั่วไป

ตัวอย่างเช่น หากต้องการซื้อบ้านราคา 2,000,000 บาท และต้องมีเงินดาวน์ 20% คือ 400,000 บาท ถ้าวางแผนซื้อในอีก 2 ปี คุณจะต้องออมเดือนละประมาณ 16,700 บาท

เลือกโครงการที่ให้ผ่อนดาวน์

หลายโครงการบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียมมีนโยบายให้ผู้ซื้อผ่อนดาวน์กับโครงการก่อนได้ โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง นอกจากนี้ การจองซื้อตั้งแต่เริ่มโครงการมักได้ราคาที่ถูกกว่าตอนบ้านสร้างเสร็จ

อย่างไรก็ตาม ควรศึกษาเงื่อนไขให้ละเอียด เพราะหากคุณไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขได้ เช่น กู้ไม่ผ่าน อาจทำให้สูญเสียเงินดาวน์ที่จ่ายไปแล้ว

พิจารณาโครงการที่มีโปรโมชั่นพิเศษ

บางช่วงเวลา โครงการบ้านหรือธนาคารอาจมีโปรโมชั่นพิเศษ เช่น ดาวน์ 0% ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน หรือฟรีเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านได้

หาผู้กู้ร่วม

หากคุณมีสมาชิกในครอบครัวที่มีรายได้มั่นคงและเครดิตดี การหาผู้กู้ร่วมจะช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อและอาจได้วงเงินกู้มากขึ้น

จะคำนวณค่าใช้จ่ายในการผ่อนบ้านอย่างไรให้ถูกต้อง?

การคำนวณค่าใช้จ่ายในการผ่อนบ้านอย่างถูกต้องจะช่วยให้คุณเห็นภาพรวมทางการเงินและวางแผนได้ดียิ่งขึ้น โดยทั่วไปการผ่อนบ้านจะใช้วิธีคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate) ซึ่งแตกต่างจากการผ่อนสินค้าทั่วไป

วิธีคำนวณแบบง่ายๆ มีดังนี้:

สูตรที่ 1 คำนวณดอกเบี้ยในแต่ละงวด:

• ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวด = (เงินต้นคงเหลือในงวดนั้น x อัตราดอกเบี้ยต่อปี x จำนวนวันในงวด) ÷ 365

สูตรที่ 2 คำนวณเงินต้นที่ตัดในแต่ละงวด:

• เงินต้นที่ตัดในงวด = ค่างวด – ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดนั้น

สูตรที่ 3 คำนวณเงินต้นคงเหลือ:

• เงินต้นคงเหลือ = วงเงินกู้เริ่มต้น – เงินต้นที่ตัดในงวดนั้น

ตัวอย่างการคำนวณ:

สมมติว่าคุณกู้ซื้อบ้าน 2,500,000 บาท ดอกเบี้ย 4% ต่อปี ระยะเวลา 30 ปี ค่างวดเดือนละ 11,935 บาท

• ดอกเบี้ยในงวดแรก = (2,500,000 x 0.04 x 31) ÷ 365 = 8,219.18 บาท
• เงินต้นที่ตัดในงวดแรก = 11,935 – 8,219.18 = 3,715.82 บาท
• เงินต้นคงเหลือ = 2,500,000 – 3,715.82 = 2,496,284.18 บาท

จะเห็นได้ว่าในช่วงแรกของการผ่อน เงินส่วนใหญ่จะถูกหักเป็นดอกเบี้ย และจะค่อยๆ ลดลงเมื่อเงินต้นลดลง

หากไม่อยากคำนวณเอง ปัจจุบันมีเครื่องมือคำนวณสินเชื่อบ้านออนไลน์ให้ใช้ฟรีบนเว็บไซต์ของธนาคารและเว็บไซต์ด้านอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เพียงใส่ข้อมูลที่ต้องการ เช่น วงเงินกู้ อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาผ่อน เครื่องคำนวณจะแสดงยอดผ่อนต่อเดือนและตารางการผ่อนชำระทั้งหมดให้คุณ

สรุป

การยื่นกู้ซื้อบ้านให้ผ่านฉลุยไม่ใช่เรื่องยากเกินไป หากคุณมีการวางแผนที่ดีและเตรียมความพร้อมอย่างรอบคอบ ตั้งแต่การประเมินความสามารถทางการเงินของตนเอง การเลือกธนาคารที่เหมาะสม การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน การสร้างประวัติทางการเงินที่ดี การเตรียมเงินดาวน์ให้พร้อม และการคำนวณค่าใช้จ่ายอย่างถูกต้อง

การซื้อบ้านเป็นการลงทุนระยะยาวที่ต้องใช้ความรอบคอบ อย่าเร่งรีบตัดสินใจเพียงเพราะอยากมีบ้านเร็วๆ ควรศึกษาข้อมูลให้ละเอียดและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อให้การตัดสินใจซื้อบ้านเป็นไปอย่างรอบคอบและเหมาะสมกับสถานะทางการเงินของคุณมากที่สุด ด้วยการเตรียมตัวที่ดีและใช้เทคนิคที่แนะนำไว้ในบทความนี้ คุณจะมีโอกาสยื่นกู้ซื้อบ้านผ่านได้ง่ายขึ้นและกลายเป็นเจ้าของบ้านในฝันได้เร็วยิ่งขึ้น

#สาระ #การเงิน #กู้ซื้อบ้าน #สินเชื่อบ้าน #ยื่นกู้บ้าน #เทคนิคกู้บ้าน #ดอกเบี้ยบ้าน #เงินดาวน์บ้าน #วางแผนการเงิน