สถานการณ์น้ำท่วมเมื่อช่วงที่ผ่านมา ส่งผลกระทบในหลากหลายพื้นที่ ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ครอบคลุมย่านชุมชน ที่พักอาศัย ตลอดจนการเดินทางสัญจรเข้า-ออกเป็นไปด้วยความยากลำบาก กระทบต่อการใช้ชีวิตประจำวัน สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของพื้นที่อยู่อาศัยในเขตเมืองต่อสถานการณ์ฝนตกหนักและน้ำท่วมที่อาจทวีความรุนแรงขึ้น ซึ่งกลายเป็นความเสี่ยงที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับบททดสอบครั้งสำคัญที่ชี้วัดความพร้อมขององค์กร
วิกฤตการณ์ดังกล่าวตอกย้ำให้เห็นว่า ความท้าทายในยุคภูมิอากาศแปรปรวน ภัยธรรมชาติไม่ใช่เรื่องชั่วคราวอีกต่อไป ในฐานะผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) และ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เดินหน้าเชิงรุก ถอดบทเรียนจากประสบการณ์ต่างๆ เพื่อเปลี่ยนผ่านสู่การบริหารความเสี่ยงอย่างเต็มรูปแบบ
โดยยกระดับมาตรการป้องกันและรับมือให้สอดคล้องกับสถานการณ์ บริหารงานฝ่าวิกฤตอย่างต่อเนื่อง ด้วย Protocol ในการทำงานที่กำหนดไว้แล้ว ประกอบกับการทำงานที่ผ่านประสบการณ์จริง ที่พร้อมปฏิบัติการได้ทันที เพื่อดูแลผู้มีส่วนเกี่ยวข้องทุกภาคส่วนภายใต้ปรัชญา No One Left Behind ดูแล 4 เสาหลัก (ลูกค้า พนักงาน ผู้ถือหุ้น และสังคม)
และสิ่งที่สำคัญที่สุดคือการสื่อสารกับลูกบ้านอย่างสม่ำเสมอ ว่าทางนิติบุคคลฯ ได้เตรียมการอย่างไรบ้าง ควบคู่กับความร่วมมือจากพันธมิตรและคู่ค้าต่างๆ ในการจัดหาอุปกรณ์เกี่ยวกับการป้องกันระดับน้ำ และอุปกรณ์สูบน้ำ รวมถึงการจัดส่งอาหารและเครื่องดื่ม ถือว่าเป็นสิ่งสำคัญที่จะทำให้การบริหารจัดการผ่านไปได้ด้วยดี หรือไม่ก็ผ่อนหนักเป็นเบา รวมถึงการดูแลพนักงานที่ได้รับผลกระทบ เพื่อให้ทุกฟันเฟืองขององค์กรกลับมาขับเคลื่อนได้อย่างรวดเร็ว
ย้อนรอยบทเรียน
แม้ว่ามหาอุทกภัยในปี 2554 จะเคยเป็นบทเรียนสำคัญที่ทำให้ที่อยู่อาศัยแนวราบปรับตัว และส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่เหตุการณ์ฝนตกหนักและน้ำท่วมขังในหลายพื้นที่ล่าสุด รวมถึงที่อยู่อาศัยหลายแห่งได้รับผลกระทบ เป็นเครื่องพิสูจน์แล้วว่าไม่มีรูปแบบที่อยู่อาศัยใดปลอดภัยแบบเบ็ดเสร็จหากขาดการเตรียมพร้อมที่ดีพอ
War Room 24 ชั่วโมง และพลังเครือข่ายพันธมิตร
ในยามที่เกิดวิกฤต แสนสิริและพลัสฯ สะท้อนภาพความเป็นผู้นำด้วยการเปิด War Room หรือห้องปฏิบัติการเฉพาะกิจตั้งแต่วันแรก โดยมีผู้บริหารลงพื้นที่ร่วมกับทีมงานอย่างใกล้ชิด อาศัยประสบการณ์จากเหตุการณ์ในอดีตมาขับเคลื่อนการทำงานอย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพสูงสุด
สำหรับหน้างานจริงในช่วงวิกฤต ผู้จัดการโครงการและทีมงานได้ประจำการดูแลลูกบ้านตลอด 24 ชั่วโมง พร้อมระดมกำลังพลจากส่วนกลางเข้าสนับสนุนอย่างเต็มที่ นอกจากนี้ ยังผสานพลังกับเครือข่ายพันธมิตรทางธุรกิจและซัพพลายเออร์ ในการระดมเครื่องสูบน้ำ กระสอบทราย อุปกรณ์ป้องกันน้ำ รวมถึงการจัดหารถขนาดใหญ่เพื่อรับ-ส่งและส่งมอบอาหาร น้ำดื่ม แก่ผู้ประสบภัยในพื้นที่วิกฤต เช่น ร่มเกล้า ลาดกระบัง และรามคำแหง ถือเป็นการดึงทุกภาคส่วนเข้ามาร่วมทำงาน นอกจากการป้องกันในขณะเกิดเหตุแล้ว ยังเตรียมแผนฟื้นฟูหลังน้ำลดอย่างเป็นระบบ ทั้งการทำ Big Cleaning ฉีดล้างโคลนและฆ่าเชื้อโรคในพื้นที่ส่วนกลาง
นวัตกรรมอัจฉริยะ: Real-Time Dashboard ยกระดับความปลอดภัย
เพื่อก้าวให้ทันกับสถานการณ์ที่คาดเดาไม่ได้ แสนสิริและพลัสฯ ได้พัฒนา Real-Time Dashboard ระบบติดตามและประเมินความเสี่ยงอัจฉริยะที่เชื่อมโยงข้อมูลกว่า 400 โครงการทั่วประเทศเข้าไว้ด้วยกัน ระบบนี้ทำหน้าที่วิเคราะห์ปัจจัยทางกายภาพ ทั้งความสูงของพื้นที่จากระดับน้ำทะเลปานกลาง ระยะห่างจากแหล่งน้ำ ประวัติอุทกภัย และจุดอ่อนทางวิศวกรรม ทำให้ทีมงานสามารถประเมินสถานการณ์ล่วงหน้าและสั่งการเชิงรุกได้อย่างแม่นยำก่อนที่มวลน้ำจะมาถึง รวมไปถึง การมี Emergency Alert เพื่อให้ทีมหน้างานขอความช่วยเหลือฉุกเฉิน และจะมีการแจ้งเตือนแบบ Real-time พร้อมส่งทีมให้ความช่วยเหลือหรือจัดการทันที
การดูแลความปลอดภัยของระบบอาคาร และผู้อยู่อาศัย
ในการจัดการเหตุฉุกเฉิน การวางแผนป้องกันล่วงหน้าสำคัญอย่างมาก ดังนั้นนอกจากการเฝ้าติดตามสถานการณ์น้ำอย่างใกล้ชิด ทีมบริหารจัดการควร “รู้จักอาคารที่ดูแล” อย่างดีด้วย คือรู้จักสภาพแวดล้อมรอบโครงการ เช่น ตั้งอยู่ใกล้แม่น้ำหรือคลอง รวมถึงรู้จุดเสี่ยงภายในโครงการ เช่น ห้องเครื่อง พื้นที่ต่ำที่สุดในโครงการ และ รู้จักระบบระบายน้ำภายในอาคารว่ามีการออกแบบไว้อย่างไร เพื่อให้สามารถวางแผนได้อย่างเหมาะสม จัดการจุดที่เป็นความเสี่ยงได้อย่างรัดกุม โดยจากเหตุการณ์น้ำท่วมที่ผ่านมา สามารถถอดบทเรียนส่วนสำคัญในการดูแลระบบอาคารและลูกบ้าน เพื่อลดผลกระทบหรือบรรเทาสถานการณ์ ดังต่อไปนี้:
- เตรียมระบบระบายน้ำในโครงการให้พร้อมรับมือ ทำความสะอาดท่อระบายน้ำ การขุดลอกคลองบริเวณใกล้เคียง การเตรียมอุปกรณ์จำเป็น เช่น กระสอบทราย ปั๊มน้ำ กำแพงกั้นน้ำ ประตูกั้นน้ำ เป็นต้น รวมถึงตรวจเช็คความพร้อมใช้งานของอุปกรณ์ ซึ่งส่วนนี้ควรทำตามแผนที่กำหนด ในช่วงก่อนฤดูฝน หน้ามรสุม หรือช่วงที่มีความเสี่ยง โดยทีมงานจะประเมินความเสี่ยงของแต่ละโครงการเพื่อจัดการอย่างเหมาะสม
- ระบบสาธารณูปโภค เช่น ระบบน้ำ ไฟฟ้า ซึ่งส่วนใหญ่อาคารมักมีห้องเครื่องอยู่ชั้นล่าง เมื่อพบว่าเริ่มมีความเสี่ยงที่น้ำจะเข้ามาในโครงการ ต้องมีการป้องกันด้วยกระสอบทราย หรือกำแพงกั้นน้ำ หรือการก่อผนังปูนหน้าห้องเครื่อง เพื่อให้ระบบน้ำ-ไฟยังสามารถใช้งานได้ หากกรณีน้ำเข้าไปถึงห้องเครื่อง ต้องพยายามป้องกันให้ระบบเสียหายน้อยที่สุด เร่งสูบน้ำออก และปิดระบบทันทีเพื่อความปลอดภัย ทั้งสำหรับช่าง/วิศวกรที่เข้าไปกู้ระบบ รวมถึงผู้อยู่อาศัย
- กรณีระบบน้ำ-ไฟฟ้าไม่สามารถใช้งานได้ ควรมีการเตรียมเครื่องปั่นไฟ น้ำมันสำรอง หรือจัดเตรียมสุขาเคลื่อนที่ตามความจำเป็น
- ระบบลิฟต์โดยสาร หากมีน้ำเข้าในโครงการจนถึงตัวลิฟต์ ควรปิดระบบทันที และเมื่อน้ำลดแล้ว ควรให้ทีมวิศวกรเข้าตรวจสอบความปลอดภัยก่อนเปิดใช้งาน
- ที่จอดรถชั้นใต้ดิน ควรมีการแจ้งให้ลูกบ้านย้ายรถไปจอดบนที่สูงทันทีเมื่อพบว่าน้ำอาจเข้ามาในโครงการ ส่วนโครงการที่มีระบบจอดรถอัตโนมัติ (Auto Parking) หากยังไม่ได้รับผลกระทบ ให้แจ้งลูกบ้านเร่งย้ายรถออก แต่หากน้ำเข้ามาถึงตัวระบบแล้ว ควรปิดระบบทันทีเพื่อความปลอดภัย
- ระบบดับเพลิง หลายคนอาจไม่ได้คำนึงถึงส่วนนี้ เพราะยังไม่เห็นความจำเป็นในการใช้งานขณะเกิดน้ำท่วม แต่หากเกิดเพลิงไหม้ขึ้น ระบบอาจไม่สามารถใช้งานได้ อีกทั้งยังใช้เวลาพอสมควรในการกู้คืน ดังนั้น หากระบบดับเพลิงเสียหาย ควรมีการเตรียมระบบสำรองเพื่อรับมือเหตุเพลิงไหม้ด้วย
- การดูแลให้ความช่วยเหลือลูกบ้าน เตรียมรถ/เรือรับ-ส่ง และ ถุงยังชีพ การวางแผนเส้นทางสัญจรจะช่วยให้สามารถจัดการได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น ที่สำคัญคือการสื่อสารเพื่อคลายความกังวลของลูกบ้าน ควรมีการอัพเดทสถานการณ์อย่างต่อเนื่อง แจ้งถึงการดำเนินการของทีมงาน การปฏิบัติตัวของลูกบ้าน และแนวทางการใช้ชีวิตขณะน้ำท่วม เป็นต้น
ความท้าทายในอนาคต: เมื่ออสังหาฯ ต้องอยู่กับน้ำท่วม
ความกังวลของผู้บริโภคต่อปัญหาที่จะเกิดขึ้นซ้ำรอยทุกปี ส่งผลโดยตรงต่อพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในระยะยาว ตลอดจนภาพต่างๆ ที่เผยแพร่ให้เห็น กลายเป็นตัวแปรสำคัญส่งผลต่อการตัดสินใจ
แสนสิริจึงได้ยกระดับมาตรการเชิงกลยุทธ์ โดยบรรจุประเด็นการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศให้เป็นวาระความเสี่ยงหลัก ที่คณะกรรมการบริหารความเสี่ยงต้องพิจารณาอย่างจริงจัง ทั้งในขั้นตอนการจัดซื้อที่ดินและการออกแบบโครงการ โดยกำหนดแนวทางสำคัญ ปรับกระบวนการตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ
การจัดซื้อที่ดิน ได้มีบรรจุความเสี่ยงด้านอุทกภัยเป็นวาระสำคัญที่คณะกรรมการบริหารความเสี่ยงต้องพิจารณาอย่างเข้มงวด เพื่อหลีกเลี่ยงพื้นที่รับน้ำธรรมชาติ
งานวิศวกรรมและการออกแบบ สำหรับโครงการแนวสูงหรือคอนโดมิเนียม ต้องยึดหลักการว่า แม้เกิดน้ำท่วมหรือแผ่นดินไหว ระบบน้ำต้องไหล ไฟฟ้าต้องไม่ดับ และลิฟต์ต้องใช้งานได้ โดยปรับย้ายงานระบบวิศวกรรมสำคัญขึ้นสู่ชั้นที่ปลอดภัย พร้อมทั้งปรับดีไซน์รั้วรอบโครงการและกำแพงดินโดยให้ฟังก์ชันการป้องกันน้ำท่วมเป็นหัวใจหลัก ควบคู่ไปกับความสวยงาม ด้านแนวราบ เน้นการออกแบบแนวป้องกันน้ำรอบโครงการ การถมดินยกระดับ และการวางระบบระบายน้ำที่มีประสิทธิภาพสูง พร้อมติดตั้งระบบประตูระบายน้ำอัตโนมัติและส่วนเครื่องสูบน้ำสำรอง
ในส่วนของการบริหารจัดการ โดยพลัส พร็อพเพอร์ตี้ จะมีการเตรียมอุปกรณ์ป้องกันน้ำท่วมไว้ล่วงหน้า โดยประเมินความเสี่ยงแต่ละโครงการ และเตรียมอุปกรณ์ไว้อย่างเหมาะสม อาทิ กระสอบทราย ปั๊มน้ำ ประตูกั้นน้ำ กำแพงกั้นน้ำ เป็นต้น เมื่อมีความเสี่ยงหรือแนวโน้มที่จะเกิดน้ำท่วม จะสามารถป้องกันได้อย่างทันท่วงที รวมถึงการวางแผนเส้นทางโลจิสติกส์ เนื่องจากเมื่อเกิดเหตุน้ำท่วม เส้นทางสัญจรจะไม่สามารถใช้งานได้ตามปกติ ดังนั้น การนำรถเข้ามาช่วยเหลือรับส่งลูกบ้าน การจัดส่งถุงยังชีพ จึงจำเป็นต้องมีการวางเส้นทางการเดินทางไว้ล่วงหน้า เพื่อให้พร้อมจัดการสถานการณ์จริง สามารถบรรเทาหรือรับมือกับความเสียหาย โดยเน้นดูแลความปลอดภัยของลูกบ้านเป็นสำคัญ
วิกฤตน้ำท่วมที่ผ่านมาได้ตอกย้ำให้เห็นว่า ความยั่งยืนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในยุคที่โลกเปลี่ยนไป ไม่ได้ขึ้นอยู่กับทำเลหรือความสวยงามของโครงการเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ “ระบบบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง วิสัยทัศน์ของผู้บริหาร และความใส่ใจที่ไม่เคยสิ้นสุด” ซึ่งแสนสิริและพลัสฯ ได้พิสูจน์แล้วว่าพร้อมยืนหยัดเพื่อดูแลความปลอดภัยและมอบความอุ่นใจให้แก่ลูกค้าและสังคมในทุกความท้าทายอย่างแท้จริง
