บทความ

ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เผยตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังแข็งแกร่งในครึ่งปีแรก 2569 รับแรงหนุนจากโครงการที่อยู่อาศัยระดับหรู พื้นที่ค้าปลีกเชิงประสบการณ์ และกระแส AI พร้อมชี้ทิศทางครึ่งปีหลัง

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เผยเทรนด์ซื้อ-เช่าอสังหาฯ ปี 69 ผู้บริโภคใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้น มองหาความคุ้มค่าในทุกมิติ ด้านตลาดเช่าชะลอเล็กน้อยแต่ยังมีดีมานด์จากทั้งไทยและต่างชาติ

ปัจจัยพื้นฐานที่ส่งผลต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตเป็นศาสตร์ที่ต้องอาศัยความเข้าใจอย่างลึกซึ้งและการวิเคราะห์อย่างรอบคอบ นักลงทุนและเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องตระหนักถึงปัจจัยหลายประการที่มีอิทธิพลต่อการเปลี่ยนแปลงมูลค่าทรัพย์สิน ปัจจัยพื้นฐานที่สำคัญประกอบด้วย: ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อม การประเมินมูลค่าเริ่มต้นจากการวิเคราะห์ทำเลที่ตั้งอย่างละเอียด ทำเลที่มีศักยภาพสูงจะพิจารณาจากปัจจัยต่อไปนี้: ความสะดวกในการเดินทาง ระบบสาธารณูปโภค แหล่งชุมชนและสิ่งอำนวยความสะดวก แนวโน้มการพัฒนาพื้นที่โดยรอบ สภาพเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ การติดตามแนวโน้มเศรษฐกิจเป็นสิ่งจำเป็นในการประเมินมูลค่า ประกอบด้วย: อัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ย นโยบายภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ สภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เทคนิคการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ นักลงทุนมืออาชีพใช้เทคนิคที่หลากหลายในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด การวิเคราะห์ราคาของทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกันในบริเวณใกล้เคียง เป็นวิธีที่นิยมและให้ผลค่อนข้างแม่นยำ โดยพิจารณาปัจจัยดังนี้: ขนาดที่ดิน อายุอาคาร สภาพแวดล้อมโดยรอบ คุณสมบัติเฉพาะของทรัพย์สิน วิธีรายได้ เหมาะสำหรับทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ เช่น อาคารพาณิชย์หรือคอนโดให้เช่า คำนวณจาก: รายได้ประจำ ค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา อัตราผลตอบแทนที่คาดหวัง วิธีต้นทุนทดแทน คำนวณจากมูลค่าที่ต้องใช้ในการสร้างทรัพย์สินใหม่ทดแทน โดยคำนึงถึง: ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง ค่าออกแบบ สภาพความเสื่อมของทรัพย์สิน เครื่องมือและเทคโนโลยีสมัยใหม่ในการประเมินมูลค่า เทคโนโลยีปัจจุบันช่วยให้การประเมินมูลค่ามีความแม่นยำมากขึ้น: ระบบข้อมูลภูมิสารสนเทศ (GIS) ช่วยวิเคราะห์ข้อมูลเชิงพื้นที่อย่างละเอียด สามารถประเมินปัจจัยต่าง ๆ ได้อย่างแม่นยำ ปัญญาประดิษฐ์และการเรียนรู้ของเครื่อง ช่วยวิเคราะห์ข้อมูลขนาดใหญ่และคาดการณ์แนวโน้มราคาได้อย่างรวดเร็ว แพลตฟอร์มวิเคราะห์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้ข้อมูลเชิงลึกและการคาดการณ์ราคาที่แม่นยำมากขึ้น [...]

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่าเมื่อ 10 ปีที่แล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจ.ชลบุรี มีมูลค่าประมาณ 50,000 ล้านบาท ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจ.ระยองมีมูลค่า 10,000-12,000 ล้านบาท แต่ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา (ปี 2564-2566)   ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจ.ระยอง เติบโตอย่างมาก ซึ่งได้รับอานิสงส์จากโครงกา

หัวหิน จ.ประจวบคีรีขันธ์ 24 กุมภาพันธ์ 2568 — โบทานิก้า ลักซูรี่ วิลล่า (Botanica Luxury Villas) ผู้นำด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรีในเกาะภูเก็ตและหลากหลายทำเลระดับเวิลด์คลาสเดสติเนชันด้วยประสบการณ์และความเชี่ยวชาญยาวนานกว่า 20 ปี เปิดมูฟเมนต์เขย่าวงการอสังหาฯ ไฮเอนด์อีกครั้ง หลังประกาศเปิดตัวโปรเจกต์พูลวิลล่าหรู “Botanica Luxury Hua Hin” ท่ามกลางคอมมูนิตี้เงียบสงบเป็นส่วนตัวเพียง 30 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 19.9 ล้านบาท ด้วยมูลค่าโครงการรวมกว่า 500 ล้านบาท พร้อมลุยเต็มสูบบุกตลาด “หัวหิน” จ.ประจวบคีรีขันธ์ แลนด์มาร์กเพื่อการพักผ่อนใกล้ชิดธรรมชาติและทะเลแสนงดงามขวัญใจคนไทยและต่างชาติ ตอกย้ำกลยุทธ์การเดินหน้าขยายธุรกิจสู่หัวเมืองใหญ่เพื่อต่อยอดความแข็งแกร่งในฐานะผู้นำเบอร์หนึ่งตลาดพูลวิลล่าหรูในเกาะภูเก็ต ภายใต้แนวคิด “Born in Phuket, Bloom in Hua Hin” โบทานิก้าฯ ร่วมผลักดันการรังสรรค์ลักชัวรีไลฟ์สไตล์คอมมูนิตี้ในหัวหิน ให้สอดรับกับดีมานด์ในตลาดที่มีทิศทางการเติบโตที่ดีในปี 2568 จากราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและการเปิดตัวอย่างคึกคักของโครงการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตอกย้ำศักยภาพของหัวหินในฐานะเมืองตากอากาศเพื่อการใช้ชีวิตเหนือระดับท่ามกลางธรรมชาติ  ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหัวหินยังคงแสดงสัญญาณการเติบโตที่แข็งแกร่งในปี 2568 โดยราคาที่ดินในทำเลศักยภาพยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในโซนติดชายหาดที่มีราคาพุ่งสูงถึงไร่ละ 120 [...]

ท่ามกลางกระแสการเดินทางกลับสู่ความเรียบง่ายของผู้คนยุคใหม่ การมองหาที่พักผ่อนที่ให้มากกว่า “บ้านหลังที่สอง” กลายเป็นความต้องการสำคัญของกลุ่มผู้บริโภคระดับคุณภาพในเมืองท่องเที่ยว บริษัท อ็อกชิเจน เรสซิเดนซ์ จำกัด เดินหน้าสร้างมาตรฐานใหม่ให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน ด้วยการยึดแนวคิด Nature-Integrated Living—การใช้ชีวิตที่ผสานเข้ากับธรรมชาติอย่างแท้จริง เป็นหัวใจหลักของทุกโครงการที่พัฒนา ปีนี้บริษัทให้ความสำคัญกับทำเล เขาใหญ่–ปากช่องเมืองท่องเที่ยวระดับประเทศที่ทั่วโลกยอมรับว่ามีระบบนิเวศอุดมสมบูรณ์ และมีคุณภาพชีวิตดีติดอันดับ โดยมองว่าเทรนด์ Second Home ไม่ใช่เพียงบ้านตากอากาศอีกต่อไป แต่เป็น “ฐานที่มั่นของการพักใจ” และเป็นพื้นที่ที่ครอบครัวสามารถใช้เวลาคุณภาพร่วมกันได้จริง ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2568 บริษัทได้เปิดตัวโครงการใหม่ “Serene บ้านฟาร์ม เขาใหญ่” ซึ่งสอดรับกับกระแส Logicity Lifestyle—วิถีชีวิตที่เรียบง่าย มีเหตุผล และอยู่กับธรรมชาติอย่างยั่งยืน โครงการออกแบบมาเพื่อผู้ที่อยากหลีกหนีความวุ่นวายในเมือง แล้วกลับมาใช้ชีวิตท่ามกลางฟาร์มที่อบอุ่น รายล้อมด้วยภูเขา ตื่นมาพร้อมอากาศสะอาดบริสุทธิ์พร้อม Organic Garden ที่สามารถ “เปิดประตูบ้านแล้วเก็บผักไปทำอาหารได้ทันที” รวมถึง Mini Farm Activities ที่ช่วยให้ครอบครัวได้ใกล้ชิดธรรมชาติอย่างแท้จริง ในขณะเดียวกันยังคงความสะดวกสบายครบถ้วน ด้วยคอนเซ็ปต์ ชีรีนบ้านฟาร์ม ที่ธรรมชาติไม่ใช้แค่ฉากหลัง แต่คือเพื่อนแท้ที่โอบกอดวิถีใหม่แบบสุขลึกยิ่งขึ้น คุณมณฑาทิพย์ จุนหวิทยะ ผู้ก่อตั้งและกรรมการผู้จัดการ [...]

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ถือเป็นปีแห่งการปรับตัวทั้งในฝั่งผู้บริโภคและผู้ประกอบการ แม้จะมีความท้าทายแต่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังมีแนวโน้มเติบโตอย่างน่าสนใจ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย เผยข้อมูลเชิงลึกจากผู้เข้าเยี่ยมชมเว็บไซต์ www.DDproperty.com ในเดือนเมษายน 2568 สะท้อนเทรนด์ความต้องการซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคชาวไทย พบว่า จำนวนผู้เข้าชมเว็บไซต์ในเดือนเมษายนเพิ่มขึ้น 7% จากเดือนก่อนหน้า (MoM) และเพิ่มขึ้นถึง 25% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แม้ว่าจะเพิ่งผ่านเหตุการณ์แผ่นดินไหวในประเทศเมียนมาและเกิดแรงสั่นสะเทือนที่รับรู้ได้ในไทยเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568  อย่างไรก็ดี เมื่อพิจารณาความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ พบว่าความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมลดลง 14% MoM เนื่องจากผู้บริโภคกังวลเกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคารสูงเมื่อเกิดเหตุแผ่นดินไหว ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบได้รับอานิสงส์ โดยความต้องการซื้อบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 8% MoM และทาวน์โฮมเพิ่มขึ้น 6% MoM  ทั้งนี้ ความต้องการซื้อส่วนใหญ่อยู่ที่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีสัดส่วนถึง 46% แต่ระดับราคาที่มีความต้องการซื้อเพิ่มขึ้นมากที่สุด ได้แก่ ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6% MoM [...]

ขณะที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่และนักลงทุนจำนวนมากเริ่มปรับกลยุทธ์ หันไปมองหาโอกาสใหม่ในตลาดต่างจังหวัด โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูงในการเติบโต ทั้งในแง่ของดีมานด์เพื่อการอยู่อาศัยระยะยาว (Long-stay demand) และดีมานด์เพื่อการลงทุน (Investment demand) ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ภูเก็ตจึงเป็นเสมือนเป้าหมายที่ทั้งผู้พัฒนาและนักลงทุนต่างมองว่ายังคงเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อสูงจากทั้งชาวไทยและนักลงทุนต่างชาติ ดังนั้นไม่สามารถปฏิเสธได้ว่า ภูเก็ตกลายเป็นพื้นที่ที่มีความน่าสนใจและยังคงเป็นขุมทรัพย์สำคัญที่นักลงทุนทั้งในและต่างประเทศจับตามองอย่างต่อเนื่อง ในช่วงไตรมาส 3 ไตรมาสของปี 2568 ที่ผ่านมาแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าในพื้นที่ภูเก็ต มีโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านพักตากอากาศเปิดขายใหม่มากกว่า 85 โครงการ ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมมากกว่า 73,146    ล้านบาท ด้วยอุปทานรวมกว่า 5,500 ยูนิต พบว่าโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านพักตากอากาศหลายโครงการสามารถปิดการขายได้อย่างคึกคัก ผู้พัฒนารายใหญ่บางรายสามารถปิดการขายบ้านพักตากอากาศและคอนโดมิเนียมทั้งโครงการได้ในระยะเวลาอันรวดเร็ว หรือแม้กระทั้งผู้พัฒนาบางรายสามารถปิดการขายได้มากกว่า 50-70% ของทั้งโครงการในระยะเวลาหลังจากการเปิดการขายได้เพียงแค่ไม่ถึง 1 เดือน ซึ่งเป็นสัญญาณบวกที่สะท้อนถึงความต้องการที่สูงจากทั้งผู้ซื้อในประเทศและนักลงทุนต่างชาติ แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ท่าวมกลางภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครยังคงเผชิญกับภาวะชะลอตัว ทำให้เหล่านักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติเริ่มหันมาสนใจโอกาสการลงทุนในเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพในการเติบโตอย่างภูเก็ตขึ้น โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านพักตากอากาศ ซึ่งยังคงได้รับความสนใจจากทั้งผู้ซื้อในประเทศและนักลงทุนต่างชาติที่มองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรืออยู่อาศัย สิ่งเหล่านี้เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตกำลังได้รับความสนใจจากนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างชาติอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสะท้อนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพการเติบโตและมูลค่าทรัพย์สินในพื้นที่เหล่านี้ ที่นักลงทุนเห็นว่าเป็นโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่ดีในอนาคต สำหรับในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ที่ผ่านมาพบว่ามีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาในจังหวัดภูเก็ตสูงถึง 7,646,700 ล้านคน [...]

      พลัสฯ รุกตลาดนักลงทุนภูเก็ต เสิร์ฟบริการปล่อยเช่า–ดูแลบ้าน–การอยู่อาศัย ตอบรับการขยายตัวของกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุนทั้งไทยและต่างชาติที่เติบโตต่อเนื่อง       ตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตฟื้นตัวแรงจากการท่องเที่ยว เทียบเท่าช่วงก่อนโควิด ส่งผลให้ความต้องการปล่อยเช่าและอยู่อาศัยระยะยาวเพิ่มขึ้น โดยลูกค้ามองหาการลงทุนที่คุ้มค่าและคุณภาพชีวิตที่ดี       พร้อมชูโรงบริการซื้อ-ขาย-เช่า และ ‘Plus Concierge’ ดูแลบ้านเมื่อเจ้าของไม่อยู่ แพ็คเกจทำความสะอาดบ้านและสระว่ายน้ำ บริการจัดการจ่ายค่าน้ำ-ไฟ ตกแต่งบ้าน บริการย้ายเข้า-ออกบ้าน ให้ทุกการอยู่อาศัยสะดวกสบาย ไร้กังวล พร้อมเพิ่มความน่าสนใจในการปล่อยเช่า นางสาวสมสกุล หลิมศุทธพรรณ รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายพัฒนาธุรกิจและบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด แม่ทัพใหญ่ของพลัสฯภูเก็ต เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตยังคงคึกคักต่อเนื่อง โดยข้อมูลจากปีที่ผ่านมา ชี้ชัดถึงแนวโน้มการลงทุนที่แข็งแกร่ง ทั้งจากนักลงทุนไทยและต่างชาติ ซึ่งยังคงส่งผลต่อภาพรวมของตลาดตลอดทั้งปีนี้ จากรายงานของ Dot Property CONNECT Phuket 2025 พบว่า ภูเก็ตกลับมาเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง โดยมีนักท่องเที่ยวกว่า 13.1 ล้านคนในปี [...]

“แอล ดับเบิลยู เอส” ปรับลดการคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพ-ปริมณฑล ปี 2566 ลงมาอยู่ที่ 0-5% จากเดิม 10-15% เป็นผลจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย

“ร่มโพธิ์ พร็อพเพอร์ตี้” หรือ “THE TITLE” เปิดแผนรุกตลาดอสังหาฯ ปี 2568 ต่อเนื่อง มุ่งพัฒนาทุกมิติให้แข็งแกร่ง หลังจำนวนนักท่องเที่ยวภูเก็ตทั้งปีสร้างสถิติใหม่ทะลุ 14 ล้านคน เดินหน้าเปิดตัว 5 โครงการใหม่ มูลค่ารวมกว่า 12,200 ล้านบาท พร้อมขยายพอร์ต สู่ตลาด Luxury Villa ครั้งแรก  บนทำเลศักยภาพ ทั้งหาดในยางและเชิงทะเล รองรับตลาดกลุ่ม High-end สะท้อนความเป็น “จุดหมายปลายทางระดับโลก” (Global Destination) ของภูเก็ต นายดรงค์ หุตะจูฑะ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ร่มโพธิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ THE TITLE ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ Leisure Residence เพื่อการพักอาศัยและการลงทุนอย่างยั่งยืน กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตปี 2567 ที่ผ่านมา แสดงให้เห็นถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ได้รับความสนใจจากนักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ โดยเฉพาะในกลุ่ม [...]

กรุงเทพฯ – 24 กุมภาพันธ์ 2569 – ซีบีอาร์อี ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก เผยแพร่รายงานแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยฉบับสมบูรณ์ประจำปี 2569 โดยซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าปีนี้เป็นปีที่ผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุนต้องรักษาสมดุลระหว่าง “ความเสี่ยงและผลตอบแทน” อย่างมีกลยุทธ์ ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังคงเปลี่ยนแปลงไปอย่างต่อเนื่อง ซึ่งหมายถึงผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องวางแผนอย่างมีกลยุทธ์และมีความคล่องตัวในการลงทุนและพัฒนา” นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว “บทวิเคราะห์ของเราชี้ให้เห็นว่า แม้บางภาคธุรกิจจะยังคงเผชิญแรงกดดัน แต่บางภาคธุรกิจอยู่ในตำแหน่งที่พร้อมเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง โดยมีปัจจัยหนุนจากการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้บริโภค มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ และทิศทางความเปลี่ยนแปลงระดับโลก ดังนั้น การปรับตัวและสร้างสรรค์สิ่งใหม่ ๆ จึงเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ” ตลาดพื้นที่ค้าปลีก: เน้นสร้างประสบการณ์เพื่อรับมือกับผู้บริโภคที่ระมัดระวัง สำหรับตลาดค้าปลีกในกรุงเทพฯ ซึ่งมีความหลากหลาย ตั้งแต่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ใจกลางเมืองไปจนถึงโครงการที่มุ่งเน้นกลุ่มผู้อาศัยโดยรอบ ผู้พัฒนาโครงการยังคงเดินหน้าลงทุนในโครงการใหม่และปรับปรุงโครงการเดิม เพื่อให้ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป อย่างไรก็ตาม ในปี 2568 ปริมาณพื้นที่ค้าปลีกโดยรวมแตะระดับ 8.25 ล้าน ตร.ม. โดยมีอีก 3 แสน ตร.ม. ที่มีกำหนดจะแล้วเสร็จในปี 2569  ซึ่งคาดการณ์ว่าปริมาณพื้นที่ค้าปลีกใหม่ที่เพิ่มขึ้นจะแซงหน้าความต้องการใช้พื้นที่ของผู้เช่า ส่งผลให้อัตราเฉลี่ยของการใช้พื้นที่จะลดลงจนต่ำกว่า [...]