หากกำลังมองหาบ้านสักหลัง จะรู้ได้อย่างไรว่าโครงการไหนดี หรือจะลองจัดหาผู้รับเหมาสร้างบ้านตามความต้องการ จะรู้ได้อย่างไรว่าผู้รับเหมานั้นสามารถไว้ใจได้ “ความน่าเชื่อถือ” คงเป็นคำตอบของการตัดสินใจในการเลือก แต่ความน่าเชื่อถือ ก็มักจะมาพร้อมกับค่าใช้จ่ายที่สูงมากขึ้น จากเจ้าของโครงการจัดสรรหรือผู้รับเหมา เปรียบเสมือนเครื่องหมายการันตีประกันผลงาน หากมีค่าใช้จ่ายที่สูงมากจนเกินงบประมาณ การเลือกผู้รับเหมามาสร้างบ้า้นบนที่ดิน ถือเป็นทางเลือกที่ช่วยลดค่าใช้จ่ายลงได้มาก โดยปัจจุบันเราสามารถหาผู้รับเหมาได้ง่ายผ่านแอปพลิเคชันและเว็บไซต์ หรือแม้แต่การบอกต่อตามกระทู้ต่าง ๆ ก็สามารถช่วยในการค้นหาได้
ก่อนจะจ้างผู้รับเหมา เราในฐานะผู้บริโภค ก็ต้องศึกษาหาความรู้กันไว้ก่อน เราควรจะต้องรู้ทุกลำดับขั้นตอนการก่อสร้างเบื้องต้นหรือหลักการบริหารงานก่อสร้าง (Construction Management) ว่าต้องทำอะไรบ้าง หากผู้รับเหมารู้มากกว่าผู้บริโภคก็อาจจะปรับผลต่างราคาสูงแบบไม่เป็นจริง หรือตีราคาเหมาในบางรายการจนเกินงาม ซึ่งเป็นสิ่งที่พึงระวังและควรทราบราคาตลาดโดยทั่วไปเอาไว้ สามารถหาข้อมูลได้ที่เว็บไซต์ www.sea12.go.th/plan/index.php/2562
แล้วทำไมต้องเลือกซื้อบ้านโครงการจัดสรร ทั้งที่การจ้างผู้รับเหมานั้นช่วยลดค่าใช้จ่ายได้มากกว่า วันนี้ Homeday จะมาสรุปให้ฟังกัน
1. ดำเนินการเรื่องเอกสารให้ทุกขั้นตอน
การก่อสร้างบ้านใหม่บนที่ดินหรือต่อเติมบ้านเกินพื้นที่ 5 ตารางเมตร ต้องทำเรื่องขออนุญาตก่อสร้างในทุกกรณี หากโดนตรวจสอบมีสิทธิ์โดนทุบไม่ให้สร้าง ต้องเสียค่าใช้จ่ายจำนวนมากทิ้งไปฟรี ๆ แต่การสร้างโครงการบ้านจัดสรร ไม่ว่าจะเป็นการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน, ที่ดินบริเวณพื้นที่ภาระจำยอม, คำขออนุญาตก่อสร้าง, คำขออนุญาตเชื่อมท่อระบายน้ำหรือเชื่อมทาง, หนังสือรับรองพื้นที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร, ขออนุมัติแบบการไฟฟ้าและการประปานครหลวงหรือส่วนภูมิภาค, ค่าค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค, โฉนดแปลงย่อย ฯลฯ ทางโครงการ จะเป็นผู้รับผิดชอบดำเนินเรื่องเองทั้งหมด ซึ่งต้นทุนทั้งหมดนี้ จะถูกนำไปคิดงบประมาณก่อสร้าง เฉลี่ยตามจำนวนบ้าน และแนบไว้ในราคาขายให้กับผู้บริโภค เจ้าไหนที่งบการเงินบริษัทมี Cashflow ที่ดี บริหารต้นทุนได้เก่ง จะสามารถตึงราคาขายที่เหมาะสมได้ดีกว่า Local Brand ที่อาจจะเสียค่าดำเนินการอื่น ๆ
เจ้าของโครงการบ้านจัดสรร Big Brand จึงมักได้เปรียบจากการบอกต่อของผู้บริโภค ส่งผลต่อความน่าเชื่อถือได้มากกว่า เพียงมองหาบ้านที่ใช่ และเหมาะสมกับตัวเราเอง ก็รับโฉนดแปลงย่อย แลกกับค่าดำเนินการบางส่วนเพียงเล็กน้อย ช่วยลดความยุ่งยากไปได้มาก
2. มีระบบจัดซื้อจ้ดจ้างผู้รับเหมาที่มีคุณภาพ
เมื่อเจ้าของโครงการบ้านจัดสรร มีความพร้อมเรื่องต้นทุน ก็จะสามารถใช้ระบบประมูลงานในจัดซื้อจัดจ้างผู้รับเหมาที่มีประสิทธิภาพสูงได้ไม่ยาก ตอบโจทย์ความเชื่อมั่นเบื้องต้นให้กับผู้บริโภคได้ ซึ่งผู้รับเหมาที่มี Company Profile ที่ดีในสายอาชีพนี้ ก็จะมีระบบการจัดการภายในองค์กรที่ชัดเจน, มีแผนงานก่อสร้างที่ชัดเจน (เริ่มวันไหนเสร็จวันไหน), มีการสรุปความคืบหน้าการก่อสร้าง, Breakdown รายการก่อสร้างได้ ฯลฯ ซึ่งทั้งหมดทั้งมวล คือพื้นฐานงานรับเหมา รวมถึงเทคนิคการก่อสร้าง ฝีมือแรงงาน ฝีมือช่าง ก็มีผลต่อการตัดสินใจได้ทั้งหมด ซึ่งการจัดจ้างของผู้รับเหมาโครงการมักจะมีความน่าเชื่อเถือมากกว่าการจัดจ้างด้วยตนเอง
3. การรับประกันผลงาน
เงื่อนไขในสัญญาสำหรับงานก่อสร้างบ้านจัดสรรจะมีการรับประกันขั้นพื้นฐานที่ต้องตรวจสอบให้ดีก่อนเซ็นโอนกรรมสิทธิ์ คือ
- 6 เดือน : รับประกันผลงานระบบสุขาภิบาลและไฟฟ้า
- 1 ปี : รับประกันผลงานสถาปัตย์กรรม
- 5 ปี : รับประกันผลงานโครงสร้าง
ดังนั้นเงื่อนไขนี้ถูกกำหนดอย่างชัดเจนตั้งแต่ก่อนเริ่มก่อสร้าง สำหรับวันรับประกันผลงานที่เริ่มนับ 1 จากวันที่ลูกค้าเซ็นต์สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งในกรณีสั่งสร้างบ้านก็ต้องระมัดระวังเงื่อนไขการรับประกันผลงานให้ดี โดยสามารถอ้างอิงมาตรฐานตามการก่อสร้างบ้านจัดสรรได้
4. มีการดูแลความปลอดภัยที่เป็นมาตรฐาน
ความปลอดภัย (Security) ถือเป็นเรื่องหลักของการก่อสร้างบ้านจัดสรรบนที่ดินแปลงใหญ่ และเป็นการวัดคุณภาพและการบอกต่อของผู้บริโภคที่สนันสนุนและเชื่อในแบรด์ของโครงการเจ้านั้น ๆ ส่วนลำดับการจัดจ้างจะใช้หลักการเดียวกับข้อที่ 2 คือมีการจัดจ้างที่มีทีมงานช่วยคัดกรองระบบรักษาความปลอดภัยภายในโครงการให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น ส่วนผู้รับเหมาจะให้ความสำคัญกับการก่อสร้างให้แล้วเสร็จและรับงวดงานตามที่สัญญา
5. มีการบริการผ่าน Application ที่ครอบคลุม
มีการบริการผ่าน Appication ครอบคลุม ที่ใช้ผ่านระบบมือถือของลูกบ้านที่โอนกรรมสิทธิ์ เช่น ระบบหลังการขาย, ความปลอดภัย, ส่งรายการเก็บงาน, แจ้งข้อร้องเรียน, การรับ-ส่งของ ฯลฯ ซึ่งจุดแข็งด้าน Iot (Internet of Things) เป็นจุดที่พัฒนากันมาต่อเนื่องในทุกรูปแบบบ้านจัดสรร การที่เรายอมจ่ายเงินบางส่วนให้กับโครงการจัดสรร เพื่อรับเทคโนโลยีใหม่ ๆ จึงเป็นทางเลือกต้น ๆ มากกว่าการยึดติดที่แบรนด์เป็นลำดับแรก
“ความสะดวกสบาย” เป็นผลต่างที่ต้องแลกกับตัวเงินที่จะลงทุน กับการตัดสินใจซื้อบ้านจัดสรรซักหลังเพื่ออยู่อาศัย แต่การสร้างบ้านเองไม่ได้แปลว่าจะด้อยกว่าการซื้อบ้านจัดสรร หาก “มีความรู้” เกี่ยวกับการก่อสร้างบ้าน ก็สามารถลดต้นทุนและจัดการความต้องการได้ด้วยตนเอง ความยึดหยุ่นจะสูง แต่ก็มีโอกาสเกิดค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่อาจจะเพิ่มมาโดยที่ไม่ได้ตั้งใจได้ โครงการจัดสรร ข้อดีคือมีระบบการจัดการที่เพียบพร้อม แต่ก็มีข้อเสียในเรื่องของราคาขายต่อตารางเมตรที่สูงกว่าบ้านสร้างเองนั่นเอง
