คุชแมนฯคาดคอนโดปี’69เปิดใหม่ต่ำสุด 1.7 หมื่นยูนิตลด 50%

คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเมินอุปทานใหม่ปี 2569 เปิดขายใหม่ต่ำสุด 17,000 ยูนิต ลดลงเกือบ 50% เมื่อเทียบกับปี 2568 ขณะที่ไตรมาสแรกเปิดตัวแรงกว่า 7,000 ยูนิต ชี้อัตราการขายมีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำ สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว เผยที่ดินอุตสาหกรรมยังแรง อาคารสำนักงานเสี่ยงล้น ซัพพลายใหม่จ่อเข้าสู่ตลาดอีกกว่า 5.6 แสนตร.ม.

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯปี 2569 มีแนวโน้มการเปิดตัวใหม่ลดลงอย่างต่อเนื่อง และเป็นช่วงที่เน้นการระบายสต็อกเก่า และระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ ทำให้ราคาจะค่อนข้างนิ่ง เนื่องจากความต้องการซื้อยังถูกจำกัดจากการปล่อยกู้ที่มีความเข้มงวดของสถาบันการเงิน โดยคาดว่าตลอดทั้งปี 2569 จะมีซัพพลายใหม่(New Supply) เข้าสู่ตลาดในระดับต่ำที่สุดในรอบหลาย 10 ปี จำนวน 17,000 ยูนิต เมื่อเทียบกับปี ก่อนหน้าที่เคยสูงถึง 30,000 กว่ายูนิต เนื่องจากผู้ประกอบอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ลดสัดส่วนการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมลงชัดเจน และหันไปโฟกัสเฉพาะตลาดที่มั่นใจว่ามีผู้ซื้อจริงเท่านั้น ไม่ได้เปิดกระจายทุกเซกเมนต์เหมือนในอดีตที่ผ่านมา

ส่วนภาพรวมตลาดคอนโดฯในไตรมาส 1ปี 2569 ผู้ประกอบการพยายามปรับตัวหรือให้ความสำคัญกับโครงการในระดับราคาไม่แพงมากขึ้น ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อยู่ที่ประมาณ 84,500 บาทต่อตารางเมตรลดลงจากไตรมาสก่อนหน้านี้ประมาณ 55% เนื่องจากโครงการที่เปิดขายใหม่ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่นอกเมืองชั้นใน และมีหลายโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร

ขณะที่แนวโน้มการปรับตัวของราคาในปีนี้ คาดว่าจะอยู่ในระดับจำกัดเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ ขณะที่อัตราการขายมีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำ สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และความเชื่อมั่นผู้ซื้อคนไทยที่ลดลง

ด้านความต้องการจากชาวต่างชาติยังมีอยู่ และเริ่มเห็นสัญญาณการปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน ที่ต้องการที่พักนอกประเทศหรือเพื่อนำเงินออกนอกประเทศ ประเทศไทยก็เป็นทางเลือกที่ดี โดยเฉพาะในช่วงนี้มีนโยบายเรื่องวีซ่าระยะยาวเมื่อซื้อคอนโดมิเนียมระดับ 3 ล้านบาทขึ้นไปกับผู้ประกอบการที่นำโครงการมาผูกแพ็กเกจ “Longstay Visa” กับการซื้อคอนโดมิเนียมกับทาง บริษัท ไทยจัดการลองสเตย์ จำกัด ตามเงื่อนไขที่กำหนดจะสามารถยื่นขอวีซ่าระยะยาว หรือ Longstay Visa เพื่อพำนักในประเทศไทยได้ โดยต้องเป็นโครงการที่อยู่ในเมืองท่องเที่ยวสำคัญๆ เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ หรือพัทยา รวมไปถึงในกรุงเทพฯด้วย

โดยกลุ่มเป้าหมายจะเน้นไปที่กลุ่มผู้เกษียณอายุ นักลงทุน และชาวต่างชาติที่ต้องการพำนักในไทยมากกว่า 1 เดือนขึ้นไป ซึ่งอาจจะเข้ามาทำงานหรือว่าทำธุรกิจในประเทศไทย หรือกลุ่ม Digital Nomad ที่เริ่มเยอะขึ้นในประเทศไทย ซึ่งอาจจะสอดคล้องกับความต้องการของชาวต่างชาติบางส่วนที่ต้องการที่พักชั่วคราวเพื่อหลบปัญหาความขัดแย้งในประเทศหรือภูมิภาคตนเอง แต่คงต้องติดตามต่อไปในช่วงที่เหลือของปีว่าได้ผลในการรดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติมากน้อยแค่ไหน

“แต่หลังเกิดสงครามและราคาน้ำมันเพิ่มสูงขึ้น ความกังวลในเรื่องของราคาสินค้าอุปโภคบริโภคเริ่มมากขึ้น ประกอบกับแนวโน้มของสงครามยังไม่มีทิศทางที่จะมีทางออกที่ชัดเจน ทำให้ความกังวลยังคงมีต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะลดลง ดังนั้นผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกที่จะลดการเปิดขายโครงการใหม่ลงโดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม”

ส่วนกลุ่มอุปทานใหม่ที่เหลืออยู่ส่วนใหญ่มักจะเป็นกลุ่มลักขัวรี ซึ่งเป็นที่ต้องการของกลุ่มลูกค้าต่างชาติจากฝั่งตะวันออกกลาง ที่ต้องการซื้อคอนโดแบบพร้อมเข้าอยู่ (Ready to move) ในกรุงเทพฯ มากขึ้น ขณะที่กลุ่มลูกค้าจีนเริ่มถูกตรวจสอบเข้มงวดขึ้นในเรื่องนอมินีและการถือครองที่ดินผิดกฎหมาย ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดการเทขายในตลาดมือสอง (Second-hand) มากขึ้นในช่วงปี 2568-2569 เพื่อเลี่ยงปัญหาข้อกฎหมาย

ด้านผลกระทบจากปัญหาเงินเฟ้อที่เกิดขึ้นจากการปรับเพิ่มของราคาน้ำมันอาจจะมีผลต่อราคาขายคอนโดฯหรือบ้านไม่มาก เพราะวัสดุก่อสร้างคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 25 – 30% ของมูลค่าโครงการ หากปรับเพิ่มประมาณ10 – 20% อาจจะมีผลต่อต้นทุนในการก่อสร้างประมาณ 2.5 – 6% หรือกำไรของผู้ประกอบการอาจจะลดลงเล็กน้อย ประมาณ2.5 – 6%เท่านั้น ซึ่งผู้ประกอบการยังสามารถรับมือหรือมีวิธีในการบริหารจัดการในเรื่องของกำไรที่ลดลงนี้ได้อยู่ แต่ถ้าในระยะยาววัสดุก่อสร้างปรับเพิ่มมากกว่านี้ก็อาจจะมีผลต่อการปรับราคาขายในอนาคตแน่นอน

ดังนั้นราคาขายคอนโดฯในปีนี้อาจจะปรับเพิ่มไม่มากนัก เพราะผู้ประกอบการยังต้องการขายคอนโดฯอยู่ โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งอาจจะเป็นเรื่องที่น่ากังวลกว่าการเปิดขายโครงการใหม่ แต่ปัญหาใหญ่ คือ การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ทำได้ยากสถาบันการเงินต่างๆ มีความเข้มงวดในการพิจารณามาก มีอัตราส่วนของการปฏิเสธสินเชื่อที่มากกว่า 50 – 60% และมีเงื่อนไขในการพิจารณาที่ซับซ้อนหรือละเอียดมาก

คลังสินค้า อัตราว่างสูงกว่าที่ 15%

นายพงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม คุชแมน แอนด์ เวลคฟิลด์ ประเทศไทย กล่าวว่าตลาดที่ดินอุตสาหกรรมในภาคกลางตอนล่างและ EEC ปัจจุบันมีพื้นที่ว่างต่ำมาก

โดยโซนกลาง (Central Zone) เหลือพื้นที่ว่างเพียง 2% เท่านั้น ราคาสูงสุดอยู่แถวโซนราบิน-นิคมในกรุงเทพฯ ส่วนราคาดีที่สุดในแง่ความคุ้มค่าอยู่แถวสระบุรี ราคาเฉลี่ยรวมทั้ง 3 โซนอยู่ที่ 8.3 ล้านบาทต่อไร่ มีอัตราเปลี่ยนมือประมาณ 6.2%

สำหรับโซนฉะเชิงเทรายังมีพื้นที่ว่างสูงกว่าที่ 9% เนื่องจากมีนิคมใหม่เกิดขึ้นต่อเนื่อง เช่น Gateway และ WHA ส่วนชลบุรีมีที่ดินบางส่วนของอมตะพร้อมเปลี่ยนมือ และสมุทรปราการมีนิคมอารยะและนิคมเอเชียที่ยังมีพื้นที่พร้อมขาย

ตลาดโรงงานให้เช่า (Ready Built Factory) ภาพรวมทั้ง 3 โซนมีอัตราว่างที่ 10.57% ราคาเฉลี่ย 194 บาทต่อตร.ม.

ด้านคลังสินค้า (Warehouse) มีอัตราว่างสูงกว่าที่ 15% โดยชลบุรีและฉะเชิงเทรามีพื้นที่ว่างมากที่สุด ราคาเฉลี่ย 158 บาทต่อตารางเมตร ทั้งนี้ราคาทั้งโรงงานและคลังสินค้ายังคงระดับ (Maintain) ไว้ได้ในปัจจุบัน

สำรวจเพิ่มเติม

การเมือง

หนังสือพิมพ์

คุชแมนฯ เผยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ชี้ที่ดินอุตสาหกรรมยังแรงนโซนกลางเหลือว่างแค่ 2% ราคาเฉลี่ย 8.3 ล้าน/ไร่ ขณะที่ออฟฟิศเสี่ยงล้น ซัพพลายใหม่จ่อเข้าสู่ตลาดอีกกว่า 5.6 แสนตร.ม. คาดพื้นที่ว่างแตะ 30% ในปี 2573 ส่วนคอนโดฯฝืดหนัก!ยอดเปิดใหม่วูบ ต่ำสุดในรอบหลายปี ผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านยังเป็นปัญหาใหญ่ อย่างไรก็ดียังมีปัจจัยบวก ท่องเที่ยว-EV-เวลเนสคอมเพล็กซ์มาแรง จับตาทุนตะวันออกกลางซุ่มลงทุนในไทย

Advertisement: 1:27

ตลาดที่ดินและนิคมอุตสาหกรรม

สำนักงานเกรด A ซัพพลายใหม่จ่อเข้าตลาด 5.6 แสนตร.เมตร

นายอุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ ผู้อำนวยการฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า คุชแมน แอนด์เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่าปัจจุบันตลาดอาคารสำนักงานใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) เกรด A มีซัพพลายรวม 2.5 ล้านตร.ม. อัตราพื้นที่ว่างภาพรวมอยู่ที่ประมาณ 25% โดยเฉพาะ CBD เกรด A อย่างเดียวอยู่ที่ราว 23% โดยลดลงเล็กน้อยจาก ไตรมาส 4 ปี 2568 เนื่องจากใน ไตรมาส 1 ปีนี้ ยังไม่มีซัพพลายใหม่เข้าตลาด

อย่างไรก็ตาม ในช่วงปี 2569–2573 จะมีซัพพลายใหม่ทยอยเข้าตลาดอีกราว 560,000 ตร.ม. โดยยังมีโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างอีก 350,000 ตร.ม. ในโซน CBD เพียงอย่างเดียว คาดการณ์ว่าอัตราพื้นที่ว่างจะพุ่งแตะ 30% ในราวปี 2573